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评论:从金融角度分析房价必跌

https://m.biud.com.cn 2014年05月10日08:21 家居装修知识网  

1月2日,本人和其他7位人士接受采访的时候对今年的房价做了个预测,我的观点是,“如果钱荒持续,银行和影子银行为保持流动性而收回、压缩对房地产行业 资金,部分房企资金链或出现断裂,已有地方出现压缩个人按揭贷款,这些都会影响资金链,2014年应该是房地产泡沫破灭的元年。如不推出新刺激计划,实现 宽松货币政策,而实际上也不会推了。”三个关键词:“资金链、钱荒、挤泡沫”。

现在看,我当初的预测正在变成现实,如果从金融角度看,今年房地产必然会出现价格下跌、开发商资金链断裂等情况,部分地区出现崩盘都有可能。不过,抵制力量也不容小觑。

是泡沫总会破的,不管多么坚挺的泡沫,对于中国房地产来说,泡沫早破裂对中国经济的伤害反而会小一些。从资金价格、投资渠道、投资需求、资金供应量、货币政策、人民币贬值、银行态度等方面分析,房价必然会下跌。

大政策的抑制

货币政策继续抑制房价暴涨,或致使平稳下跌。

本届政府已经多次明确表示,不搞短期刺激,并未把房地产作为拉动经济增长的动能。对货币政策要求“不放水”。

为 应对2008年美国引发的金融危机,中国推出了四万亿刺激计划。本来,在那一年房地产已经出现拐点,SOHO中国的潘石屹当时判断开发商会死一半,万科的 王石也提出拐点论。就在这时候,四万亿刺激计划提出,央行配合执行了十分宽松的货币政策,于是,央企获得了大量的贷款,而这些本不需要资金的企业资金无处 投放纷纷拿地皮,之后几年地王频出,大多为国企和央企,地价占房价的一半以上,最终造成房价持续走高,本来早该下跌的房价坚挺到如今。

现在,房价到了必须下跌的时候了。

央行大幅放松货币政策的可能性几乎为零,尽管前不久央行定向下调了县域农商行的存准率,小幅下调农村合作银行存准率,那也是为扩大其支农能力,降低支付风险和预防县域融资平台违约措施而已。

尽管未来也有普遍下调存款准备金率的可能性与空间,但是,那也是为推行利率市场化的资金上的配套措施而已。

刺激房价的措施央行是不会出了,哪怕是变相刺激的。

根据诺贝尔经济学奖获得者格兰杰的房价与M2(广义货币)单向正相关理论,房价高低不决定M2余额,但M2余额多少可直接影响房价高低。

为什么房价出现拐点的2008年房价没有掉下去呢?

根据央行的数据显示,在2008年之前,M2增速一般控制15%以内,而在2008年、2009年和2010年,M2同比增速分别达到17.8%、27.7%和19.7%。

2009年和2010年实施极度宽松的货币政策,两年放贷18万亿,这相当于正常年景6年新增贷款的总和。

这都是造成房价不仅没有下跌而在拐点出现后,反而大幅度飙涨的货币基础。

现在,这一基础不复存在,2011年、2012年和2013年,M2同比增速分别为13.6%、13.8%和13.6%,增速大幅回落到危机之前的水平甚至更低。

贷款增速也逐步趋于合理水平。支持房价的政策基础和货币基础荡然无存。

如果还有货币因素能支撑房价上涨,那只有人民币升值。然而,这一基础也不存在了。

大环境的制约

在人民币贬值、雾霾和反贪腐深入的影响下,房价下跌不可避免。

支撑房价上涨的另一因素是人民币持续升值,从2005年7月汇改到去年底,人民币持续升值8年多,房价涨了大约10年,人民币汇率形成机制改革以来至2013 年末,人民币对美元汇率累计升值35.75%。

然而,是泡沫总会破灭的,被高估的人民币于年初开始出现拐点,对美元贬值了。

以人民币计价的房地产,事实上已经开始贬值。今年以来人民币对美元贬值幅度超过了3%。

早在去年11月22日,笔者曾在《华夏时报》撰文《人民币当适度对外贬值 谨防出现日本病》,日本病三个指标:高房价、本币高估和股市泡沫,除了股市泡沫中国前两项完全具备。好在后来人民币出现快速贬值,房价也正在出现松动。

