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新十年 房地产基金机遇何在？
社区老年公寓等养老地产被投资机构和地产企业一致看好。
鲁力 摄
“改革再出发之机，房地产基金将迎来全新盛宴？”近日，深圳市私募基金协会房地产基金俱乐部首届“房金盛宴·私享会”顶级沙龙在深举行，来自房地产及房地产投融资领域的精英企业家、操盘手以及行业专家学者共同聚焦这一引领性话题，深入探讨行业发展和战略定位。
实际上，深圳房地产基金已经由发展期进入“掘金期”。据深圳市私募基金协会统计，截至2013年10月底，全国房地产基金管理机构约510家，管理规模超过6000亿元人民币，其中深圳本土房地产基金管理机构总量约占全国三分之一，高达210家，管理规模接近2000亿元人民币。
“新的十年，房地产基金将迎来更多机遇。”在本届私享会上，深圳市创东方投资有限公司董事长、深圳市私募基金协会房地产基金俱乐部创始主席肖水龙分享了地产基金“五地要素看项目”及地产开发机构“四地要素看项目”的系统性理论。深圳本土企业家与投资人已经开始运用全新的项目投资管理念瞄准养老地产、商业地产和旅游地产等细分市场，领先于全国探索私募房地产投资基金的全新“掘金之旅”。
南方日报记者 戴晓晓
未来十年，中国房地产仍然是最好投资领域之一？
“限购”“限贷”政策持续打压房地产市场，投资投机性购房需求被抑制，房产税试点扩大的预期增强，信托产品面临兑付压力且随时可能出现资金“短路”风险，房地产行业融资渠道明显收窄，当前，种种因素让房地产行业原有的住宅地产发展计划略显窘态。
在此背景下，房地产和金融的相互渗透将越来越深。建银精瑞资产管理有限公司副总裁刘东认为，目前信托公司受到的管制越发复杂，未来将呈稳健发展态势；而以兴业银行为代表的商业银行在地产方面房贷资金池大幅收缩，在房地产行业的投入大幅减少；此外，基金公司子公司为基金发展提供了更多渠道，但其公司内部大部分高管来自传统证券行业，他们的心态和管理模式和民间地产金融还有很多差异。
因此，房地产基金在未来几年将迎来非常大的发展机遇。在刘东看来，房地产私募基金具有天生的体制优势，对于项目风险、业务赢利点、发展模式有更加清晰的认识。“私募基金在备案证书上叫作金融机构，我们以后发行的产品叫金融产品。虽然私募基金刚刚起步，但不用着急，给我们两到三年时间，只要有几家大的私募基金公司在市场上做出品牌，很快就会让投资者的眼光汇集过来。”刘东认为，私募基金将经历一个转型过程，品牌建设将成为私募基金未来的发展着力点。
实际上，一些品牌商业地产企业也在主动寻求和房地产基金探索合作。“我们具备什么条件才能与房地产基金合作？融资时应该注意哪些问题？”这些问题构成大中华购物中心联盟主席、铜锣湾地产董事长陈智近来思考的一个议题。铜锣湾地产被誉为“商业地产黄埔军校”，2007年公司曾因资金问题遭遇3年收缩期，随后转型布局全国六大省份，经营城市综合体和商业步行街两大业务模式，“我们虽然没有和房地产基金合作过，但非常希望合作。”陈智说。
“新的十年，房地产基金的机会更多。”肖水龙认为，房地产已经成为和金融高度相关的行业。中港房地产协会秘书长曹笑量也提出，房地产基金是伴随着房地产企业而来的重要组织者，将来的趋势是把产业、金融、地产通过专业化运营进行核心培育。
在此轮转型发展中，房地产基金将面临行业融合、运行模式等方面的创新。小牛投资副总裁王成祥提出，中国房地产行业投资回报率相对稳定，未来十年，中国房地产仍然是最好的投资领域之一，而这些创新将会引领地产与金融行业的发展。王成祥认为，目前市场上大量优质资产出货，并购将成为今年的重点，尤其在今年下半年将迎来更多机遇，小牛资本将会通过团队收购整合提升，以相对较少的资金撬动大资产。
