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上海规土“五量调控”将成高地价终结者
5 月6日，举行，韩正书记对编制好上海新一轮的城市总体规划提出了诸多具体要求，其中很重要的一点就是对上海未来规土管理方面基本策略的制定，对未来上海土 地利用提出了一个“五量调控”管理思路，分别是：总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高。客观来说，这“五量调控”的贯彻落实，将在上海土地 利用历史上留下至关重要的一笔。
总量锁定，是将2020年规划建设用地规模3226平方公里作为上海未来建设用地的“终极规模”予以锁定。
增量递减，是全市新增建设用地年度计划在2013年的基础上逐年递减，同时加大新增建设用地计划与集中建设区外减量化规模的关联力度，确保总量锁定目标的实现。
存量优化，是通过存量低效建设用地盘活和城市更新，优化城乡建设用地布局和结构。
流量增效，是通过实施土地利用全要素管理，建立城乡统一的建设用地市场，提高空间周转指标的周转速度和效率，实现不增土地增效益。
质量提高，是通过适度降低工业用地比重，提高公共绿地和公共服务用地比重，实施土地综合开发和复合利用，提高土地利用效益。
众 所周知，北上广深等一线城市的土地资源一直比较紧张，除广州略好外，其他三个城市可开发利用土地都是捉襟见肘，而深圳尤为紧张，深圳本身土地量非常有限， 自上世纪80年代开发以来，城镇化率已达到100%，以致目前缺少腾挪空间，现在能做的就只能是针对80年代的项目进行旧城改造。北京上海一直也说土地供 应不够，我个人一直认为是伪命题，并不是没有土地，核心在过去的政策本身，对土地利用方面存在很多障碍。此番“五量调控”就能解开这个貌似难题的伪命题。
这五点将对上海未来土地利用具有重要指导意义，最核心的思路则是通过变性流通给出了土地使用权的退出机制。
首 先，最重要的是存量优化。对原有已出让土地的规划调整放开了闸门，而且我们也看到在和土地收储相关的政策当中，也充分考虑到了不同利益主体的利益诉求，比 如说原有的工业用地转性收储之后再出让，原先就是给一个补偿，现如今还会在原有补偿基础上，给予一定比例的土地出让收益，即是说又一个保底数还有一个超额 利益分配数，这就给存量土地的再利用打开了全新的思路。
对一些零星地块的盘活，允许通过存量补地价转变土地属性，可以不通过招拍挂流程而自行开发。这又是一大批量的可开发土地释放出来，尽管每幅地可能都较小，但总量很可观。
据 上海市房地局土地调查规划院数据，目前上海建设用地总量约2400平方公里，其中工业用地占到1000平方公里，城镇生活居住用地则为600-700平方 公里。按照国际标准，工业用地与生活居住用地之比最高也就是1：1，上海工业用地规模已超警戒线。在目前1000平方公里的工业用地中，就有100平方公 里以上是可以二次开发的。如果在这个工业用地总量中好好做一番存量优化，上海未来5-10年的开发土地都解决了。
其 次，质量提高。降低工业用地的比重和缩短工业用地使用权期限是很有必要的。一直以来不仅上海甚至全国，工业用地的在城市土地利用中比例明显偏高。即便是企 业早已破产倒闭数年，而土地使用权依然归其所有，土地上面已经不会产生经济效益而造成大量工业用地闲置，造成极大资源浪费。如果未来每个地方城市在工业用 地总量方面有5%-10%的缩减，就完全足以调整目前房地产住宅开发用地甚至商服用地的供求矛盾。
这个令人耳目一新的土地利用规划，将会对上海土地市场产生何种影响呢？我认为：
1、短期内影响不大。目前只是原则性政策出台，从调研、试点、落地操作到全面铺开，形成程序化的操作规范，可能尚待时日。
2、对未来2-3年之后上海整体土地市场有至关重要的意义。当前的开发企业更应该关注这些存量土地、工业用地，更应该关注旧城改造和城中村改造。
3、这个政策对抑制上海土地价格也有重要作用，供求关系的改善将大大缓解目前上海的供地不足矛盾，在这个背景下整体地价的平稳也是可以期待的。
但是，这个政策也要注意寻租现象的出现，招拍挂虽然有这样那样的问题，但在公平性上无可置疑，一旦有其他途径拿地了，那就要注意寻租问题，千万别又因为权力寻租让这么好的政策无法实施。
附：上海市政府出台的关于土地节约集约利用相关政策
1、《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》(沪府发〔2014〕14号)
2、《关于本市开展“城中村”地块改造的实施意见》(沪府〔2014〕24号)
3、《关于本市盘活存量工业用地的实施办法(试行)》(沪府办〔2014〕25号)
4、《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定(试行)》(沪府办〔2014〕26号)
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