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12亿资产注入中洲控股借力大股东做大上市平台

https://m.biud.com.cn 2014年05月14日11:42 家居装修知识网

从“深长城”到“中洲控股”，更名后最受市场关注的无疑是中洲集团何时将资产注入上市平台。

5月12日晚间，深圳市中洲投资控股股份有限公司披露收购大股东资产事宜的最新进展，经过评估，涉及标的公司的收购价为11.56亿元。

公告显示，中洲控股称其拟以自有资金向中洲地产、惠州中洲投资收购惠州中洲置业100%股权、康威投资100%股权，以及昊恒地产5%股权，以实现直接收购康威投资、惠州中洲置业以及间接收购昊恒地产。

根据公告，经交易各方协商，确定以三家目标公司经评估的净资产值12.30亿元为基础，予以6%的风险折扣，确定收购对价为11.56亿元。

对于此次收购交易，中洲控股于公告中指出，其为该公司在惠州市金山湖片区增加了土地储备，改善了公司现有土地储备不足的现状，也为公司实现未来三年战略发展目标提供了有力的支持。

同时，该公司大股东通过本次交易，将土地资产注入上市公司，也是履行了未来五年之内逐步解决同业竞争问题的承诺。

11亿收购母公司资产

据了解，此次股权收购涉及的三家公司，均拥有位于惠州金山湖土地项目，土地总面积共为39.01万平方米。

其中，康威投资核心资产为惠州金山湖(JSH-A02-08)地块，地块面积为5.23万平方米。中洲控股对该公司净资产评估值为5667.94万元。

而昊恒地产的核心资产主要是持有在惠州市金山湖片区地块，两幅地块土地面积共为33.78万平方米。目前，两幅地块正开发的项目分别为央筑花园一、二期项目和湾上花园两个地产开发项目，其中央筑花园正在进行该地块上的商品房的预售。对该公司净资产评估值为12.83亿元。

据相关分析师对观点地产新媒体表示，目前金山湖片区是惠州市区内较为稀缺的地块，而央筑花园可销售部分基本为现房，均价九千左右，11.56亿元的收购价是划算的买卖，预计未来净利的贡献至少有12到13个亿。

不过，原深长城董秘、现任中洲控股的副总经理尹善峰亦对观点地产新媒体保守指出，因项目结转情况存在不确定性，公司收购惠州项目对公司本年度的利润影响暂时无法确定。

事实上，相比该次收购预计带来的利润表现，上述分析师认为，或许更应该关注中洲于公告中提到的“以自有资金”完成是次收购行为。

“于中洲而言，接下来的一段时间内现金流是趋紧的”上述分析师进而表示。“不过，公司目前还有一笔9?亿信托融资，加上中洲控股中心与富龙恒泰签订对赌协议，保障了中洲控股金融中心年内销售和至少19?亿资金回款，所以应该可以支撑公司后续的一个发展需要。”

事实上，据中洲控股于4月4日投资者关系活动记录表中内容，我们似乎也可以捕捉到关于现金流的字眼。

彼时，中洲控股强调，公司与富龙恒泰签署框架性合作协议，不是销售合同。项目楼盘的销售、资金的使用仍旧由公司控制自主权，具体销售策略双方会友好协商，但最终主导权仍在公司。协议仅对公司2014年度的现金流增强保证。

不过，也有分析认为，目前中洲在手现金较期初增长55.8%至21.4?亿，短期债务压力小，且今年推货值较大，若是市场表现好，那么公司的现金流是足以保证的。

据平安证券研报指出，中洲控股2014?年计划推出成都尚东城邦、大连香悦山一期、上海“珑湾”二期及深圳南山项目，测算总货值超过90?亿。

大股东做大上市平台

据民生证券研报指出，除了本次注入的惠州项目之外，中洲集团还持有深圳四个地产项目，以及4?个大型旅游综合开发项目，揭汕高速，并参与了惠州多个市政建设项目，股权投资方面还持有中信地产6?亿股股权和阳光保险(放心保)2?亿股股权，以及多个创业投资项目，均有可能成为未来整合入上市公司的资产。

针对集团资产注入上市公司进程事宜，有分析认为，目前都是在找合适的时间一期一期进行注资。就跟集团当年入主深长城的路径一般，一步一步来的。

无论是资产注入，还是中洲控股销售业绩目标大涨，都是集团在入主深长城后试图加快发展上市平台的一个战略表现。

据中洲控股2013年年报显示，2014年公司销售额目标是46.5亿元，同比上涨113%；同时，未来三年公司的复合增长要达到50%。

此外，民生证券的研报也指出，以公司现有项目货值计算，完成46亿元目标概率较大。

据研报数据显示，该公司在深圳持有的项目若全部销售则货值将超300?亿元，其中中洲控股中心83?亿，笋岗物流项目103?亿，黄金台项目88?亿，持有的圣廷苑酒店55?亿。

对于货值最大的笋岗物流园项目，中洲于投资者关系活动记录表中也透露，该项目可塑性较强。加上作为中洲控股非常看重的金融中心，今年至少19?亿资金回款相对于46亿元的销售额目标，几乎占据半壁江山。

除了保障销售业绩外，中洲控股还试图扩大发展规模，提高发展速度。尹善峰早前对观点地产新媒体坦诚今年的业绩增长速度是比较快的，但是由于目前公司土地储备不足，要达到这个速度，所以接下来会以多种方式来积极获取土地。