未来十年，中国房地产仍然是最好投资领域之一？
养老地产领域，私募基金或扮演重要角色
此轮创新中，伴随着中国城镇化发展，养老地产、商业地产和旅游地产等细分领域进入投资机构的视野。“城市化率的提升必然伴随着基建的投资增长，这一态势下不是所有区域都这么好。”天健集团副总经理高建柏提出，应以结构性金融的理念关注市场，一些符合社会需要的产品将成为房地产基金的聚焦之地，例如高端养老产品、先进产业的房地产产品以及绿色节能的智能化产品。
据深圳市私募基金协会房地产基金俱乐部分析，养老地产为房企带来前景广阔的投资机会，私募房地产基金可以布局有清晰发展思路的项目，着眼长期的投资回报。日本医护型养老院以小规模、多功能的服务设施受到老年人欢迎，台湾老年公寓在满足老年人多样化需求的基础上创新经营方式，美国CCRC社区通过自费方式选取不同的养老套餐，这几类都是国际上运营成功的养老地产范例。目前，国内养老地产尚未发展成形，目前多以敬老院为主，为政府公办、私人经营的养老机构，另有家庭住宅养老小区和综合养老社区，这类由房地产公司开发，不提供专业的养老服务，但配备部分老年活动场所和娱乐休闲项目。
据统计，2011年底，中国年龄超过65岁以上的人口约占总人口的9.1%，预计2027年这一数据将上升到14%。面对庞大的老年市场，养老地产发展前景不容小觑。然而，养老地产在国内仍然处于勾画阶段，已经实施的项目较少，想要做好养老地产需要多行业的资源优势。“高端养老地产领域将充满希望，在这一领域，传统房地产企业与私募机构合作将是大势所趋。”高建柏认为，深圳、广州等城市都有高端养老需求，有需求就有市场。未来养老市场化一定是分层次的，高端养老必须进行高投入，在资金运营上保证循环，地产商要按照市场化办法做养老，还需要政策配套支持。
而在养老地产领域的合作中，私募房地产基金将可能扮演更重要的推动角色。业内人士指出，私募房地产基金可以借鉴国外成功的投资案例，探索适合在国内环境下运作养老地产的盈利途径，协助房企做大、做强养老地产。
养老地产领域，私募基金或扮演重要角色
转型发展：以整合资源和服务的心态做项目
房地产私募基金进入“掘金期”，自身转型应如何布局？深圳市创东方有限公司合伙人张尚武提出，第一，房地产基金应以金融投资方式做地产；第二，应以整合的心态做地产，为地产行业做增值。他说，有别于地产公司，创东方以金融投资的方式和理念做地产，寻找地产项目增值过程中最快的2至3年，瞄准风险最低、收益最高的阶段。
刘东结合自己的体会提出，房地产基金项目一般采用四类模式，第一类是直接对接单一资金；第二类是地产并购；第三类是股加债模式，这类项目的前提条件是在二线城市的核心地段；第四类是未来和大的开发商入股募集资金，参与项目的时候做真正的股东，这类项目收益非常丰富，可达到100%—200%的收益，相应的基金公司要派出团队，这也是他未来最有兴趣的业务。
前海力汇基金管理有限公司执行总裁陈宇认为，基金公司本身也应做一些思考，对于农业地产、生态地产、工业地产等项目，在做这些项目的时候是否具备能力做基金管理，“有些项目看上去很好，如果你什么都想要，可能什么都做不好。”
可以预见的是，迎来掘金发展机遇的房地产私募基金在转型过程中将面临不小的挑战，“房地产基金缩量跌价很厉害，未来最专业、对细节和产品把握最强烈的一批房地产私募基金一定会脱颖而出。”戴德梁行中国投资及顾问服务部董事邱会说。
转型发展：以整合资源和服务的心态做项目
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