今 年4月初,著名经济学家、耶鲁大学金融学教授陈志武表示,未来十年中国房地产泡沫破灭的概率是99%。“未来十年中国房地产的趋势如何?可以先看看 1000万元人民币在美国和中国分别能买到什么样的房子。1000万元人民币大约是160万美元,在美国可以买很大的带游泳池的房子,但北京的房子也要值 这么多钱,我觉得很不值。金融市场上的涨跌,可以理解为人们对未来财富定价的重新估值。一旦大家对未来预期发生变化,今天觉得值1000万元的东西,明天 有可能100万元都没人愿意从你手里接过来了。所以我觉得未来十年中国的房地产泡沫要破的概率可能至少接近99%。”

笔 者在上述文章中也提道,“如果用购买力评价人民币,无论在欧洲还是美国,人民币都被严重高估了。更何况中国人的人均收入是欧美的三分之一到四分之一甚至更 低,而中国普通商品均高于欧美,无论怎么说都是不合适的。2012年,美国人均年收入42693美元;2012年中国城镇居民人均可支配收入24565元 人民币(约合3900美元)。”

另据我本人实地考察,在美国纽约除了曼哈顿稍微偏远的地方,30万美元左右可以买到一公寓,在北京只能买到很小的房子且很偏远。何况中美收入差那么大,美国的房子拥有永久产权。纽约的空气质量远好于北京。

被公认为坚不可摧的北京房价今年也出现了问题。制约北京的房价进一步上涨除了上述因素外还有特殊的原因。

一季度北京商品住宅销售面积同比下降43.2%。北京市统计局副局长、新闻发言人夏沁芳表示,北京房地产市场预期发生变化,已进入新一轮观望期,“从供需关系来看,未来北京房价的涨幅有望进一步回落。”五一期间,北京的二手房房价急剧下跌,成交量大幅萎缩。

一方面是因为北京的雾霾短期内难以消除,很多人选择了在北京之外购买房子。另一方面,随着反腐的深入,北京必然被挤出大量的房子。

大理财的分流

随着金融理财产品的迅猛发展,传统的股市和楼市投资逐渐失去吸引力。

如果说在2007年之前,中国大陆居民投资理财的渠道非常单一,除了存款,不得不投入股市和楼市别无它法;现在,投资理财的渠道非常多,收益稳定,股市成了鸡肋,房地产难以变现,在预期改变的情况下,房地产投资会逐渐被抛弃。

情况早已发生了重大的变化。投资渠道多元化了,至少有以下几种渠道可以投资:投资货币基金、银行理财、信托产品、QDII(合格境内机构投资者)投资海外、投资互联网金融等。

在余额宝类货币基金高收益的刺激下,银行为把资金留住,纷纷推出自己的高收益理财产品。银行自身发行的理财产品年化收益率超过6%的比比皆是;信托理财产品高过10%的不在少数,有高达12%甚至更高的;美国股市去年上涨了30%,QFII风风火火。

2007年银行理财产品刚刚起步,最发达的上海市银行理财产品尚不到900亿元,全国规模约高于5000亿元;到2013年9月底余额高达10万亿左右。收益稳定高于一年期定期存款利率2倍到4倍。

2006年年底,信托资产规模不过3510亿元,到去年年底,全国信托全行业67家公司管理的信托资产规模达到10.9万亿元,突破10万亿元大关,不断创历史新高。

加之互联网金融的突飞猛进,在阿里巴巴的余额宝投资货币基金的一款产品从2013年6月到现在规模超过5000亿元。类似于余额宝类存款性质货币基金的规模超过1万亿元。

去年底,银行的委托贷款8.2万亿元,委托投资3.67万亿元。

今年,银行不得不收紧房贷,主要原因:

第一,由于理财产品的分流,银行为防止钱荒的出现,一般会收紧贷款,包括房贷。

第 二,银行存款增速放缓。3月末,全部金融机构(含外资金融机构)本外币各项存款余额为112.2 万亿元,同比增长11.5%,增速比上年末低2.0 个百分点,比年初增加5.0 万亿元,同比少增1.3 万亿元。人民币各项存款余额为109.1 万亿元,同比增长11.4%,增速比上年末低2.4 个百分点,比年初增加4.7 万亿元,同比少增1.4 万亿元。

第三,一季度,银行贷 款速度增加,必然会在之后压缩贷款。3 月末,全部金融机构本外币贷款余额为80.1 万亿元,同比增长13.7%,比年初增加3.5 万亿元,同比多增2966 亿元。3 月末,人民币贷款余额为74.9 万亿元,同比增长13.9%,比年初增加3.0 万亿元,同比多增2592 亿元。

全国银行业平均贷存比已经高达71.4%,离法定的不得超过75%一步之遥。压缩贷款增速将是银行业的主要任务。

地方政府对土地出让金的依赖度太高,部分地方出台了一些救市措施,但是,从金融角度来看,房价到了必须且必然下跌的时候了。

作者为《华夏时报》总编助理、金融部主任

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