去年年底以来，中国房地产市场开始出现下滑。伴随着量价齐跌，一些城市也开始出台微刺激政策，市场上多种声音不绝于耳。

到底如何看待目前形势？未来又会如何？房地产行业下滑态势，究竟会产生怎样的影响？《第一财经日报》采访了独立经济学家谢国忠、中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌、中国指数研究院研究总监杜丙国。

房价会一浪一浪调整

第一财经日报：你怎么判断目前的市场形势，是泡沫已破裂，是拐点，还是短周期调整？

顾云昌：我认为是短周期调整和拐点出现两者的结合。但是拐点有两种解释，一种是小拐点，一种是大拐点，大拐点就是正增长变负增长，小拐点就是增速放缓。我愿意将目前的市场状况看成是小拐点，销售增幅下降，但不可能全面下滑。

同时这又是周期性盘整，因为房地产市场是买涨不买跌，一项政策出台后，或经济形势发生变化，就容易出现观望。一定观望期后，积压的需求量会随后释放出来。2010年4月到2011年底，我们整个是下滑的，但2012年后突然就爆发了，这种势头保持到2013年。2014年需求释放减缓，实际上从去年四季度就平稳下来，这是楼市客观的小周期，现在处于小周期下行阶段。

谢国忠：2012年是拐点，2013年出现局部反弹，主要是一二线城市，一些三四线城市几乎没什么销售。三四线城市明显供应过大，而老百姓的收入有限。现在一线城市是价格泡沫，三四线城市是量的泡沫。

中国通过调控和改变预期创造一些需求，但长期不可能改变房地产供求关系。

我觉得房价会一浪一浪调整，因为会有政府调控改变百姓预期的情况发生，但最终调整多少，还是要看政府调控的力量与市场力量的博弈，所以要做出价格判断并不容易。我认为最终每平方米房价会降到2个月平均工资以下。

杜丙国：在城市市场分化加剧、观望气氛渐浓及去年同期高基数影响下，今年1~4月我国房地产市场的表现略显低迷。但是从中长期来看，我国房地产市场仍处在规模继续扩大的上行区间，目前“拐点”只是短期预期影响下的波动变化，2014年全国房地产市场将呈现“销售量价继续增长但增速放慢，投资新开工增长平稳”的特点。

日报：如何解释这一轮下滑的原因？

顾云昌：房地产除市场因素外，还受到宏观经济影响、房地产调控政策影响。宏观经济层面，现在中国经济增速放缓，必然会导致房地产市场增速放缓，这是相辅相成的。对房地产产生影响的主要是货币政策，现在是稳健偏紧的，去年四季度以来，对房地产的信贷比较紧，导致房地产市场缺乏资金，销售放缓。

至于房地产本身的调控政策，国家层面没什么变化，实际上现在的情况主要是宏观经济层面信贷政策和房地产周期的变化，造成市场相对下行。2012年我们就预测2013年是前高后稳，实际上也是如此。今年完全不同，能不能实现前低后稳，还要看宏观经济的发展，以及货币政策情况，也和各地是否采取宽松政策有关。

谢国忠：房地产泡沫是巨大的货币泡沫的体现，而这个泡沫已经开始下行。货币是两条线，一看货币是不是贬值，二看还有人能借钱吗。现在家庭负债较高，地方政府也借了那么多钱，货币又有贬值的压力，二者相加，货币泡沫走不下去了，所以房地产泡沫也走不下去了。

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