杭州楼市胶着多时，板块分化又趋明显。市中心以其无可复制的丰厚资源，时不时会制造点儿“独立行情”，在一些边缘化的近郊板块，销售已基本停滞的楼盘，则只能以具有震撼力的降价噱头来吸引市场关注。

　　例如，同样是豪宅，武林板块的公寓产品仍有着堪称活跃的表现，武林壹号更摘得了杭州一季度销售金额排行榜桂冠，而青山湖的别墅却深扎在滞销泥潭。前阵子，板块内的青城山语间已将独栋别墅起价调低到5400元/平方米，价格几乎回到了十年前。

　　楼盘“命运”的天壤之别，折射的正是板块禀赋与人气基础的巨大差异。

　　像市中心、老城西、钱江新城这样的“黄金板块”，由于商业、教育、市政资源丰富，而新房供应又偏紧，房价便容易在淡市中保持坚挺。市场人气也相对稳定，楼市行情好时，板块成交量不会大增，行情弱时，成交量也不会大落。

　　反观青山湖、银湖这样的“鸡肋板块”，虽然环境资源颇动人心，但配套的严重不足、交通的不便注定了这类板块难以笼络主流客群。在热市中，或许能借助盲目的购房热情，取得不错的销售成果，但一旦市场转冷，便又“原形毕露”，回归滞销盘的命运。

　　而像之江板块这样的传统别墅板块，就豪宅市场来说，或许仍算得上“黄金板块”，在刚需市场上，却因为市场关注度的不足、价格竞争力的不足、适应于刚需客群生活需求的配套不足，更像是“鸡肋板块”。

　　当然，“黄金板块”“鸡肋板块”都只是少数，杭州城市格局仍在塑造和完善过程中，在此阶段，楼市中最多的还是“潜力板块”。

　　所谓“潜力板块”，通常都对应着宏伟的发展蓝图，有体量庞大的配套项目正在修建或即将修建，板块价值处于长期的向上生长过程中，即使板块内房产品在短期内由于市场气候不佳而销售不佳，甚至出现降价情况，但一旦市场企稳，这类板块也会率先回暖，价格重新上行。

　　需要指出的是，对板块属性的判断不能一概而论，如果你只是想买套别墅当“第二居所”，偶尔度度周末，不指望它有多少增值，那么，青山湖板块的许多别墅，正是理想的目标。另一方面，即使是“潜力板块”，各楼盘的素质并不一致，即使你不在意短期的价格波动，也需基于对教育、生活等方面的考虑，谨慎挑选。

　　而无论是什么样的板块，楼盘的品质、房企的信誉等这些与地段、配套无关，但与居住舒适度紧密相关的因素，都应该仔细评估。

　　杭州第十四届人居展到来之际，时报房产将陆续对板块、热点楼盘进行分析和梳理，并推出《2014年杭州热点楼盘购买指数分析报告》帮助你选择适合自己的房子。本期《家周刊》，首先对杭州各板块进行了盘点，并筛选了五大“潜力板块”，为购房者选房提供了一个值得参考的范围和方向。

　　淡市行情中杭州楼市板块分化规律：

　　黄金板块最坚挺鸡肋板块易摇摆

　　在淡市行情中，杭州各板块的抗跌性、稳定性各有不同，这种差异性归根究底源自各板块的城市关系、资源禀赋、供应结构等方面的不同。最“坚挺”的板块，无疑是聚集着最丰富资源的“黄金板块”，最容易“摇摆”的板块，则往往是人气基础不牢的“鸡肋板块”。

　　这里，我们筛选了部分“黄金板块”和“鸡肋板块”进行分析，帮助购房者理解淡市行情中板块分化的“逻辑”。

　　>>>黄金板块

　　市中心

　　稀缺地段价值无可复制

　　如果要在杭州楼市中指出一个最“黄金”的板块，那非以武林广场为中心的市中心板块莫属。

　　李嘉诚曾说过：“买房第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”可见好地段的重要性。一般意义上，好地段意味着交通便利、各种生活配套设施完善，学校、大型商场、休闲场所、医院等近在咫尺。不可复制的地段优势，让市中心板块毫无争议地成为杭州范围内最黄金的板块。

　　随着城市的不断外扩，杭州市中心的可售房源已经越来越少，未来的可出让地块更是屈指可数。据悉，目前杭州市中心在售的项目仅有武林壹号、武林外滩、九龙仓·君玺、新华园、绿城·兰园、新湖·武林国际等，均价在40000-80000元/平方米。

　　上述项目中，由两大杭州本土大佬——绿城、滨江联手打造的武林壹号绝对是最“黄金”的项目。该项目自2012年首次开盘以来，均价一直稳定在70000-80000元/平方米之间，房源的总价基本都在1500万元以上。

　　相比之下，上个月开盘的九龙仓·君玺价格相对亲民一些。据悉，该项目首次开盘时的起价为37900元/平方米。不过，细算之下，即便是一套85方左右的房源，总价也超出了400万，非一般购房者所能承受。

　　老城西文教区

　　高端居住氛围非常浓厚

　　除了传统的市中心板块外，老城西文教区也是杭州楼市的“黄金板块”之一。

　　曾经的城西，汇集了绿城、坤和、南都、金都等老牌房企倾力打造的产品，汇集了杭州最早一批商品房标杆项目，汇集了当时杭州最有影响力的一批人。

　　老城西文教区的经典，是“城西人”自己塑造出来的。此前，城西聚集了大批从事文化、教育、媒体和广告业的人士。他们也许不是杭州最富裕的人群，却是杭州最具影响力的人群。他们在居住过程中，塑造或影响了城西衣食住行的发展，让“城西生活”成为整个城市的一种标杆。

　　虽然，随着杭州市区范围的扩张，西溪湿地的开发，各类高校的外迁，如今的城西已不如当年那般辉煌。但是即便是现在，桂花城、颐景园、德加公寓等都仍被认为是一代经典作品，仍有部分购房者愿意斥资购买其中的二手房。可见，老城西文教区的魅力所在。

　　钱江新城一期

　　恢弘配套成就杭州新贵

　　说到目前的“杭州新贵”，那钱江新城必然榜上有名。而其中，又以已经初具规模的钱江新城一期为主。

　　钱江新城一期核心区域，东临钱塘江，南靠复兴地区，西依秋涛路，北至钱塘江二桥、艮山西路，占地面积约15.8平方公里。目前已经颇具人气的万象城、市民中心等都在一期范围内。

　　几年前，万象城的住宅部分悦府开盘，单价在28000-30000元/平方米之间；几年后，随着板块规划逐渐落实，该项目的价格最高达到50000元/平方米；目前，项目的二手房价格在40000元/平方米左右。与万象城情况相似的，还有周边的金基晓庐、新城国际、东方润园等几个楼盘，目前的二手房价格都与市中心部分新房价格相当。

　　近年来，钱江新城一期核心区的新房已经越来越少，目前在售的仅有望江府，均价为43000元/平方米左右。

　　此外，板块的“贵族”气质还可以从其配套上看出来。以即将开盘的高德置地广场为例，该项目未来将引入七星级酒店，堪称杭州最豪华的酒店，这样的配套，显然会为板块的“贵族气质”更添一笔。

　　>>>鸡肋板块

　　青山湖板块

　　部分别墅价格回到十年前

　　青山湖板块是杭州近郊低密度居住板块的代表，板块先后进驻了绿城、大华、郡原、中天等十多家开发商，可谓十分热闹。

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