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旭辉39亿入杭一年旭辉城等地王项目去化缓慢

https://m.biud.com.cn 2014年05月13日11:22 家居装修知识网

去年五月，新鲜港股上市的房企旭辉首入杭州，以有史以来最高拿地金额39.3亿连摘杭城两幅地王。

现在，上述其中一幅位于杭州主城区奥体板块的地块，已由旭辉联合绿地，推出的绿地旭辉城项目。，近期将加推2号楼共计500余套房源，均为90方精装成品，折后总起价173万元/套，中间套房源188万元/套封顶。

而另外一幅位于余杭板块的地块，旭辉则联合恒基地产，推出恒基旭辉府项目，在首期推出1、2号楼之外也加推了3号楼房源。

不过，近日有最新消息指，上述两个项目虽都在去年12月先后面世，但截至目前去化并不理想，两者去化分别仅为34.13%和24.18%。

此外，绿地旭辉城项目加推起价173万/平方米，折算为单价1.92万元/平方米，已较首开起价2.09万元/平方米降低不少。

有熟悉杭州市场的业内人士分析称，现在杭州市场观望情绪较重，旭辉两个项目都属于低开，1.92万/平的价格更是贴着底线在卖。低开是迫于回笼资金压力，但现在就算低开也并未换来走量的效果。

而5月9日，旭辉发布4月业绩，2014年4月，集团合同销售金额约15.1亿元，合同销售面积约11.74万平方米，较3月销售22.5亿元环比下跌32.89%。

地王项目去化缓慢

历史资料显示，去年5月21日，旭辉在杭州主城区和余杭区举办的土拍会上以总价39.3亿元接连拿下两幅地块，分别为杭州滨江区33号地块和余杭18号地块。。

该拿地价格是旭辉有史以来拿地金额最高的一次，也是旭辉首次进入杭州房地产市场。

其中杭州滨江区33号地块，东至奥运路，南至规划支路，西至七甲路，北至滨盛路，为商住地块，建筑面积26.46万平方米，容积率4.5，成交楼板价13476元/平方米，溢价率45%。

另一幅余杭18号地块，位于崇贤新城杭十四中北侧，也为商住地块，建筑面积8.83万平方米，容积率2.5，成交楼板价4135元/平方米，溢价率33%。

彼时业内认为，该拿地价格处于高位，但属可以接受的程度。后续旭辉为分散风险和降低财务压力，分别引入绿地集团和恒基地产，开发绿地旭辉城和恒基旭辉府项目。

在今年3月举办的2013年香港业绩会上，旭辉董事长林中介绍称，两个项目都在去年开始推盘，今年计划卖10万多方，去化60%。

然而据观点地产新媒体观察，截至目前，杭州透明售房网数据显示，绿地旭辉城可售总套数207套，限制房源168套，仅去化128套，即去化率仅为34.13%。

而恒基旭辉府项目总套数488套，可售套数为370套，已售118套，去化率仅为24.18%。

另外旭辉最新业绩显示，2014年4月，集团合同销售金额约15.1亿元，合同销售面积约11.74万平方米，较3月销售22.5亿元环比下跌32.89%。

虽然，之前香港业绩会上林中曾公开表示，旭辉杭州项目不会降价。“因为滨江区的供需还是非常好的，供应不过量。余杭板块也还可以，我们二月份卖得也还不错，没有理由降价。”

但根据目前从旭辉府售楼部了解到的信息，近期将加推的2号楼，折后总起价173万元/套，折算为单价1.92万元/平方米，较首开起价2.09万元/平方米，已经算是降低不少。

另外值得注意的是，在当前供需关系压力较大的杭州市场，林中在香港业绩会上已明确表示，未来一段时间内不会在杭州拿地。

项目低开仍难走量

对绿地旭辉城项目，业内分析称，项目所在的奥体板块当时被很多人看好的，因此也造成了旭辉拿地时的高成本。

“杭州市场的观望情绪的确是比较浓，之前旭辉城2.09万元/平方米的价位算得上是低开，现在1.9万/平方米的起价基本上是贴着底价在卖。”

而与旭辉城处在同个板块的龙湖·春江彼岸项目，现在也未有价格调整的措施，但在业内人士看来，销售节点的差异将导致两者销售的压力不同。

“龙湖通过前期销售已经回笼了较大部分资金，后续的部分没有太大的资金压力，即使不降价慢慢走长线路线，亦可获得较大的利益回报。”

但旭辉城就不一样了，市场分析指出，去年旭辉在拿地上投入的资金量非常大，需要在短期内回笼大部分资金，减轻财务成本。“旭辉所承受的资金压力远远比龙湖的春江彼岸压力要高，这种情况下也只好采取低开的方式，希望快速去化。”

事实上，绿地旭辉城项目首批375套房源中，就有168套房源为限制房源，占总套数的44.8%。熟悉情况的人士介绍，这种情况就说明旭辉城项目在资金上的压力不小，比较多的一部分房源都用做了质押的资产。

该人士同时介绍，目前旭辉城的降价空间已经非常小，据了解，旭辉早前拿地楼板价为13476元/平方米，算上建安成本，现在1.9万/平方米的价格已经是低开的极限。

不过，上述人士还是指出，从大盘的角度看，短期内的低价也是可以理解的，甚至不排除亏本促销的可能。“若是短期内能够回笼大部分资金，可以减少很大部分财务成本，也可以说是赚了。”

而对于旭辉另一项目，恒基旭辉府去化率低的原因，业内人士就认为，区域竞争力不及或是重要因素。

据了解，恒基旭辉府项目所在区域为大城北板块，也是早前杭州市场降价风波的策源地。

“区域范围内认可该区域价值的客户总数并不太多，多个项目间肯定会造成客户分流。(城北)还有一个项目是滨江·万家名城，旭辉在杭州的知名度肯定不及滨江，万家名城两次开盘都非常成功，无疑分流了周边楼盘不少的客户。”

分析指出，杭州城北板块因为降价风波，目前客户观望情绪较重。