在刚刚过去的五一，“南宁放松限购”和“各地成交量暴跌”这样的传闻在迅速发酵，而从各方口径的统计数据显示，房地产市场下行已成客观事实，今年3月以来全国主要城市房价大都在降温。

　　与此同时，在信贷紧张、经济遇冷等外部因素的作用下，购房者信心和房地产景气指数也被拖累，人们不禁要问：拐点来了吗?

　　数据

　　中国房价指数

　　21个月来首次下跌

　　5月1日，克而瑞信息集团(CRIC)、易居房地产研究院、中国房地产测评中心联合发布2014年4月“中住288指数”。

　　报告显示，2014年4月，中国城市住房(一手房)价格288指数为1098.3点，较上月下降0.3点，环比微跌0.02%，同比上涨6.90%，全国一手房价格指数自2012年7月以来连续21个月上升后首次出现下跌。

　　而在刚刚过去的五一小长假，各地楼市用实际行动验证了克尔瑞的数据预判。据了解，三天小长假期间，郑州主城区难得保持沉默，没有一个项目开盘，认筹的项目也仅有3个。而有数据称，在这期间郑州商品住宅成交仅95套，同比大降七成。

　　而据中原地产研究中心数据显示，受监测的54个城市合计住宅签约套数为9887套，比2013年同期的14642套下调了32.5%。其中，一、二线城市下调幅度最大，北上广深四大一线城市三天合计签约1046套，同比下调了40%。

　　事实上，4月份各地楼盘打折促销的消息已经不是新闻。从杭州、常州、无锡等城市项目降价潮涌开始，各地降价的楼盘越来越多，加入降价潮的城市也逐渐增多，甚至蔓延到北京、上海、广州、成都等并无过大库存压力困扰的城市，大有愈演愈烈之势。

　　本地

　　郑州房价平稳，房企压力不大

　　随着楼市风向的变化，在数据下滑的现实面前，一向乐观的开发商也开始转向，万科等知名开发商开始对未来楼市表现出比较谨慎的态度。

　　今年五一期间，万科集团执行副总裁毛大庆近期关于房价的论断在网上引发普遍关注。毛大庆认为，对于某些城市来说，这一轮房地产非政策性调控的萧条，有可能会带来房地产长时间处于难以反弹的局面。虽然毛大庆后来澄清称，上述论断并非全是他的观点，有一部分是与会其他人士的发言。

　　山雨欲来风满楼，“降价风”愈刮愈烈，多地楼市迎来“倒春寒”，郑州的开发商是不是也“鸭梨山大”?

　　“我们今年前4个月完成签约额是13亿元，预计上半年的销售额会在16~18亿元之间。”正弘地产营销部一位人士透露，该公司项目销售情况良好，整体销售任务也在按部就班推进，压力并不是很大。而记者相继咨询了多家郑州本土开发商后，得到的回复大多是目前销售情况良好，但是受到房贷周期拉长、银行贷款紧张的影响，涨价的可能性并不大。

　　而据记者了解，相比杭州等地的打折降价现象，郑州楼盘的优惠力度仍然有限，仅有东润朗郡、永恒理想世界、开祥御龙城等多个项目推出了“低首付”的促销措施，试图通过缓解刚需群体的首付压力，降低购房门槛，以拉动项目销售。

　　分析

　　楼市走势分化，降温不可避免

　　全国楼市风声鹤唳，这是中国楼市崩溃的开始，还是楼市上行过程中的短期遇冷?各方看法并不一致。

　　“楼市统计水分很大，看均价喜出望外，看楼盘价大失所望。问题在于地方相互攀比降价彰显调控政绩考核，有的城市为压低时点房价，主管部门不是不让备案就是断网不让签约合同。另外，统计数据包括了低廉价自建和合作建设的商品房，且数量也不少。表面上看楼价在下降，实际是悄悄上涨。”永威置业常务副总马水旺呼吁客观看待数据下跌，并表示全国多地引发的降价潮对郑州楼市不会产生太大影响，但下半年和明年市场可能有所变化。

　　同样，星联置地副总经理李涛也对后市持乐观态度。在他看来，全国楼市整体开始趋于理性，郑州房价下降可能性不是很大。相反，郑州房价可能会有小幅上扬。“上涨的幅度不会很明显，也就是在2%至3%之间。”

　　不过，从全国市场的角度来看，中原地产首席分析师张大伟认为，从近期市场走势看，成交量持续下滑趋势愈加明显。他认为，当前房企与购房者之间的博弈已经出现了微妙的变化，购房者观望情绪增强;而楼市一季度成交量整体惨淡，使得二季度销售压力倍增。

