多家上市房企高管14日对中国证券报记者表示，央行要求银行进一步改善住房金融服务工作是一大利好，预计未来房地产销售有望回暖。

  房贷松紧是关键

  华业地产常务副总经理陈云峰表示，房地产市场成交量下滑的一个重要原因是个人住房按揭贷款收紧，影响了房企至少20%的销售量。首套置业的群体属于刚需人群，资金实力不强，90%的购房者都需要按揭贷款。

  “房贷的松紧直接影响购房者的需求，从而影响房企的销售。”兰德咨询总裁宋延庆表示。某大型国有商业银行北京分行的信贷员曾向他透露，信贷员今年的贷款放款额度与去年基本持平，但三四线城市分行额度下降得非常明显，这导致银行信贷员挑肥拣瘦甚至附加条件。

  某中部省会城市某房企高管向中国证券报记者表示，在区域中心城市，刚需楼盘的比例普遍超过60%，如果银行放宽首套房贷要求，刚需楼盘的去化速度会加快。但在库存较大的三四线城市，由于供需失衡，刚需已被消化，即使放宽首套房贷要求，对当地楼市的提振作用也不大。

  陈云峰表示，信贷是影响房地产市场的关键因素，收紧信贷就等于掐住了房企的咽喉。兰德咨询的研究数据显示，综合各类资金来源，在房企的外部资金来源中，去年销售定金及预收款占46.2%、银行贷款占45.1%；其他渠道包括基金、信托、外资、典当行等仅占8.7%。由此可见，销售回款对房企资金链的影响可谓举足轻重。

  不过，央行要求商业银行优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，并未提及保证房地产开发贷款的需求。市场人士认为，未来房地产企的资金链仍然会比较紧。对此，陈云峰表示，对于房地产开发贷款，商业银行一向更愿意和万科、中海这样的大型企业合作，大部分中小房地产企业获得开发贷的难度比较大。以往即使银行信贷并不紧张，房企的主要融资渠道也不是银行的开发贷。上市房企可以有十几种融资方式，而未上市的中小房企开发的项目少，融资规模也不大，其融资需求通过信托等渠道基本能够得到满足。因此，即使银行未来不放松开发贷，对房企的杀伤力也不是致命的。

  贷款利率料难下调

  “虽然央行态度明确，但商业银行个人住房按揭贷款面临的问题难以因此发生很大改变。”中原地产首席分析师张大伟认为，由于利率市场化正在推进，互联网金融风生水起，银行面临的经营压力很大。

  华夏银行副行长黄金老近日撰文称，银行5年期以上个人住房按揭贷款的基准利率为6.55%，如果按基准利率0.9倍执行优惠利率，则实际利率水平为5.9%。互联网企业推出的余额宝[微博]、财付通等理财产品的年化收益率一度高达6.5%，目前仍在5%左右。受互联网金融理财产品的倒逼，银行理财产品收益持续处于高位，基本维持在5%-5.5%。

  银行资金成本上升，导致个人住房按揭贷款利润水平不高。一些银行虽然一直表示支持此项贷款，实际上已大幅收缩甚至暂停。

  张大伟表示，央行所发消息的原文是“综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平”，这说明银行不一定会像以前那样给购房者较低的优惠利率。一位银行人士表示，在银行业整体经营压力增大的趋势下，赔本赚吆喝的买卖没人愿意干，不大可能下调个人住房按揭贷款利率。

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