当下的楼市分化之势，远不是“供应过剩”所能概括的。最突出的，还是供求结构失衡。而同是楼市供应过剩，在不同地方、不同城市的表现都很不同。如何解决，需要深入分析当地的产业结构、有效需求、公共配套等问题。若简单地将分类调控理解为退出限购，很可能给市场传达出政府要救市了、开发商可拿地了、房价要上涨了的错误信号，从而掩盖楼市供应过剩的本质问题，不仅加剧长期内住房供求失衡、无效供应和泡沫，而且还丧失了化解楼市泡沫的最佳窗口期。
多重消息显示，楼市走弱之势可能超出预期。首先是2月以来发轫于华东区域的楼市降价潮到目前已蔓延全国，主流开发商也卷入其中，但“以价换量”的策略并没有实现，主要城市楼市下滑的态势并未缓解，中国房地产指数系统(CREIS)数据监测的44个重点城市4月成交量同环比分别下降20%和10%。在供求关系最为紧张的北京，4月扣除保障房后的量价环比分别下降了20%和10%，新增项目整体去化率不足40%；其次，披露一季度业绩预报的103家上市房企，近一半业绩下滑或亏损，龙头万科更出现了自2002年以来的首次利润下滑，有传闻称其副总毛大庆在某个沙龙上的发言表达了对楼市的无限悲观，并直言很多城市在未来若干年都别想翻身；最后，4月百城中近半房价下跌，整体房价环比直降0.28个百分点，创近4个月最大降幅，0.1%的月度涨幅是4月份开发商大面积降价的结果，同时也很可能意味着房价下降拐点的出现，这也必然会让一季度同比下滑25%的新开工、个位数的土地溢价率的形势在未来更趋恶化。
对于楼市下滑所产生的综合影响，国内外媒体和专家目前的分析还是一致的。40%至50%的银行存量贷款是以土地及房产作抵押的，50%左右的全社会固定资产投资是由房地产直接或间接引致的，而近20万亿的地方债务中，绝大部分都与房地产相关，下游消费能否稳住也主要看房地产。因此，房地产持续走弱绝非房地产行业的事情。一季度经济下滑超出年初预期，主流机构认为主要是地产下滑惹的祸。尽管管理层在4月出台了一系列“微刺激”措施，但4月和二季度的经济数据已难以乐观。
基于此，地方政府和开发商对松绑住房限购的呼声很高，在部分地方更已从呼声转向了现实，先有郑州、无锡等出台了购房入户的政策，间接松绑了限购，后有南宁打响了松绑限购的“第一枪”。而且，松绑限购也是今年“两会”上提出的分类调控思路的贯彻和体现。很多专家和媒体认为，由于楼市继续疲软、库存高压，楼市已危及地方财政和区域金融风险，松绑限购是必然的，后续还会有更多的城市加入到松绑限购的队伍中。
分类调控、自主调控是基于今年楼市分化的情况下而提出的，一方面，供求关系长期紧张的城市，限制住房资源购置和占有的政策将长期坚持；另一方面，库存消化压力大而有效需求受到制约的城市，则不能不考虑如何按市场化原则探索调整既有的政策，特别是行政干预性的限购政策。问题在于，目前楼市在城市间的分化势头远远超出了业界与各方的估计。在整体上，分化表现为一线和二线重点城市的楼市基本健康，供求关系紧张的局面长期内难改，多数二三线和三四线城市供应过剩、甚至出现泡沫破灭的风险。
不容否认，楼市供应过剩的问题确实比较严重。截至4月末，上海易居房地产研究院监测的20个城市新建商品住宅库存创5年来新高。据一季度财报的预披露，各上市房企的库存在惊人增长。在四大龙头房企“招保万金”中，万科存量增幅最大，高达30%；保利一季度存量为2399亿，增幅为28%；招商地产784.8亿元，增幅为7%；金地集团766亿元，增幅为9%。另外，主攻二三线和三四线城市的碧桂园，去年其存量总建筑面积超过4500万平方米，按照去年的销售规模，需要大约3年或更长时间才能消化现有库存。
但是，楼市分化远远不止于此，特别是二三线、三四线城市楼市，远远不是一个简单的“供应过剩”所能概括的。最突出的，还是供求结构失衡。目前，大多数城市新房供应集中在外围，以新区或开发区的形式出现。这些区域的住房，都有个很大的弊病：公共服务供给不足或徒有其名。目前市场需求的主力是刚性需求，不仅对房价比较敏感，而且对是否能满足居住生活的配套服务也很敏感。因此，楼市过剩供应的部分中，很大一部分可以说是无效供应，很多地方出现的“空城”或“鬼城”就是无效供应的代名词。老百姓不买此类房子，主要原因不是供应太多了，而是对无效供应用脚投票。因此，对于这部分过剩的住房，需要解决的是如何设法解决补缺配套的问题。主要包括教育、医疗、交通、商店、菜场等场所，以及这些场所提供的公共服务是否如中心区一样货真价实。
另外，很多城市的楼盘供应过剩，主要是相对于需求不足而言的。对于很多传统的工业型城市、资源型城市、人口老化严重的城市，近年来人口流入相对比较迟缓，有的甚至出现了人口净流出的状态。但是，这些城市的房地产却发展得非常迅速，地方急于发展经济和推进城市建设，过去若干年内出让了太多土地，造成了住房相对于需求的过剩。这其中就包含一些区域、次区域的中心城市，如南宁、贵阳、沈阳、兰州、长沙、青岛、大连等，其本身制定了雄心勃勃的区域发展计划，但区域产业、人口的集聚程度远远低于预期，而房地产却疯狂地发展起来了。对于这部分过剩供应住房，需要通过提高区域经济、产业、人口的集聚程度，具体的措施需要从破除二元户籍制度、社保向非户籍人口覆盖、区域内各城市间产业重构和优化等方面来入手。
仔细分析一下，同是楼市供应过剩，在不同的地方、不同的城市表现都有很大的不同。如何解决，需要深入分析当地的产业结构、有效需求、公共配套等，这些问题短期内难以解决，但可以肯定，绝非是简单地放松限购这一策所能解决的。笔者因此认为，眼下地方政府、房地产企业、购房者对于分类调控和退出限购的政策的认识有误区，基本上都认为是要消化库存，阻止楼市进一步下滑。但是，若简单地将分类调控理解为退出限购，很可能给市场传达出错误的信号，即政府要救市了，开发商可以拿地了、房价要上涨了，从而掩盖了楼市供应过剩在产业基础、有效需求、人口导入、公共配套等方面的本质问题。最终的结果是，不仅加剧长期内住房供求失衡、无效供应和泡沫的问题，而且还丧失了化解楼市泡沫的最佳窗口期。
(作者系深圳市房地产研究中心高级研究员)
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