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一线城市“房冷地热”背后:开发商坚持返乡进城

https://m.biud.com.cn 2014年04月29日10:33 家居装修知识网

一线城市的“房市”和“地市”正在经历着“冰火两重天”。

在经历去年楼市量价齐升的火爆行情之后，今年楼市开局至今，就一直日趋冷淡。供应放量的同时，供需博弈开始加剧。此前，民营经济发达的长三角区域，反倒成了全国降价的“排头兵”。高负债的模式，显然受到了一定的质疑。在融资难度加大的背景下，“高周转”成房企主流运作模式。

而与此形成鲜明对比的是，一线城市地价仍居高不下，土地市场依旧火热。如4月份上海土地市场就活跃了一批中小房企，说明市场依然看涨。

中原地产首席分析师张大伟在接受《每日经济新闻》采访时称，房企对北京等一线城市土地依然渴求。“相比较三四线城市看得见的风险，北京等一线城市，目前需求总量依然巨大，即使调整，调整的幅度和时间也不会过大。”

“房冷”在蔓延

去年全国楼市普涨的态势，在今年迎来了一次逆转。

其中，最为明显的是长三角地区。2014年的一季度，受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响，杭州、常州、无锡、温州等长三角区域城市个别楼盘大幅降价之后，宁波出现房企倒闭破产的现象。进入二季度，长三角区域楼市并没有明显好转，杭州等地出现第二波降价现象，上海浦东一高端楼盘也加入到降价的阵营。

据中国指数研究院最新发布的2014年一季度报告显示，2014年第一季度百城均价同比、环比涨幅均持续收窄，3月环比涨幅仅为0.38%。与此同时，在成交量上，市场观望情绪高涨，一线城市月均成交量为52万平方米，明显低于前四年62万平方米的平均水平。

据一份内统计数据显示，3月份，一二三线城市新建商品住宅价格环比涨幅分别为0.38%、0.27%、0.17%。很显然，一线城市仍然涨幅领先。

房企对销售业绩的需要可能导致一二线市场跑量更重要。中原地产统计数据显示：已经公布1季度预告的房企合计50家，整体情况非常不乐观，50家企业中，预告为预增的企业仅有13家，其他有6家企业发布了增亏预告，预减的企业也达到了12家。6家企业发布了首亏预告。

张大伟认为，相比三四线城市中小房企扎堆，一线城市的企业大部分都是上市房企，对业绩的要求更高，一旦没有销售量，股价就可能会出现暴跌。这些因素的存在导致了一二线城市的变化可能会出乎市场的预料。

上海易居研究院研究员严跃进表示，整个楼市基本面并没有恶化，政策打压迹象也在减弱，但市场预期却发生了变化。最大的原因是2013年积累起来的高房价已经让市场主体担忧：是否出现了市场拐点？

一线城市“地热”不减

楼市不振，仍租挡不住开发商拿地的热情。

中原地产市场研究部统计数据显示，3月份，十家标杆房企在全国40个主要城市的购地金额仅为62.93亿元，为近19个月新低。

但是分城市来看，今年前3月，10家标杆房企在一线、二线、三四线城市的购地金额占比分别为62%、5%和33%。与去年下半年的占比相比较，一线城市购地金额的占比增加了24个百分点，二线城市占比下滑了28个百分点，三四线城市占比微增4个百分点。

张大伟分析，标杆房企对一线城市的后市仍持续看好，而近期诸如杭州常州成都等城市降价风潮的出现，致使开发商在二线城市购地更为谨慎。

在泰禾集团品牌总监沈力男看来，开发商们都坚决看好一线城市的原因，是因为一线城市人口基数大，并且新增人口多，一线城市是有充分的需求。

他说，目前的开发商“返乡进城”是主流，过去俗称“一线城市做品牌、二线城市做利润、三线城市做规模”，但是目前而言，只有扎根一线，才有可能“利润、品牌、规模”三者有效统一。

亚豪机构市场总监郭毅也持类似观点。郭毅认为，北京的购房需求依然旺盛，相比全国其他二三线城市出现的供大于求，北京房地产市场依然是供不应求，因此房企也依然看好北京，加大在北京的投资。

严跃进表示，房企在市场降温下积极拿地，其实也是有一定的逻辑。未来一线城市的土地价格依然上涨，尤其是增量用地的出让规模可能受到管制。从这个角度看，积极拿地是锁定土地成本的首要手段。从这个角度看，房企显然会忽略“房冷”，而加入积极拿地的大军中。