昨日，有媒体以《恒大地产挑战禁令无视监管 新乡百亿元项目涉嫌违规》为题，对恒大地产集团有限公司(以下简称恒大地产)河南新乡金碧天下项目开发过程中，涉嫌存在的违规行为进行了报道。
报道指出，恒大地产在拿地过程中存在“量身定制”行为；拿地面积突破国土资源部设定红线；以高层住宅拉低土地容积率，违规开发别墅；实际占有面积超过合法使用面积，违法用地超500亩等问题。据知情人士透露，国家土地督察济南局曾要求恒大地产“迅速加以纠正”，但因为一些“特殊原因”，被要求“下不为例”。
早在2013年媒体对此事就有所报道。当时有报道称，恒大地产在新乡开发的金碧天下一期项目共建别墅316套，而恒大地产对外均称之为“低密度住宅”、“类别墅”或者“双拼别墅”。
其实，自2006年起，国土资源部已明令禁止审批别墅用地。但事实上，房地产市场中这种行为一直屡禁不止。相关的违规报道中，恒大地产的身影总是隐约其中。中国经济网记者查询发现，短短几年内，恒大地产在江西南昌、四川成都、四川彭山均被曝存在违建别墅行为；其中，成都项目，因大邑县向恒大地产违法批地2000多亩，被国土资源部挂牌督办，包括大邑县原县委书记、常务副县长、规划局长等多名涉事官员被查处。
“虽然国家这方面有规定，但是对别墅的界定只是在容积率上有标准。地产开发商往往拿了一大块地，用高层住宅的容积率把别墅这一块的拉高。”易居中国首席分析师薛建雄告诉中国经济网记者。
为何国家相关部门多次督办却依然一意孤行？低密度住宅的措辞能够掩盖别墅的真相？中国经济网记者致电恒大地产相关负责人，对方电话一直无人接听。
恒大地产新乡的“低密度住宅”
追根溯源，恒大地产金碧天下项目，要从三年前说起。
作为当地政府的重大招商引资对象，2011年初，恒大地产入住新乡。双方协商后签约，恒大方面表示出资100亿元开发大型城市综合体项目——金碧天下，并以此为契机，联手打造新乡平原新区。
2012年3月至8月，恒大地产新乡御景置业有限公司以摘牌方式，取得了共计10宗、总面积1072亩的国有土地使用权，土地规划用途为商服及住宅。之后，金碧天下一期项目动工建设。
随之，2013年，其在宣传中多采用“郑州北万亩湿地御墅城”、“生态之墅”、“湖景美墅”的字眼引起了当地媒体的关注。
在新乡市2013年的中国新乡春节房展会上，恒大拿出的宣传方案是，“恒大金碧天下一期占地900亩，属于低密别墅，有独立车库，花园近300平方米，真正属于豪门生活。别墅有两种户型，有2+1模式(地上2层、地下一层)面积是255.17平米、251.35平米；3+1模式面积是295.2平米、285.77平米和313.55平米、339.83平米(地上3层、地下一层)”。
据售楼员介绍，现在因为国家禁止建造别墅，她们在销售的时候都称“类别墅”、“双拼别墅”。对此，新乡市平原新区规划建设局一李姓工作人员称，“恒大那个证还没办全呢”，对于恒大金碧天下宣传的别墅，该工作人员称不是别墅，是“低密度住宅”。
据恒大售楼员介绍，金碧天下所建别墅的容积率低于1.0，大致为0.63。
关于别墅，2006年，国土资源部、国家发展改革委员会联合印发《关于发布实施〈限制用地项目目录(2006年本)〉和〈禁止用地项目目录(2006年本)〉的通知》，在《限制用地项目目录》中，低密度、大套型住宅项目(指住宅小区建筑容积率低于1.0、单套住房建筑面积超过144平方米的住宅项目)不仅被列入限制用地项目，而且禁止占用耕地，亦不得通过先行办理城市分批次农用地转用等形式变相占用耕地。
显然，恒大地产低密度住0.63的容积率已经踏过了国土资源部的红线。
