在经过了4月的推盘高峰后，5月北京楼市成交继续以历史最低位开局，尽管越来越多房企跑量清盘、供应大增，但仍难以对买方日益浓重的观望情绪产生有效刺激。在自住型商品房冲击市场、信贷持续紧缩等多方因素的强力冲击下，无论从供需、价格还是未来预期，北京楼市正在发生逆转，市场的天平正在从卖方市场向买方市场倾斜。
京华时报记者潘秀林桂瑰邢飞
供需逆转 从抢房到挑房
供需比一直被视为衡量市场价格涨跌的一个有力指标，进入4月之后，供应大增、库存量屡次触及最高点，但成交量却持续显著下滑，分析人士认为，购房者观望情绪增多，大部分项目的供需结构已经悄然生变，从“抢房”到“挑房”，折射了目前楼市格局的转变。
【案例】
在李玉(化名)的印象里，售楼处已经很久没有这么冷清过了。
李玉是北京南城某在售楼盘的销售员，她告诉记者，从去年下半年以来，自己所在的楼盘每次新推出房源，开盘当日几乎都会获得“日光”的销售成绩，至少也有9成的认购，就连平时时间，也会有不少客户前来咨询。不过，上周末刚刚开盘的那批房源，却是难得的冷清。
“这次计划推出近200套房源，但来到现场的客户一共还不到150人，当天实际成交的比例就更少了”。李玉如是说。在李玉看来，进入4月之后，北京房地产市场新增供应明显增大，类似房源之间的竞争也随之更为激烈，再加上从去年底就开始的自住型商品房对客源的分流，让这次开盘的房源蓄客量大为减少。而其他竞争对手为促进成交不惜以低价开盘的举措，也让客户可选择的范围越来越大。对于价格，李玉表示目前还没有接到相关的调价指示，“可能还要再等等，观望一段时间吧”。
据记者了解，刚刚过去的4月，虽然新增供应量明显攀升，开发商也频繁以低价开盘，但市场上再难见昔日的“日光”现象。
二手房市场也同样遭受冷遇，对于大部分房屋中介来说，买家参与度的降低，直接影响了二手房的成交情况。“我上个月就成交一套小开间，总价就不高，分到我手里就更少了。”通州某房屋中介经纪人小张告诉记者，现在挂牌的房源越来越多，但看房的人却很少，真正出手的就更少了。“过去1套房子经常有3拨买房人抢着跟业主签合同，但现在这种情况再也看不到了。
【数据分析】
中原地产研究部统计数据显示：截至5月3日，在4月入市的31个期房项目合计提供住宅套数为9341套，但累计被预定核验购房资格的数量仅2614套，占比28%。31个项目中，当月销售超过5成的项目仅7个。而5月预期入市的项目将达到40个，合计供应住宅套数将超过万套。
亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，4月刚需项目放量井喷，在自住型商品房供量激增、对普通商品房项目形成的销售竞争压力与持续下行的楼市预期中，市场供过于求的形势将无力扭转，5月商品住宅库存量还将继续保持上升势头。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，从春节过后这一轮新建住宅刚需项目的定价来看，当前房企与客群之间的博弈已经出现了微妙的变化。在自住型商品房、信贷等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局已经悄然生变。
而大部分项目的供需结构已经出现了变化，张大伟告诉记者，去年，北京单价在2万元/平方米左右的刚需项目供需比基本是1:4，但目前看已经逐渐降低到1:2，如果市场一旦出现恐慌性观望，很可能需求会再次锐减，从目前市场情况看，5月也很难升温。
价格逆转 从跳涨到跳水
