自住房对于楼市的影响，现在看来已经不再仅仅局限在刚需产品上了，楼市观望情绪的浓厚，即便是一向端着架子卖的高端豪宅也明显感觉得到。根据统计数据显示，2014年3月份，北京共有57个在售报价超过5万元/平方米的公寓豪宅项目，共成交了135套，同比去年3月下滑了7成。即便是整个第一季度，北京公寓豪宅市场的成交量也仅为399套，同比降低了68%，同样接近7成。但售价却在一些千万级项目的拉动下，首次突破六万元大关，达到了60026元/平方米，同比大涨20%。有机构预计，未来还会有更多报价在10万元左右的高端项目扎堆入市。但实际上北京的高端新盘却鲜有成交价能在10万元以上的，报价冲上10万元，更多是一种象征，意在抬高买房人对于高端盘的预期，其实，豪宅价格暗降已经是不争的事实。

    降价风未吹向豪宅 买房人失望后转观望

    家住菜市口的王俊杰（化名）夫妇，是老房拆迁补偿的受益者，去年两千多万的拆迁补偿款到账，让工薪阶层的夫妻俩顿时富裕了起来。不过，由于只是普通的工人，没有特别的投资渠道，而唯一的儿子还在上大二，暂时也没有花钱的需要，因此夫妻俩对如何处理这一大笔钱反而犯起了愁。

    “我是很反对把钱都放银行的，一年期存款利率才3.5%左右。甚至跑不过物价的上涨，存那么多钱不是等着贬值吗！”王俊杰对北京青年报记者表示，全家最值钱的老房子被拆迁，换来的现金，是准备下半辈子能舒服一点，并让儿子过得轻松些的资本。因此，全家人思来想去，最终决定还是要花在买房上，因为从这么多年的经验看，至少买房没有贬值的。

    打定了注意，王俊杰就一直在楼市中寻找机会。今年初以来，大量自住型商品房的入市对楼市的冲击影响明显。不断传出的利空声音，以及刚需项目接二连三地传出降价与低开。让王俊杰看到了出手的时机。“除了现在住的这套两居室，我们家还能再买一套房子，准备把大部分补偿款都花在这上面，索性就买个千万级别的别墅。再加上房子现在都说降价了，哪怕只有一个点的折扣，也能少花十多万元。”王俊杰对记者介绍着自己的算盘。

    不过令他颇感意外的是，他最关注的南四环的一处新盘别墅项目，不但价格未有松动，反而每平方米还涨了几千块。“去年他们一期开盘卖了30多套，宣称当天就售罄了。今年二月新推的二期，共有90多套房，虽然到现在只卖出十几套房子，当总价却从1500万元起，涨到了1800万元起。”本想趁楼市低迷“捡便宜”的王俊杰对于豪宅价格的逆势上涨很是失望，他告诉北青报记者，想要再等等看，也许机会会来临的。

    公寓豪宅销量降七成 均价却冲上6万元/平方米

    正是由于高端豪宅对于价格的坚守，让买房人流失的趋势比刚需盘还要明显，一位业内人士表示。

    统计数据更能清晰地反应高端豪宅现下的销售困境。根据亚豪机构统计数据显示，2014年3月份，北京共有57个在售报价超过5万元/平方米的公寓豪宅项目，共成交了135套，同比去年3月下滑了7成。即便是整个第一季度，北京公寓豪宅市场的成交量也仅为399套，同比降低了68%，同样接近7成。

    对此，亚豪机构副总经理任启鑫认为，3月份，在楼市整体预期走低的背景下北京商品住宅成交量回暖乏力，尤其是刚需项目“平价跑量”的现象逐步扩大并渐成趋势，令刚需客群的观望情绪加深。对预期的不看好，也同样令部分高端购房群体出现了一定的观望情绪。

    造成豪宅成交量大幅下挫的除了市场整体的冰冻以外，另一个重要因素就是豪宅价格逐渐攀高，也将不少意向购房人挡在了门外。

    统计数据显示，3月份，北京24个在售报价超过5万元/平方米的公寓豪宅项目成交中，包括五矿万科·如园、紫御华府、西山壹号院、红玺台等项目在内，共有16个项目的套均价格超过1000万元。正是在这些高价房源和千万级豪宅的拉升下，3月份整体市场成交均价首次突破六万元大关，达到了60026元/平方米，同比大涨20%。