恒大地产无视国土部门督导？
近期，恒大地产新乡项目再次成为媒体关注的焦点。此前，有记者在现场看到，金碧天下一期开发的数百套双拼别墅已售完，二期高层住宅和部分配套设施也正在加紧建设。
调查之后，有媒体曝出恒大地产该项目背后的诸多问题。
首先是拿地环节。平原新区管委会国土局提供资料显示，恒大地产所拿五宗地块面积分别为153.48亩、137.36亩、118.46亩、125.91亩和149.31亩，均超出了国土资源部“商品住宅用地宗地出让面积，小城市(镇)不超过7公顷(105亩)”的上限。
同时，一些房企还反映，在这批土地挂牌出让过程中，当地国土部门设置了多项限制性或排斥性条款，基本上为恒大“量身定制”。
其次是涉嫌少批多用。平原新区管委会国土局相关负责人说，不包括市政道路和公共绿化用地，金碧天下项目共取得合法使用的土地总面积为1072亩，主要占用项目所在地原阳县原武镇杨庄村700多亩耕地和国有原阳县农牧场300多亩耕地。
然而，据当地一家相关专业机构经过实地勘测，其实际占地面积接近2000亩，其违法占地面积至少在500亩以上。
更让人费解的是，针对恒大地产金碧天下项目存在的违规问题，国家土地督察济南局此前曾要求恒大地产及时纠正。
平原新区管委会国土局土地储备中心主任负责人就表示，在项目开工和开盘前，国家土地督察济南局就该项目单幅宗地出让面积超上限和涉嫌违规建设别墅问题，都提出过意见，但因为特殊原因，被要求下不为例。
国家土地督察济南局一位督查室负责人也说，针对恒大新乡金碧天下项目存在的上述两方面问题，该局意见很明确，要求其迅速加以纠正。该人员还称，“看来并没有落实。”
曾违规遭国土资源部督办 9名负责人被查
中国经济网记者查询发现，对于恒大地产来说，新乡金碧天下违规拿地盖别墅并非个案。此前，恒大地产就在国内多个地区存在类似行为。
据报道，2008年2月底，中纪委调查组进驻四川眉山市彭山县，在调查后决定：广州恒大彭山金碧天下在建一期1000亩工程停工；已办的国土证注销；恒大与当地乡政府共建协议撤销；未动的土地复耕；并对几个相关领导进行行政处分。
有媒体报道称，2011年9月28日开盘的恒大地产“武汉恒大金碧天下”项目，在鄂州市非法占用耕地，违规修建数百栋独栋、双拼、联排别墅，后由国家土地督察武汉局介入调查。
恒大地产涉嫌违规影响最大应属于成都大邑县恒大山水城项目。
据国土资源部2012年7月23日通报信息显示，成都大邑县给恒大地产批地2000亩，存在严重违法行为；2010年3月，县规划管理局核定恒大山水城一期建设方案，规划用地1461.99亩，容积率为0.49，建设内容包括独栋别墅147栋； 2010年10月，国家土地督察成都局发现大邑县政府的违法批地问题，要求成都市国土资源局立案查处，限期整改。2010年11月，成都市国土资源局立案调查。
案件调查结果为，恒大已占用的土地，责成大邑县政府落实耕地占补平衡，尽快完善用地审批手续。对其中的独栋别墅实施整改，不得出现独栋别墅。对已建未售的建筑物由大邑县政府收购，作为国有资产依法处置。对已售未建建筑物，不得继续建设，由房管部门通知恒大公司按照《合同法》的相关规定解除售房合同。
此外，大邑县原县委书记、常务副县长、国资资源局局长、建设局局长、规划管理局局长、规划管理局副局长、房产管理局局长、规划管理局总工程师、县房产管理局行政审批科副科长等9名相关人员被当地纪检机关查处，并依法追究责任。
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