5月5日,安徽省铜陵市出台意见“救市”这意味着,加上日前的南宁、滨海、杭州萧山、无锡四城,救市城市已增至5城。
这些刺激政策没有货币助阵,在地方财税的小盘子里让利,只能称之为微刺激,不会有全国性的提振效果。
此次微刺激之所以没有被喊停,说明各地房地产市场与地方财政已经绷紧,同时说明在货币稳健、保障房一年建数百万套的大背景下,各地的限购等行政举措将陆续取消。保障的归保障,市场的归市场,各得其所。
货币政策是房地产市场的紧箍咒,到现在为止,房贷政策没有丝毫松动,大城市反而有收紧的趋势。货币没有放松,房贷继续收紧,保障房大量增加,加上汇率上升导致企业资金外流到国外收购投资产品,对房地产的打击长期而影响深远。这个影响不是短期海啸,而是温水煮青蛙,等到青蛙意识到风险,已经跳不出热锅。
收紧房贷对开发商、对购房者的影响巨大,开发商不得不通过上市、增发股票、股权信托、境外贷款、境外发债等办法进行融资,简而言之,以直接融资取代间接融资,让银行逐步与房地产贷款脱钩,让全球的投资者与中国的房地产业风险共担、利益共享。《中国房地产金融2013年度报告》指出,2013年海外融资方面,中国房企跃居世界第一,达到4566.25亿元。
决策层思路清晰,购房者与开发商、全球投资者也不糊涂,不会像被蒙上眼的马儿一样任由驱使。4月房企海外融资数额急剧下降,土地与商品房成交量普遍大跌,人民币汇率下行与美国退出QE,使资金非常明确奔欧美而去,而房地产信托,别提了吧,买了房地产信托的人心惊胆战,担心无法回本。可见,要逼出直接融资模式、倒逼出购房者的真金白银,需要市场信心的提振与制度的完善,不可能毕其功于一役,在房地产市场上,有关方面实在操之过急。
再说了,房地产下行,银行依然是最大的地主与房东。美国智库彼得森国际经济研究所指出,由于抵押贷款占到银行总贷款的40%,意味着抵押品价格将因地产价格的下滑急速缩水。融资品价格的下挫,将让金融系统难以运行。除非中国很快建立起一套征信融资体系,但这是不切实际的好高骛远。
中国房地产的重要性,说一千道一万,主要是作为地方财政顶梁柱的功能、作为金融运作最重要抵押品的功能,只有让地方找到合法合理的税收之道,让中国金融建立有效的信用定价体制,房地产市场才能恢复房地产而不是融资品的本来面目。
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