今年以来，我国房地产市场发生了较大变化，逐步由卖方市场向买方市场转变，市场分化趋势明显。一方面，北京、上海等一线城市新房价格回落，二手房成交量下降，刚性需求被压制，改善性需求观望情绪上升；另一方面，温州、秦皇岛、绍兴等三四线城市成交量锐减，库存消化需要较长周期，很多开发商面临资金紧张的局面。
如何看待未来我国房价的走势，以及政府该如何调控我国房地产市场，均需要重新审视我国房地产在国民经济中的地位，以及过去房地产调控的经验教训，切不可操之过急、采取一刀切的楼市调控措施。
多因素导致调控失败
2013年3月出台的“国五条”，被称为史上最严厉的房地产调控措施，但被地方与部门严重虚置，一年以来，全国地价房价租价“三价”均大幅度上涨，成为十多年来涨幅最高的年份之一。
房地产调控不成功，笔者认为主要原因包括：关键政策不出台。一是不出台控制地价的有效政策。政府调控如果不从根本上改变土地供应制度，既不有效扩大土地供应量，又不抑制土地价格过快上涨，反而通过控地、通过竞价抬高地价，就使房地产调控失去了基础，无法使房价保持在合理水平。二是不出台调控多占房、空置房的有效政策。政府一直回避部分既得利益群体不合规多占房现象，对住房资源流向与占有严重失衡问题缺乏措施。三是房地产税立法进展缓慢，“多房族”住房持有成本很低，增值效益很高，房屋坐地升值，大量存量房、空置房无法盘活。
重要政策不对路。一是多次采取的控制地根政策，实际上抑制了土地有效供给，反而抬高了地价进而抬高了房价。二是多次推出的控制银根政策，反而抬高了地产商融资成本与购房者的按揭成本，实际刺激了房价上涨。三是对小产权房采取的是只压不疏、压而无力的政策，不仅控制不了其发展，反而提高了小产权房价格。
部分政策相掣肘。在房地产调控中，往往很多部门出政策，相互之间缺乏必要协调。税收归财税部门，土地归国土部门，融资归金融部门，监管归住建部门，具体执行归地方。各部门之间利益、部门与地方之间利益往往不一致，政策制定、执行都要对自己有利，因此，不少政策相互掣肘，严重影响楼市调控效果。
执行政策不得力。多年来，国家房地产政策在地方执行中往往被大打折扣，很多时候采取“上有政策”、“下有对策”。一是对中央政府承诺的住房财产登记与联网计划执行时间被地方采取各种理由一推再推。二是地方对居民拥有三套及以上住房者，特别是那些非法拥有多套住房者在政策上不表态、不施策、不作为。三是不少地方对住房限购限贷政策缓执行、变通执行甚至不执行，致使住房投资投机行为长期得不到有效遏制。四是对国家法规规定要对个人房产转让增值收益征收所得税，但大多数地方长时期根本不执行。去年国务院重申要严格征收卖房所得税后，地方税务部门对市场普通出现的所得税由卖方向买方转移的不当行为不作为，客观上助推了房价大涨。
基础数据不清楚。我国房地产市场发展的一些基本数据在可靠来源、科学统计和公开发布等方面都存在问题。如城镇居民实际收入是多少、居民实际住房拥有量是多少、全国住房实际供应量是多少、全国与各地实际商品房市场真实价格是多少、全国与各地实际各类型住房出售价格是多少、全国房地产商的实际成本与利润是多少、政府土地征收与开发成本和出让收益与支出是多少、城市房屋空置率是多少等等。这些重要数据有的根本不清楚，有的自相矛盾，有的故意隐匿，有的明显与现实不符合。这些数据不清楚、不透明，既严重影响房地产形势的客观判断，又严重影响社会对房地产市场的合理预期，更严重影响调控政策的科学制定、可靠执行与有效监督。
兼顾不同政策目标
我国房地产涉及到方方面面，包括经济增长、财税增加、金融稳定等，调控需要兼顾不同的政策目标，切不可偏颇。要从根本上解决我国房地产业问题，不能就房地产而论房地产，小修小补，必须将短期与中长期政策结合起来考虑，通过建立和完善包括土地、财政、税收、信贷等在内的一整套制度机制，并且要与收入分配体制改革、垄断性行业改革、反腐倡廉等多方面措施进行配套、衔接与协调。如农村建设用地同权同价入市要与城市建设规划完善、国有土地“招拍挂”制度改革相协调，国有土地转让定价机制改革要与地方财政收入结构调整相协调，推进房地产税要与个人不动产登记、官员财产公示相协调，保障房建设规模进度要与商品房建设发展相协调，一般保障房分配改革要与公务员住房制改革相协调等等。
我国房地产市场存在很多历史遗留问题，是典型市场经济与计划经济条件下的混合体。未来房地产调控需要针对不同地区、不同人群、不同住房，采取针对性的办法分类推进。一要分类推进一线城市、热点二线城市、一般二线三线四线城市等不同类型的房地产调控；二要分类推进经济适用房、保障房与商品房的调控；三要分类推进满足刚性与改善性住房需求与严格控制投资投机性需求的调控；四要分类推进农村建设用地同权同价平等有序入市与小产权房经规范整顿后合法有序入市的调控等等。
与此同时，房地产调控要坚持稳中求进，逐步解决的原则，某一阶段以某个目标为主，其它政策目标相辅。从短、中、长期问题解决来看，首先要坚决遏制地价、房价和租金过快上涨势头问题，其次要从制度机制上解决城镇土地供给数量、结构与定价问题，第三要通过立法解决从公务员到普通居民的财产登记、公开、查寻问题，第四要通过立法解决房地产税征收问题等。
中国国际经济交流中心副秘书长 陈永杰
中国国际经济交流中心高级经济师 张影强
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