城镇化涉及“人、业、钱、地、房”五大要素，城镇化创造的巨大投资和消费需求将释放出巨大红利。日前，全国人大常委会委员、人大财经委副主任委员、民建中央副主席辜胜阻接受《第一财经日报》记者专访时如是表示。
辜胜阻认为，城镇化需要“水到渠成”，要坚持“市场主导、政府引导”的发展模式，同时政府应鼓励民间资本参与城镇化建设。
对于房地产市场调控，辜胜阻认为，楼市调控正从行政主导的需求管理转向供给与需求平衡、以供给为主的长效机制管理转变。
要赋予农民更多的财产权利
第一财经日报：讨论新型城镇化，绕不开土地制度改革。2012年12月，《土地管理法》修正案草案提交十一届全国人大常委会第三十次会议审议，但未获通过。在达成什么共识的情况下，才会顺利通过？
辜胜阻：让城镇化释放最大的改革红利需要推进新一轮土地改革。“地”是新型城镇化的重要要素。新型城镇化要把解决好土地问题作为市民化的前提，推进城镇建设用地集约使用和保障农村土地改革中农民利益最大化。
对于农民来说，土地主要有生存保障和致富资本两种功能。2008年金融危机后，沿海打工的大量农民工失去工作，之所以没有出现社会动荡，就在于前者隐形的“社会保障”。当然，随着这些人通过创业成为私营业主扎根城市，或成为精英农民工返回农村创业，土地的生存保障功能在不断弱化。
至于后者，十八届三中全会也指出，赋予农民更多财产权利。农村土地制度改革要通过制度设计尽可能规避风险。土地产权设计，要在承包权、经营权、所有权三个权利分离情况下来保障各个主体之间的权益。
对于那些土地生存保障已经弱化的农业转移人口而言，在不改变农地集体所有权的前提下，赋予农民对承包地使用权的抵押、担保权能，能够有效推动城镇化发展，解决创业的融资问题。
现行《土地管理法》在扩大了征地合法范围的同时，给农村集体土地使用权依法转让的空间十分有限。因此，要完善农村土地“确权、流转、征用”等一系列环节，确保进城农民工土地财产权，推动土地高效集约使用。
这就要加快包括农村宅基地在内的农村集体土地所有权和建设用地使用权地籍调查，尽快完成确权登记颁证工作。建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。完善征地制度和用地制度，增加农民工土地增值收益。
推进土地制度改革需要按十八届三中全会精神修改《土地管理法》。《土地管理法》将会适时安排审议。
不可持续的土地财政
日报：最新数据显示，今年第一季度地方财政的55.4%依靠“卖地”。这表明了一种什么现象呢？对于“土地财政”，你如何看待？尤其是在经济增速放缓的背景下，如何缓解地方政府的“财政焦虑”？
辜胜阻：当前，我国中央和地方财力与事权体制不合理，体制上大量事权下移，但财权上移，导致地方财力与事权严重不匹配，不得不依赖土地财政。
过度依赖“土地红利”和“土地财政”，一方面造成了城市“征地-卖地-收益”的粗放式土地经营模式，极大浪费了土地资源；另一方面，推高了房价，加剧房地产泡沫化，透支居民消费能力，制约了城镇化可持续发展。
土地财政是不可持续的，依靠土地财政推动城镇化建设也绝非长久之计。对此，一是要理顺中央政府和地方政府的关系，建立事权和支出责任相适应的制度，中央和地方政府要按照事权划分相应承担和分担支出责任。
二是要积极转变政府职能，理顺政府与市场的关系，把有限的政府财力投入到公益性较强的公共产品和服务上，更多激发民间资本投资城镇化的活力。
三是要借鉴发达国家利用市政债券为地方经济社会发展融资的经验，修订和完善《预算法》，有序推进地方政府债券的发行，建立完善的信息披露机制和有效的债务监管体系，让地方政府债务“阳光化”和“规范化”。
房地产市场调控面临转变
日报：你如何看待市场对房地产看跌的判断？
辜胜阻：新型城镇化战略规划期对于房地产业而言，既是重要发展期，也是转型调整期。我国城镇化进程中存在局部地区过度依赖房地产业，过高地价推高房价，出现了城市扩张大建空城的现象，影响城镇化的健康持续发展。
当前，我国房地产市场调控正面临着从行政主导的需求管理转向供给与需求平衡、以供给为主的长效机制管理转变。供给管理思想要求坚持分类指导、分步实施、分级负责的原则，构建“高端靠市场、中端靠调节、低端靠保障”的多层次住房保障供给体系。
一是要平衡房地产市场的供给与需求关系，对不同地区、不同城市的房地产市场实行分类指导、分步实施、分级负责的差别调节机制。
二是要扩大中低端市场的房屋供给，增加中小套型商品房的供应，降低自住型改善型住房售价，鼓励企业投资开发“共有产权住房”、“限价房”，满足一二线城市“夹心层”的住房需求。
三是要通过各种措施引导民间资本参与保障房建设开发，切实解决保障房建设中资金短缺、效率低下问题。
四是要进一步加大对城镇棚户区和城中村改造的政策支持力度，激发民间资本在棚户区和城中村改造中的活力，改变城市内部居住方式的二元结构问题。
五要完善住房租赁市场建设，规范租房市场发展，构建起住房买卖市场与住房租赁市场互为补充的住房市场交易平台。
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