    高端客户也开始省着花钱

    高端豪宅一向都是端着卖的慢销奢侈品，业内也有关于高端豪宅越是逆市涨价，越代表抗跌保值的说法。但目前的高端盘销售遇冷，确实不争的事实。

    某大型房企的销售总监告诉北青报记者，多年来他操盘过的豪宅项目不止一次遇到豪气冲天的买房人，有的人甚至还分不清自己所买的房子位于北京哪个区，只是因为儿女在附近上学，就豪掷千万元买房。

    但是，据他近两个月与旗下高端项目的购房人交流，明显感觉到，曾经不差钱、甚至一时冲动就买单的高端房买家，如今也开始慎重地计算着买房了。

    上述房企负责人表示，北京的豪宅市场上，有三类人群一直都是主力：一种是商界的影响力人物，一种是山西、内蒙古等靠能源发家的买房人，另一种则是南方民营企业的企业主们。即便有限购，项目方也有各种办法帮其曲线买房。但如今，三种买房群体都陷入了观望和低迷，商界的买房人，由于楼市的整体环境，对于新买一套房十分慎重；而山西、内蒙古等地的买房人，又受困于煤炭、钢铁等产业的危机，早已没了曾经的豪爽；而南方的民营企业家们，同样受困于实体经济的增速放缓，对于购买豪宅更加慎重。

    这一些列的因素直接造成了当前豪宅成交量的大幅走低，购房人观望态势明显。

    十万元项目扎堆入市

    实际售价难免要打折

    虽然豪宅成交陷入困境，但未来新增供应的豪宅项目却并不少。由于去年底的高价房限制入市政策，导致多个地王项目延期到今年登场。

    不久前代理机构第一太平戴维斯发布了一季度市场报告预测，将有10个左右高端住宅项目年内入市，且多数项目的预售价格都超过10万元/平方米。其中包括中赫万柳书院、保利海德公园、万科此前收购的凯德地安门项目，以及三里屯的通盈中心等都计划今年开盘入。

    不过，高定价却并不代表着高售价。中原地产首席分析师张大伟就认为，北京市场上虽然号称10万元以上的在售项目不少，但真正售价超过10万元的并没有几个，大部分项目炒作10万元定价，更多是为了抬高购房人对豪宅产品的信心和预期。

    根据北京市房地产交易管理网显示，新近崛起的豪宅聚集地孙河，就有多个项目报价接近10万元，像龙湖的双珑原著，最贵的房源报价超过10万元/平方米，而临近的北京院子报价也在8至9万元每平方米。这样的高定价，也让孙河重新被购房人认识和熟知，成为北京的豪宅聚集地之一。但从建委网站的实际签约情况看来，两个项目的实际销售均价距离10万元还差得远，其中龙湖双珑原著的成交均价为65375元/平方米，而北京院子的成交均价则为67895元/平方米。

    与这些项目大幅提高报价，但实际销售时大打折扣不同，也有的高端豪宅并不愿过于高调，将报价拔高到10万元的高度。“今年的楼市整体形势并不乐观，公司对于销售去化率更加重视，对于价格并未刻意拔高。”京投银泰琨御府的一位负责人告诉北青报记者。

    据了解，作为西三环慈寿寺地铁站上盖的豪宅产品，加上西三环长期缺少新盘供应，琨御府一度被预计售价将达到10万元/平方米。但这种猜测遭到了项目方的否认。“价格并未最终确定，周边的二手房价格约为7万元，新盘最终定价可能会是8万元/平方米左右，并包含精装修。”该负责人表示，略高于周边二手房价的定价策略，使得项目不同于一般蓄客较慢的豪宅，目前的有效客户已经超过了实际准备开盘的房源数量两倍。尤其是周边有换房需求的买房人，卖掉二手房后，并不会有太大的压力就能实现换房。

    有业内人士就认为，务实的定价策略，在楼市整体趋冷时，不仅是刚需盘跑量的重要方法，对于销售缓慢的高端项目来说，更加必要。否则成交量不断下探，而价格却不断上涨的销售困境恐怕还将继续。

    文/本报记者　李桁

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