在需求观望、成交量萎缩的影响下，北京的房价滞涨。新房市场从之前的平价跑量逐渐步入实质性降价，“以价换量”再度成为房企争抢需求的“杀手锏”。二手房市场更为敏感，从之前的“跳涨”步入“跳水”的车道，降价几十万甚至百万的房源开始出现，且降价的趋势逐渐蔓延。五一小长假期间，北京仅成交200套房源，同比下调了八成，成交持续低迷。
【案例】
一直准备换房的王怡(化名)最终决定出手。她看中的是位于丰台区的某改善型高端项目，“主要是觉得价格可以了，一直想换房，终于等到了比较合适的价位”。上周，王怡看中的这个楼盘刚刚拿到新一期房源的预售许可证，拟售均价在3万元/平方米左右，这一价格要比上一期下降了大约5000元/平方米，“虽然户型和位置与上一期相比有些差异，但影响并不大，主要看的还是价格”。除此之外，这一楼盘主打生态宜居，周边的交通也相对比较便利，综合权衡之后，王怡定下了一套200多平方米的三居室户型。而作为刚需客群的代表，小李对自己刚刚买下的房源也非常满意。“本来是按照每平方米接近3万元以上准备的首付，不过开盘均价才两万元多一点，远远低于我的预期，我算了一下，现在三居室的总价和之前两居室的价格相差无几，所以本来想买两居室的，现在直接换成一套三居室。”对市场极为敏感的二手房“跳水”更明显，不仅大户型降价出售，甚至价值100万左右的刚需户型价格也出现松动。记者近日在多个区域的调查中发现，降价几十万甚至超过百万元的房源虽然不多，但确实存在。一位经纪人告诉记者，他们门店里总价降价最多的一套房源达到了40万元，“大户型的总价相对较高，议价空间较大，一般总价在五六百万的房源有的能降三四十万。”不仅如此，记者在六环附近采访的刚需户型也出现了降价的现象，近临河里地铁站某门店的经纪人小张表示，“我们这上个月有业主最高让了8万块钱，虽然和三环动辄百万的降幅不能同日而语，但我们这房子的总价低，对于一个100多万的房子来说，8万已经不少了。”
【数据分析】
根据链家地产的统计显示，4月全市新增房源挂牌价环比下降2.2%，与此同时，4月份调价案例中挂牌价下调比例继续上升，达到87.57%，与今年1月相比增加了近20个百分点。4月二手住宅议价空间环比上升0.1个百分点，也为年内最高水平。
链家地产市场研究部张旭认为，在需求深度观望，买卖双方僵持，成交量水平较低的市场局面持续了一段时间以后，业主心理开始出现一定变化。一方面，急售业主对于房价的预期开始出现较为明显的松动，在售房压力的作用下，其让利意愿增加，而报价虚高的现象明显较少，这也是导致近期房价滞涨的最直接原因。另一方面，部分不着急卖房的业主为了规避房价下降的风险，入市的意愿有所降低。总体来说，在当前的市场形势下，低价房源以及业主让利幅度较大的房源更容易被市场所接受。
预期逆转 从恐慌到观望
推动房价持续上涨的一个重要原因就是预期，目前楼市出现分化，除了供应增加、信贷收紧等因素外，预期逆转也成为导致目前楼市低迷的一大重要原因。
【案例】
4月份一次买房摇号的戏剧性变化，让购房人王伟(化名)感受到从恐慌到观望的楼市冷暖变化，也改变了他的买房计划。
在外贸公司工作的王伟在北京工作6年，错过2009年和2012年的最佳买房时机之后，王伟下定决心完成自己的置业计划。“买房主要是为了结婚。”
从去年下半年开始，周末看房成了王伟和他女朋友固定的活动，对于去年下半年北京楼市火爆，王伟深有感触，“大兴、房山、通州的新盘基本都看过了，基本上单价2万上下的最抢手，但是得排队摇号，好几个项目排上队了，但是名次比较靠后，我们摇号时户型不好，有时根本摇不上号。”
今年4月，王伟看中房山良乡大学城附近一新项目，由于知道这个项目时间比较晚，王伟只在看盘前一周去过项目。售楼处的项目销售人员向王伟表示，项目一期推180套房源，目前排队已380组了。于是抱着试试看的心态，王伟参加了摇号。
