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杭州房地产市场被弃?开发商“攻城”之策谋变

https://m.biud.com.cn 2014年04月24日11:32 家居装修知识网  

  三四线城市被众多开发商“抛弃”后,越来越多的开发商面临“选择的烦恼”。

  城市的选择,代表了开发商的战略选择。上周末,在无锡蠡湖香樟园全国媒体发布会现场,融创中国董事长孙宏斌对《第一财经日报》记者说,他觉得杭州是最好的城市。

  几乎是在同时,福建开发商的代表泰禾集团董事长兼总裁黄其森却在接受《第一财经日报》记者采访时称,幸亏没有去杭州。

  降价城市的危机

  “房地产现在面临什么问题?就是产能过剩,有问题的地方就是供应量偏大。”孙宏斌说,就在这一波降价潮中,杭州的余杭、萧山都是供应量偏大的区域。

  即使如此,孙宏斌还是认为杭州是最好的城市之一,“集中了大量的富人,经济基本面较好。”他认为,目前杭州部分区域的降价是产能在短期被过度放大带来的风险。

  “比如华家池地块,融创为什么不去拿?当时有三家开发商一起拿地,大家的成本是一样的,这样贴身肉搏,很难做出来。”孙宏斌称,他更看好杭师大地块,但不看好华家池地块。

  泰禾集团显然不愿意参与这样的“贴身肉搏”。黄其森称,泰禾管理层在拿每块地之前,都会研究这个城市库存等多项指标,因此“我们没有去杭州,现在看来,显然我们的判断是对的”。

  越来越多的开发商趋于谨慎。在远洋地产(03377.HK)近期公布的2013年年报中,有几个城市的存货数字“不太好看”,包括较早传出楼盘降价的杭州、因商品房存量巨大而备受关注的秦皇岛、旅游地产开发扎堆的三亚。

  如远洋地产在三亚的旅游项目,公司总裁李明在接受《第一财经日报》记者采访时就直言,“周转欠佳”,杭州的两个项目存货估计也在10亿元左右,秦皇岛项目则已将部分土地退还给政府。

  在李明看来,未来选择城市成为房企非常关键的环节,特别是在多数同行都在努力加快去化、提高周转的现实下。他透露,今年远洋地产的重点还是要坚持已有的区域,其中包括大连、北京、天津、上海、武汉、深圳。在这份名单中,杭州已经被彻底放弃。

  一些已经在杭州拿地的开发商甚至感觉到危机。“这座城市中,保障房都比许多开发商的房子盖得好,一般的开发商到杭州还怎么做房地产?”一家2013年刚刚进入杭州市场的房地产企业在最近做了一次市场调研后,感觉“压力重重”。

  坚守一线城市

  “一线城市可以给予比较正面的判断,二三线则已经产生分化,好的能够保持以往的市场,但这是少数。”李明对记者称。

  虽然一线城市地价高企,但开发商还是更愿意到一线城市寻找投资的机会。“从目前楼市的整体形势看,还是偏悲观的,最主要的还是跟经济大环境有关系,还是要回归一个理性平和的心态。”黄其森承认,今年楼市即将出现很多分化,三四线城市会遇到一定的问题,没有人口导入和产业支撑的三四线城市,小型公司拿不到银行开发贷,现在看就不好办了”。

  “一个1000万人口的城市,一年销售面积在1000万平方米左右就行,若城市只有500万人,销售面积达到了2000万平方米,这种基本就吹了。”关于选择城市的标准,李明的想法是,一方面要选择人多的城市,城市的人口总数不能低于一年的销售量,此外,选择先天环境能吸引新的人口流动、历史上城市规划稳定的城市。

  无独有偶,今年3月,当阳光100(02608.HK)登陆香港资本市场时,协纵国际创始合伙人黄立冲曾对记者称,眼下,香港投资者和机构的主流看法是,土地储备在一线城市的企业投资前景相对“保险”,主要在三四线城市做项目的企业则被认为风险较大。

  从“死守一线”的角度来看,泰禾集团算是贯彻到底了。去年,该公司在全国拿地金额200亿元,仅北京一地就投入了73亿元。今年,泰禾集团似乎还在延续这种势头,仅头两个月,该公司在北京拿地金额就已接近50亿元。

  二线城市的机会

  去年在北京土地市场拿下地王的融创中国,今年则更多地把眼光放到二线城市。“比如南京,这样的城市机会还是很多。”孙宏斌说,这是他们一直想去的城市。

  今年3月还说“就在一线城市,连天津都不去”的泰禾集团,在“京津冀一体化”红利的“刺激”下,4月初,以溢价200%、6亿元总价在天津武清拿地。该区域地处北京与天津之间,具有“一根扁担连接两个城市”的便利,在业内看来,也不乏存量巨大、资源上“两边不靠”的尴尬。

  在挺进天津的同时,泰禾集团还选择了长三角城市南京。上周,泰禾集团子公司通过挂牌出让方式,以4.22亿元竞得南京吉庆房地产有限公司100%股权,谋划在“寸土寸金”的南京秦淮区夫子庙板块打造低密度的“院子”产品。

  去年,南京市场的去化表现及土地供应节奏,的确吸引了一批房企。黄其森称,实际上,泰禾集团一直有意进入南京市场,早在去年底,就曾参与南京土地竞拍,虽积极举牌但没能抢到。

  “我们在2013年没有完成计划,很多土地价格都特别贵,超过了朗诗自己的底线,需要决策委员会五票以上的同意才可以拿地,我只有一票否决权。”朗诗地产(00106.HK)董事长田明称,“市场总不会那么疯狂,我们很关注每个项目的安全边际,我有20个亿的时候,我只敢买10个亿的项目,我只有10个亿的时候,不敢去买20个亿的项目。”

  孙宏斌称,融创拿地有三个指标,第一看供求关系,第二看重置成本,供应量大的肯定卖不上价,第三要找可比城市。

  不过,开发商对后市还是长期看好。“说楼市崩盘言过了,房地产的增速虽然慢了下来,但在未来的十年中仍然会继续处于增长状态。但同时也要看到,一些三四线城市因为人口流出的量过大,加上当地新增商品房和土地的供应量比较大,部分城市可能会出现供过于求的现象。”田明称,从长期来看,开发商的机会还有很多。

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