中国社科院城市发展与环境研究所今天发布的房地产蓝皮书《中国房地产发展报告No.11（2014）》指出，小产权房是在我国城镇化快速推进背景下多种因素综合作用的产物，尤其是农村集体谋求土地收益最大化的结果。解决小产权房问题的关键，是在确保国家整体利益尤其是18亿亩耕地红线不被突破的前提下，让农民和村集体自主参与城镇化建设，并从中获得更大的利益。

报告建议，对于已经存在多年的小产权房基本方针应当是：区别情况，分类处理。

—区别农村的土地状况。根据与城市的空间关系，可将农村集体及其土地分为三类情况。一是远离城市（及工矿区等）的纯农村地区，土地的主要用途是农业生产。二是城市郊区（及小城镇、工矿区周边等）的农村地区。部分或大部分土地用于农业生产，但城镇化趋势明显，已有城市基础设施（如对外道路等）、工厂、企业等非本村单位或个人占用本村集体土地。三是城市边缘地带的农村地区（城中村）。原来是城市郊区，土地主要农用，后因城市扩张，农田被占用，村庄也被包围在城市之中。

—实施不同的政策。一类农村地区不会出现小产权房（起码不会有成规模的小产权房）。但是，城镇居民可以购买使用农民房。不过，农民房出售或出租的数量不会很多，影响不大。二类农村地区小产权房最多，是治理的重点。首先，通过对土地性质和利用现状的综合评估，将大块农地划定为基本农田。其次，通过与农村集体协商，为每一个村集体划定各自的自留地。在自留地上，实施新的土地和小产权房政策。非自留地上的小产权房，符合土地用途和城乡规划的，可转正为商品房，但要补齐同地段商品房价格差价款。非自留地上的小产权房，位于基本农田范围内的，原则上予以拆除，恢复为耕地。所有商品房差价款及罚款均由政府收取，用于异地土地整理，以增加等量等质的耕地。商品房所在的土地，也自动转为国有土地。三类农村地区已处于城市内部，成为城市的组成部分，基本上不存在耕地。所有的小产权房都应合法化。但是，仍需要划定村集体的自留地。自留地上的小产权房，归村集体经营和管理，地位和性质不变。非自留地上的小产权房要转为商品房（房价差价款上交政府），土地转为国有。

无论哪一类农村地区的农民房，原则上仅供农民自住使用。只有符合安全和居住使用要求的农民房，才可以出租或出售。凡村集体自留地上已出售的农民房，均予以合法化，但仍属于农村房屋，由村集体进行管理，并缴纳管理费。非自留地上已出售的农民房，符合土地用途和城乡规划的，可转正为商品房，但要补齐同地段同类商品房价格差价款。非自留地上的小产权农民房，位于基本农田范围内的，原则上予以拆除，恢复为耕地。转为商品房的农民房差价款及罚款，均由政府收取，商品房所在的土地也自动转为国有土地。

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