上海市规划和国土资源管理局(下称“上海规土局”)昨日公布2014年度住房用地供应计划，全年仅700公顷，为5年来最低。
这符合上海市在建设用地上“总量锁定、增量递减”的整体思路。该用地计划包含保障性住房用地以及商品住房用地，虽然上海规土局没有具体披露二者所占比例，但北京、广州两地今年供地计划显示，保障性住房用地“占比不得低于70%”的硬性结构已出现“微调”。
这意味着，虽然今年上海住房用地总量减少，但市场更为关注的商品住房用地也许还会增加。
住宅用地总量呈递减趋势
从刚披露的上海2014年度住房用地供应计划来看，今年面积比去年大幅减少了30%。
上海规土局副局长岑福康此前曾表示，根据“总量锁定、增量递减、存量优化”的管理思路，今后全市新增建设用地年度计划将在2013年的基础上逐年递减。
事实上，2010年开始，应国土资源部要求，各地开始执行年度住房供地计划公示制度，同时国土资源部也发布了全国范围的土地供应计划。
以上海的情况看，2010-2013年的四年间，年度的住宅供地计划从没有低于1000公顷。2010年上海住房供地计划为1100公顷，2011年计划供地增加到1200公顷，这期间三类“保障用地”严格占比70%，纯粹的商业住宅类型用地仅为300公顷和330公顷。2012、2013年两年，上海全年住房供地计划均为1000公顷，保障性住房用地以及商品住房用地比例均为70%和30%。
5月6日，在上海召开的第六次规划土地会议上，上海规土局透露：上海制订的《关于编制上海新一轮城市总体规划的指导意见》提出，在用地规模上，上海未来应严守规划建设用地总量“天花板”，力争实现全市建设用地规划总量 (3226平方公里)“零增长”。会议上还透露，未来上海将推出盘活存量低效建设用地、适度降低工业用地比重等措施。其中，工业建设用地“流转”将是未来上海土地市场一大看点。
4月22日，上海自贸试验区管委会常务副主任戴海波在上海市政府新闻发布会上说，上海自贸试验区土地面临二次开发的问题。上海自贸试验区土地拍卖相关人士也透露，自贸试验区土地流转试行工作在加速推进，土地所有者在补缴差价后，可选择将工业用地流转为具有工业用地、商业用地与办公用地三种属性的综合用地。
数据显示，目前上海工业用地占建设用地的比例为35%左右的水平，而海外发达国家的标准为15%～25%。
商品房用地或酌情增加
今年初，国土资源部下发《关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》，提出：重点控制东部地区特别是京津冀、长三角、珠三角三大城市群建设用地规模。除生活用地及公共基础设施用地外，原则上不再安排城市人口500万以上特大城市中心城区新增建设用地。此规定被一些市场机构解读为500万以上人口的特大城市可能减少房地产用地供应，进而可能影响房价走势。
国土资源部规划司司长董祚继解释称，生活用地、公共基础设施用地不仅不在这个范围内，而且还会优先保障，例如房地产用地，2014年还将增加，尤其是500万以上人口的特大城市。
今年国土资源部暂停了对外发布全国统一的土地计划，改为由各地公布各自的年度供地计划。3月29日，北京市公布2014年国有建设用地供应计划。计划显示，今年北京市住宅用地计划供应1650公顷，其中保障性安居工程650公顷，商品住房1000公顷。去年，北京供地计划中商品住房面积为850公顷，今年有17.6%的增幅。
此后，广州也发布了该市年度供地计划，住宅用地计划供应666公顷，其中商品住房用地为527公顷。值得关注的是，在这两地的计划中，从2007年房地产调控时开始严格执行的保障性住房用地“占比不得低于70%”的硬性指标已经悄然突破。在北京的计划中，商品住房用地的面积提高到60%，而广州的商品住宅占比约为79%。
考虑到上海城市未来发展的土地瓶颈以及目前楼市的阶段特殊性，在“增量递减”的原则下还要适当增长商品房用地量，这实在是考验政府相关部门的一道难题。而微调住宅用地中“保障性住房用地”以及“商品住房用地”的比例将是不得不面对的问题。
相关知识
2014年上海宅地全年供应700公顷 创5年新低
上海土地市场调控信号乍现 一周中止四幅宅地出让
时隔2年 北京宅地再现连续3月零供应
15家房企“斗地主” 方兴百亿夺上海闸北绝版宅地
土地供应连续5年减量 北京宅地同比减少450公顷
上海宅地需求旺盛房价水涨船高
金隅夺北京年内最后一块宅地 全年宅地出让76宗
方兴地产101亿元刷新沪宅地地王 房企集体发力拿地
方兴101亿元夺上海宅地总价地王6天内诞生3个地王创历史纪录
上海新地王楼面价超8万 “不可预售”考验开发商资金链