　　2014年整体楼市分化将愈加剧烈，在资金面趋紧的情况下，房价出现调整的可能性越来越大，特别是库存严重的城市和人口新增放缓的城市。

　　另外，在媒体放大效应下，市场观望气氛加重，购房信心必然受到影响，降价有可能进一步扩大范围。这些信息都传递出这样一种信号，高烧不退的中国楼市开始出现降温迹象。

　　未来

　　救市力度有限，调整或将来临

　　由于楼市出现下行风险，部分地方政府有松动调控的意愿和积极性，而面对失速的房地产市场，地方政府楼市限购松绑的“小道消息”不断。

　　5月5日，铜陵市政府网站发布消息称，日前铜陵发布《铜陵市人民政府关于促进房地产市场持续健康发展的意见》，表示要最大限度惠及市民。这意味着，加上日前南宁、滨海、杭州萧山、无锡4个城市，救市城市已增至5个。

　　但有分析人士称，对各地方政府能够出台大力度刺激性政策别抱太大希望，充其量也只是对原有行政手段的调整和修正，而对于全国范围内全面取消限购的可能性不大。“未来明紧暗松将是一种主基调。”一位地产业内人士表示，目前不少城市已开始对限购政策作出调整，表面紧，内部认定却有所松动，各地已经形成不成文的默契。

　　综合多方因素考量，今年下半年或成为楼市微调的窗口期。二季度的数据出台以后，若持续低迷，救市措施会得到包括中央层面的默许甚至支持;另外，经过市场的调研和反馈，相应的救市措施也会更加完善。而且由于不再是“一刀切”的调控，地方政府的调控思路也不会是单一的松绑或者收紧，而是可以全面综合地考虑发展方向。

　　比如，中国房地产学会副会长陈国强就表示，过去三四月份时常出现楼市“小阳春”，然而今年这个时段的楼市却迎来一轮“倒春寒”，这样的降温态势恐怕还会进一步持续。他认为，受资金监管限制等因素影响，近期国内房地产贷款规模继续紧缩，同时购房者房贷利率优惠减少。“如果信贷持续偏紧，二季度市场情况可能会更加严峻”。

　　机构视点

　　楼市进入调整期

　　火热成交难再现

　　2014年4月份，虽然月内开发商推案规模和营销力度均明显提升，但国内房地产市场成交却并未出现转暖，重点城市中超过六成成交量环比下跌，北京、大连等市成交量跌幅达到三成以上。同比方面，成交量下跌的城市更是占到绝大多数，仅有上海、济南二市成交量环比上升，杭州、大连、泉州等存量较高的城市，成交量均出现较大幅度的下滑。

　　不仅在成交量方面，价格方面环比各城市也呈现下降趋势，这与各地市场出现降价潮不无关系。另外，民众越来越浓重的观望态度也是导致成交量下降的又一原因。近期，杭州、常州、无锡等城市项目降价潮涌，各地降价的楼盘越来越多，加入降价潮的城市也逐渐增多，甚至蔓延到北京、上海、广州、成都等并无过大库存压力的城市，大有愈演愈烈之势。

　　可以看到，上海、北京相继出现9折的降价楼盘，甚至个别楼盘爆出8折，其中不乏万科、新城、绿地等知名房企。而向来被业内人士定位理性、稳定的广州市场也开始出现抢客的现象，市场上在售楼盘的促销力度持续加大。面对即将到来的5月，有的楼盘爆出将出现8.8折、2万元抵20万元、1万元抵10万元等大幅折扣。尽管这些城市房价整体仍在高位运行，但经由个别楼盘降价，房价走高趋势减缓，在媒体放大效应下，市场观望气氛加重，购房信心必然受到影响，降价有可能进一步扩大范围。

　　目前降价情况不尽相同，主要是基于市场整体库存压力，少数城市是项目本身前期定位错误导致价格虚高，去化缓慢而回归合理定价。正是基于此，我们认为对于此类项目或企业本身行为而出现的楼盘降价，不会引发当地城市市场的集体“恐慌性抛盘”。

　　结合当前市场表现来看，上半年国内楼市成交回调之势已经确立，受供求关系影响，上半年市场仍难以走出调整期，在市场整体的去化压力下，降价范围或将进一步扩大，因此对于资金较为紧张的企业来说，也应该尽早地合理调整价格，提升企业周转速度，加速企业现金回笼。

　　但也应该注意到，在市场库存及经济发展压力下，也有部分地方政府在政策面进行了适度放宽，4月下旬，南宁与天津滨海新区相继松绑限购，得益于政策面的利好，下半年部分城市成交或将加速恢复，但受到经济增速趋缓、信贷持续紧张等因素影响，整体来看，年内市场成交仍然难以达到去年的火热程度。

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