然而，4月底项目开盘当天，现场只有一百多组客户，远远低于此前380组的蓄客量，也低于180套房源，经过戏剧性的变化，已经具有摇号资格的王伟决定暂时搁置购房计划，“目前市场走势太不明朗，盲目出手风险太大，我打算等等看。”
【数据分析】
3月中下旬，从杭州、常州开始的楼市“降价潮”扑面而来，也让购房者观望情绪加深。多数购房者对后期市场预期不稳，供需双方博弈加剧。
易居中国执行总裁丁祖昱表示，自2009年至今的过去5年中，除2011年几个月的短暂调整外，北京房价一路攀升。克而瑞数据显示，北京商品住宅房价2009年1月到2014年3月涨幅高达169.26%，其间2011年2月到2012年2月曾经出现过一轮调整，但之后房价迅速收复失地并攀至新高，给北京购房者打上强心剂，认为北京楼市就是一个不败的神话。
“从统计数据看，100个城市中有将近一半的城市房价出现了下跌，难免会加重看跌情绪。而且很多打算入市的购房者选择了继续观望的姿态。”易居房地产研究院分析师严跃进认为，因此从百城房价指数的走势看，未来房价上涨将面临“天花板”。
□业内声音
★伟业我爱我家集团副总裁胡景晖
5月市场复苏依然缓慢
自今年年初至今，购房人群观望待跌的心理有加剧的态势，楼市成交复苏乏力的状况依然在持续。成交乏力的原因主要为：一是宏观市场看“跌”声一片，部分城市房价下跌的消息极大影响了购房群体特别是刚需人群的入市。二是信贷环境和限购政策使得投资和改善型需求受到严格限制，刚需购买力也受到一定程度的限制。三是自住型商品房、不动产统一登记等楼市发展的长效机制大幅扭转了市场各方的预期。从今年五一成交的情况来看，5月份市场复苏的速度仍将偏缓慢。不过，随着市场供应的不断增加，新盘的大量低价入市以及二手房业主议价成交幅度的加大，楼市成交量的稳步增加可以预见。
★中国房地产学会副会长陈国强
降温态势恐怕还会持续
与过去三四月份时常出现的楼市“小阳春”不同，今年这个时段楼市却迎来一轮“倒春寒”，市场趋冷。近半数城市的房价下跌主要由成交量的下滑带动，而且今年这样的降温态势恐怕还会持续。受资金监管限制影响，近期房地产贷款规模继续紧缩，同时购房者房贷利率优惠减少。如果信贷持续偏紧，那么二季度市场情况可能更加严峻，房地产开发企业迫于资金回款和去库存压力，平价开盘、打折促销等“以价换量”现象增多，全国加入降价行列的楼盘数量也有所增加。
★同策咨询研究部总监张宏伟
上半年“平价跑量现金为王”成趋势
在“金三银四”这个时间段，从房价的角度来说，热点城市比如一线城市的房价上涨幅度明显放缓，百城房价环比下跌的城市数量在增加，各类城市市场基本面已经呈现出一些明显的分化特征。目前大多数开发企业采取观望与博弈的市场策略，或者仍处于制定应对未来市场变化的策略过程中，导致整体市场表现相对保守。从开发企业心态来讲，目前大多数开发企业已经比较现实，其对于当前期望值也明显没有之前那么高，预计二季度，大多数开发企业会采取比较现实的降价回笼资金的市场策略。
相关知识
从抢房到挑房 北京楼市现供需逆转
房企迎年中考跑量为主 北京楼市再现供需倒挂
新房被豪宅 北京楼市现供需失衡隐忧
从抢风头到不来电：小家电家电下乡那点事儿
从抢风头到不来电 小家电家电下乡那点事儿
北京刚需盘从抢房变成选房 平价开盘频现
高库存时代：从“抢房”到“抢客”
“全贷款”＋“赊房”式卖房 北京楼市抢客促销不断升级
“全贷款”加“赊房”式卖房 北京楼市抢客促销不断升级
全贷款＋赊房式卖房 北京楼市抢客促销不断升级