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评论:房地产市场“夏”已过“冬”尚早

https://m.biud.com.cn 2014年05月07日12:01 家居装修知识网  

  去年底以来,中国房地产市场风声鹤唳。先是销量断崖式下滑,然后是量价齐跌。最初是二三线城市频频降价,如今一线城市房价也出现松动。中国房地产市场未来去向何方?笔者认为,如果把上世纪90年代末比作中国房地产市场开始萌芽的春天,过去10年比作野蛮生长的夏天,那么现在可能正处于夏秋交替的时刻。换句话说,房地产市场已不能再奢望像春夏般的温暖,但谈论寒冬似乎也为时尚早。未来10年甚至20年,中国房地产可能进入逐步降温但算不上寒冷的秋天。

  供需两端面临多重压力

  不论从短期还是长期来看,房地产市场最辉煌的夏天已经结束,未来将逐步降温。从短期来看,房地产将继续量价低迷。在供给端,房企面临资金和库存的双重压力。首先是资金压力。尽管一季度银行间流动性异常宽松,但主要源于实体经济疲弱和金融机构风险偏好下降,受制于非标收缩、外资撤离等因素,房地产企业面临的资金压力并没有明显缓解。3月房地产开发资金累计增速已经从去年底的26.5%进一步降至6.6%,其中外资大跌33.9%。短期内央行不会采取总量宽松,而是以定向宽松方式降低部分战略领域的融资成本。在这个过程中,房地产企业很难直接受益。

  其次是库存压力。截至2014年3月,商品房待售面积已达5.22亿平方米的历史高位,同比增长22.9%。直接反映出房地产企业销售压力增大,销售回款难度上升,从而导致资金链愈发紧张,不得不通过降价促销的方式获得现金流,缓解流动性压力。

  在需求端,购房者也面临资金和政策的双重打压。首先是房贷成本和申请难度持续加大。首套房贷利率从八五折优惠到基准利率上浮10%-20%,对应利率水平从5.57%提高至7.21%-7.86%,相当于加息160-220个BP。2004-2007年和2011年的两轮加息均导致局部地区房价大幅下跌,本轮房贷利率的大幅上调已经导致房市量价齐缩。

  其次是税费成本居高不下。去年国五条推出之后,虽然对市场上的增量投机需求产生了一定的抑制作用,但更直接的影响是让购房者的税费成本急剧攀升。

  从中长期来看,过去十年支撑房地产市场的上涨动力都明显减弱,房地产市场的野蛮生长也已接近尾声。

  一是人口动力。劳动力人口即15-64岁人口是所谓“刚需”的主要来源,对房地产需求的基本面具有重要影响。美国劳动力人口占比2006年见顶,2007年房价开始转向;日本劳动力人口占比1992年见顶,1991年房地产泡沫就已经开始破裂。中国劳动力人口占比从1973年开始一路攀升至74.5%,但2011年之后触顶回落,目前已降至72.8%,2013年绝对规模减少70万人,未来几年还将继续下降,刚需增长随之放缓。

  二是金融动力。中央宏观管理思路发生根本转变,从过去的大投资、宽货币转向定向投资、稳健货币。未来国内不会再搞总量宽松和大规模刺激,国际上随着美联储QE逐步退出直至加息,外资流入也将持续放缓,廉价资金时代已经结束。再加上利率市场化大背景下,银行负债成本上升、久期变短且极不稳定,银行长期限资产配置意愿大幅减弱。银行纷纷放弃按揭贷款,居民申请房贷难度增加,使购房需求受到明显抑制。

  市场将呈现分化特征

  不过,笔者认为,对房地产市场不宜过度看空,尽管房地产上涨的动力在减弱,短期调整的压力加大,但崩盘的可能性几乎为零,至少10年之内还看不到。主要原因在于以下几个力量的对冲。

  首先,城镇化对冲人口老龄化压力。尽管劳动适龄人口增长带来的刚性需求正在放缓,但农村人口向城市转移带来的刚性需求依然强劲。截至2012年,中国的城镇化率仅为51.8%,如果按照户籍人口计算,这个比率不足30%,远低于发达国家80%的平均水平,未来提升空间巨大。相比之下,日本、美国等国在人口老龄化导致房价下跌时城镇化率已分别高达77%和81%。

  其次,政策调整对冲市场压力。除了逆周期的货币政策之外,房地产政策也会适时松动。在房地产量价齐缩的情况下,中央的思路已经从一刀切转向“双轨制”,开始分层、分城施策,这实际上给局部政策留出了放松的余地。事实上,很多地方也已经开始预调微调,托底房地产。广西南宁的限购已部分松绑,安徽铜陵也出台了“救市”措施,预计后续会有更多城市跟进,限购、限贷都有很大的放松空间。当然,除非房地产市场出现大波动,否则政府不会轻易出手,以免重燃投机需求。

  最后,未来房地产市场将呈现分化特征,虽然三四线城市的压力相对较大,但对于类似北京这样具有人口吸引力的一二线城市,长期以来形成的上涨预期短期内很难扭转,全面崩盘的可能性不大。而且,由于房产税体系不健全,持有房地产基本没有成本,还可以获得稳定的房租收入,房主降价出售的动力有限。再加上中国并没有执行类似美国的零首付政策,所以负债率相对较低,由资金压力造成的抛售力量也很有限。综合来看,现在房地产市场虽然告别了盛夏,但谈论寒冬也为时尚早。

  民生证券研究院副院长 管清友

  民生证券研究院宏观研究员 朱振鑫

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