随着各地楼市相继进入调整，“楼市泡沫”破灭论高涨了起来。这种观点认为，我国楼市拐点已到，各地该出台政策救市了。笔者对此有些不同看法。我国房地产市场的确正在经历调整的“阵痛期”和“转轨期”，却并不是所谓的“崩盘临界点”。

  “楼市泡沫”破灭论的理论依据来自日本房地产市场。1990年以后，日本房地产泡沫开始破灭，房地产和城市土地价格进入了下降通道，截至目前，日本房地产价格还处于这一轮下降趋势的底部。很多人把中国现在的楼市和日本1990年的情形相比，认为中国也将步日本的后尘。

  笔者对比了目前的中国和1990年的日本多项关键经济数据，情况并不是这些机构所预料的那样。首先，从人均GDP来看，人均GDP代表着一国的经济发展水平，人均GDP越高，发展水平越高；人均GDP越低，代表着未来的发展潜力还很大，也代表着未来居民财富的增长空间还比较大，对房地产的购买力还存在上升空间。以2005年美元不变价计，中国2012年人均GDP为3348美元(世界银行[微博]目前还没有公布2013中国以美元计价的不变价人均GDP数据)，而日本1990年31175美元，是中国2012年人均GDP的9.3倍。

  其次，从GDP增速来看，GDP增速越高，意味着国民财富增加的速度越快，同样反映居民收入水平提高较快，对房地产的购买能力在迅速提高。日本1990年以后进入0%-2%的低速增长，日本1990-2000年平均GDP增速为0.5%，2001-2013年平均GDP增速为0.8%，而中国2013年GDP增速为7.7%，中国仍处于高速增长阶段，远远高于1990年日本的增速。

  再次，从城镇化率来看，城市化率越低，说明农村往城市人口转移的空间还比较大，城镇化建设还有很大的潜力。2013年中国城镇人口比重为53.73%，1990年日本城市化率为77.37%，比中国高23.64个百分点。1990年，日本已经达到城镇化率的较高水平，而中国目前的城镇化率水平只相当于1955年的日本56.1%。较低的城镇化率说明中国还有很大人口迁移比例，与1990年的日本相比，中国还需要有3.2亿的人口迁入城市，这代表着巨大的房地产需求。

  可见，中国还处于高速增长阶段，经济增长空间还比较大，未来还有较大的农村向城市迁移人口的潜力，与1990年的日本有着很大差异。未来对于房地产市场的需求还比较大，并不会迅速萎缩。

  很多人根据中国住房自有率和私有率指标来判断中国房地产市场是否达到了顶峰。笔者认为，住房自有率和私有率指标都不能作为判断房地产兴衰的指标。“住房自有率”是国际上考察居民居住条件的常用指标，是指居住在自己拥有产权住房的家庭户数占整个社会住房家庭户数的比例。据西南财经大学和央行[微博]发布的报告《中国家庭金融调查报告》披露，我国自有住房拥有率高达89.68%，远高于世界60%的水平。笔者想指出的是，住房自有率是个有缺陷的指标，只能衡量已有住房中自有住房的比例。目前的高住房拥有率只说明我国租赁房市场发展水平低；另外，很多人还不拥有自己的住房，还不能反映未来社会对于房地产市场发展的需求。比如，农村居民迁入城市，会带来住房需求的增加，会带来房地产市场需求的增大，这些住房自有率指标都不能反映。住房私有率是指在所有存量住房中，属于私有的比重，是与公房相对应的概念，更不能反映房地产未来的需求和发展状况了。

  房地产需求主要来自城镇化带来的对城市住房需求的提高、未成年人成家立业带来的住房需求的提高、收入水平提高导致的改善性住房需求的提高三个方面。前面笔者已分析了我国低水平的城镇化率和居民收入水平的高速增长会带来未来十年房地产旺盛的需求，这里再重点说明未成年人进入婚嫁年龄，成家立业带来的住房需求。

  自1949年以来，我国曾有过三次婴儿潮。首次婴儿潮出现在1949年至1959年。当时国家实行鼓励生育的政策，人口增长率将近300%。第二次婴儿潮是自1962年开始，高峰出现在1965年，持续至1973年，是我国历史上出生人口最多的主力婴儿潮。1985至1995年，主力婴儿潮人群进入生育年龄，第三次婴儿潮到来，被称为“回声婴儿潮”。据相关学者计算，这次婴儿潮人口出生数量有1.24亿左右，接近当前全国人口的10%。

  未来十年，第三次婴儿潮进入婚嫁、成家立业年龄，意味着第三次婴儿潮将导致中国未来十年还将有着旺盛的住房需求。目前，中国20至24岁人口比例为9.0%，25-29岁人口比例为8.0%，30-34岁人口比例为7.4%，都处于较高水平，将有3.3亿人口处于成家立业购房阶段，即使排除一部分人与父母同住，这个数字还是非常可观。

  2012年，中国城市人均住宅建筑面积为32.91平方米，农村人均住房面积为37.09平方米。随着收入水平的提高，未来改善性居住的需求还很大。而且，随着城市化率的提高，为了提高城市人均住宅建筑面积，每年还需新增大量的住房供给。

  从发达国家房地产市场的历史来看，房地产市场未必一定泡沫破灭，也存在房价的“软着陆”的可能。在美国、德国和英国，虽然房地产市场也会进入低迷期，但都没有出现日本那样幅度大的下跌，除次贷危机之外，1976年至2007年，美国房地产市场价格一直都在温和上涨。笔者因此判断，房地产长期价格走势取决于通胀水平，长期通胀水平高，房地产价格就会持续上涨，如果处于持续的通缩中，房地产价格不仅不会涨，反而会下跌。基于以上各方面因素，笔者认为，我国楼市已进入调整期，未来十年各地区、不同类型的住宅价格走势会越来越分化，但楼价整体大幅下跌的可能性几乎为零。如果政策得当，未来迅速提高居民收入水平，提高居民购买能力，将有希望使楼价“软着陆”。

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