开盘1小时销售过百，2小时销售过亿，解筹率高达99%……这是长沙中建芙蓉嘉苑给出的销售数据，就在眼下这个楼市中。
楼市真的如此火爆？还是“热销”背后有着开发商主导的种种猫腻？长沙市房产研究中心的数据显示，上周(2014.5.11—2014.5.17)长沙内六区新建商品房网签2247套，相对于前一周2692套的成交量，环比下跌16.5%。
实际情况究竟如何？记者将中建芙蓉嘉苑自己宣称的销售率和与第三方机构监测的销售率做了对比。结果是，楼盘宣称销售率远远高于第三方监测的销售率。
长沙市房产研究中心的数据显示，中建芙蓉嘉苑开盘后的一周，其成交套数为44套。该研究中心数据来源于长沙市房屋产权管理局。
世联行关于长沙房地产市场的监测数据也显示，5月11号，中建芙蓉嘉苑开盘，对外推出419套房源，最终销售102套，销售率仅为24%。
现象：虚高销售率制造“热销”
房贷额度收紧，限购政策未有松动，5月的长沙楼市成交持续开年以来的低迷态势。
长沙新峰地产的数据显示，截止5月18日，5月长沙市内六区商品房销售5371套，成交面积累计57.80万平方米。“楼市成交明显偏冷，而且冷清行情持续时间更长。”业内人士指出。
一方面是楼市成交走冷，另一方面却是近期入市的楼盘不甘示弱，为了营造逆市热销、房源抢手的氛围，不惜为销售率“注水”。
5月11号，长沙中建芙蓉嘉苑二期第四批开盘，对外推出419套房源，包括公寓147套、三房255套和四房17套。
随后，某网站刊发出关于该楼盘成交情况的新闻稿：中建芙蓉嘉苑在5月11日举行了二期第四批开盘盛典。当天，30-140㎡房源，以最实惠的价格、最优质的产品吸引了数百名客户到场抢购，在近期表现平平、整体不被看好的长沙楼市，终以劲销一亿，解筹率99%的骄人战绩，成为南城首个逆势热销的楼盘，再一次证明了其南城高尚标杆人居的无穷魅力。
在一份备注来自长沙市房产研究中心的数据上，记者看到，中建芙蓉嘉苑开盘后的一周(2014.5.11-2014.5.17)，其公寓、三房和四房最终成交套数为44套。世联行的监测数据也显示，5月11号中建芙蓉嘉苑开盘最终销售102套，销售率为24%。
潜规则：楼市冷清之下的“饥饿营销”
“很无奈，没得选，基本是行业默认的规律。”一位从事地产销售行业多年的人士透露。
他告诉记者，现在开发商为了制造开盘热销的氛围，会选择故意夸大楼盘销售量，宣传开盘当天热销或售罄，“目的很简单，就是为了吸引购房者跟风购买，这就是‘饥饿营销’。”
“特别是今年整体楼市前景不容乐观，房企纷纷担心销售量，大型房企销售压力巨大，中小房企担心资金，几乎所有开发商都会‘加点水’。至于多少，全凭‘需要’。”
“饥饿营销”是市场营销学的一个专业术语，是指商品提供者有意调低产量，以期达到调控供求关系、制造供不应求“假象”、维持商品较高售价和利润率，也达到维护品牌形象、提高产品附加值的目的。
在随后的调查中，新华房产记者发现目前开发商在宣传自己的楼盘销售情况时，房子似乎并不愁卖，“销售率超9成”已经成为一种常态。多个研究机构的数据却显示市场的另外一面，大部分楼盘的销售率低于5成，甚至有楼盘低于2成。
长沙市工商局的相关负责人表示，为了保证房地产市场的公平透明，将会严查开发商对外宣传广告上的销售数据。
走势：5月楼市仍在低位徘徊
进入5月以来，继二三线城市甩盘或大幅降价促销，越来越多的城市加入降价阵营，降价潮从二三线城市向北京、广州等一线城市逐步蔓延。
“降价并不代表就会带来成交爆发，市场整体仍然偏冷。”业内人士表示。
长沙楼市5月成交情况并不理想。长沙市房产研究中心的数据显示，上周(2014.5.11—2014.5.17)长沙内六区新建商品房网签2247套，住宅网签均价为4855元/平方米，新建商品房市场呈现量跌价升。
对此，长沙市房产研究中心高级研究员毛欣欣认为2013年长沙房地产市场消耗了大量的刚需，开局后受贷款难的影响，市场观望气氛渐浓，刚需略显疲软。一位长沙房地产业内人士也认为，长沙楼市短期内难出现明显好转，未来市场仍将以平稳态势为主。
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