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地方急救市背后：土地推销不出去

https://m.biud.com.cn 2014年05月08日08:41 家居装修知识网

本报记者陈小瑛董映颉深圳、北京报道

5月5日，又有两个地方政府按捺不住，在同一天出手救市。

其中，安徽铜陵市救市措施堪称“大尺度”，该市宣布从购房契税补贴等方面全方位救市，新政已从5月1日起正式实施。迄今为止，铜陵新政尚未被叫停。

浙江宁波市则召集房企开会，以口头形式传达放松限购政策，购房者房产审核将由两地核查变为一地核查。

地方火速救市的背后，凸显了地方政府财政收入急剧减少、土地难卖的困境。“今年很多地级市的土地推介会都很不理想，一堆地方债等着还，土地推销不出去，地方吃什么？”浙江一家房企高层向《华夏时报》记者表示。

华南某省住建厅一位负责人则直言，“现在房地产行业太脆弱了，政府确实是在小心呵护着。”

而地方政府的救市之举得到开发商的力挺。“今年楼市政策是最清楚的一年，中央已经明确提出来要分类调控，分类调控的意思就是该放松的城市就要尽快放松调控，这层意思已经很明确了，如果地方政府还不放松，那就是失职，就是听不懂中国话。”一位在全国多地有项目的知名开发商告诉记者。

“保房价就是保地价”

5月6日，记者查询铜陵市政府信息公开网和住建委官网，均未发现相关文件，而铜陵财政局官网上曾刊发的补贴契税的文件也被删除，可查询到的公开信息仅有《铜陵日报》上发表的解读文章。

“不知道什么原因删除，但窗口应该收到了文件，我们现在已经开始执行了。”铜陵市财政局内部人士告诉记者，具体要求是5月1日之后购买144平方米以下的首套住房，只要符合3个条件就可补贴房屋总价1%的契税。

此外，铜陵在公积金贷款上的调整也出乎各方意料。相比国家规定的政策，铜陵将首套房首付比例从三成降为二成，同时，二套房首付比例由五成降为四成，明显有“越轨”之嫌。

对于救市原因，铜陵市财政局人士直言，“政府只是控制不让房价涨，但说实话，也确实不想让房价跌。”

“保房价就是保地价”，一位不具名的业内人士认为，在铜陵房价基本稳定的情况下，政府出手救市，最终还是为了维护土地财政。

根据铜陵市国土局挂牌和成交公告统计，今年前4个月，铜陵市共出让9宗土地，成交6宗，成交金额为2.26亿元，其中4幅商住用地中，2宗流拍，另外2宗以底价成交，因竞拍人数不足，最终拍卖改挂牌出让。

铜陵市国土局人士告诉记者，今年土地市场确实很冷清，相比去年差了不少，开发商拿地积极性不高，基本上是地方国企在支持，民营和外来地产商缺失。

事实上，从去年9月份开始，铜陵市政府就开始走出去推介土地，并将土地切割成小块出让，最小的只有几亩地，以降低资金门槛。

以放松限购为突破口的浙江宁波，也面临着类似窘境。数据显示，今年一季度，宁波共成交54幅土地，土地出让吸金68.42亿元，与去年同期的125亿元相比，大降45.26%。

上述浙江房企高层透露，为了给今年卖地打开良好局面，浙江几个主要城市主管部门已经使出“浑身解数”，本该在下半年供应的优质地块出让时间已被提前，而计划在近期出让的地块底价在原有底价的基础上都下调了5%-10%。

“从目前看来，松绑房地产调控城市主要有这几大特征，即库存消化周期超过一年、一季度成交面积大幅下滑，并且一季度土地出让金大幅下降。”中原地产市场部研究总监张大伟告诉记者，其中，土地出让金过低直接影响地方的财政收入，这对地方政府而言无疑压力巨大。

以铜陵为例，2013年铜陵市实现财政收入130.1亿元，其中土地收入64.2亿元，占该市全年财政收入的近一半。

实际上，地方政府高度依赖土地财政一直广受诟病。日前中国经济研究院发布的23个省(市)“土地财政依赖度”排名显示，受调查的23个省(市)中，浙江、天津2/3债务要靠土地出让收入偿还的占比，分别达66.27%和64.56%。而浙江温州、杭州萧山、宁波以及天津滨海新区近期都出台了旨在放松限购的调控政策。

开发商力挺救市

铜陵、宁波出手救市之前，南宁、无锡、杭州萧山区已通过松绑限购、下调购房入户标准等方式救市，而天津滨海新区、福州、郑州官方也已放出消息，拟分类、分地区对购房政策进行调整。

“地方救市，总需要找些依据才行。”上述华南某省住建厅负责人表示，首先要跟其他省份做比较，然后选择房地产销售最差的城市先救，理由也要说得过去。

一位业内人士分析，此次铜陵救市，就有些说不过去。铜陵市发布的文件称，近几年该市住房市场供需基本平衡，房价基本稳定，房价收入比基本合理。“房价基本稳定，为什么还要救市？而且，铜陵市文件说‘系列利好政策来得正是时候’，这也过于直白了吧。”

不过，对于开发商而言，多地放松楼市调控，确实是“利好政策来得正是时候”。

“就目前的市场环境来看，一些城市如果继续执行限购政策，开发商走不下去，地方政府也很难走下去，与房地产相关的行业也会遇到困难。” 上述在全国多地有项目的知名开发商告诉记者。

宁波一位房地产业界人士在接受媒体采访时则表示，“尽管放松得不够，但是放松是一个好消息，我们感觉非常高兴。”

东部某省住建厅的一位官员告诉记者，最近与开发商碰面的各种正式和非正式场合里，“希望省里或市里放松楼市调控”已成为开发商的一致建议。“尤其是目前在省里影响力较大的企业，最近都在向我们提一些建议。”

记者从福建某市住建部门了解到，不久前，当地开发商集体提交了一份“政策调整建言书”，希望市政府在限购、土地、贷款等方面“给予方便”。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭预计，今年会有几十个城市采取类似铜陵市的行动。今年的情况很严峻，三四线城市正在进一步降温，而这些城市对于土地财政的依赖度，却明显高于一二线城市。