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独家：雷声大雨点小通州楼市“降价跑量”失效

https://m.biud.com.cn 2014年05月23日09:41 家居装修知识网

中房网讯(记者卢泳志)尽管降价、打折、赠送活动此起彼伏，但记者走访的多个售楼大厅的冷清现状，都在印证着北京通州楼市已进入调整期。

数据显示，目前通州在售和待售楼盘共65个。其中，打折优惠楼盘共27个，占比达41.5%，优惠方式包括折扣、送面积、特价房、送家电等。

中房网记者调查发现，尽管通州多个项目推出不同程度的优惠政策，仍未能改变购房者的观望情绪，多数项目面临去化难。

同策咨询研究部总监张宏伟表示，小幅度优惠政策没能帮助企业完成“跑量”任务，由于业绩压力，接下来的一个月上市房企很可能大幅降价争取完成半年报业绩。

优惠“浅尝辄止”

目前北京市商品住宅库存量已经突破7万套，为近13个月来新高。其中通州库存量为14017套，未来将面临较大的去化压力。

近日，记者在走访通州区域楼盘时发现，位于土桥的华远铭悦世家目前在售户型主要为160平方米的四居，起价仅为20000元/平方米，和去年预期的23100万/平方米相比有所下降。另外，据记者了解，去年该项目的一期三居均价一度达到24000万元/平方米。

另外，红杉公馆销售人员告诉记者，近期每周会推出部分特价房源，购房者可享受总价2万元抵17万元的优惠，户型面积为80-95平方米的两居。目前该项目销售均价为24500元/平方米，按此优惠计算，大概每平方米可优惠2000元左右。

最新开盘的华业东方玫瑰同样推出全款94折、分期付款95折的优惠活动。销售人员向记者推荐一套89平方米的房源，总价大约217万元，折后可节省11万元左右。

位于通州核心区域的北京ONE项目，在售户型多为三、四居的大户型，目前均价为31000元/平方米，虽然较2月份略有上涨，但是目前同样推出优惠活动。据现场销售人员介绍，部分会员可享受3万元抵30万元的优惠。按照148平方米的户型计算，每平方米大约可节省2000元左右。

购房者难动容

值得关注的是，前不久，位于通州耿庄桥的K2清水湾推出部分特价房源，售价仅为17000元/平方米。这一价格与周边二手房价格不仅倒挂，而且与目前该小区二手房业主动辄超过3万元/平米的挂牌价相比，几乎腰斩。

记者了解得知，该项目五一期间推出6套特价房源，这6套房是一楼带跃层房源，采取分开计价的方式：一楼面积89平方米，单价28500元/平方米；地下跃层约100平方米，单价6000元/平方米。17000元/平方米的售价为两层均价。

截止记者采访时，该6套房源仍一套未售。其中原因主要是由于地下面积需要在一层部分之外单独签订销售合同，而且地下跃层是按照储藏室的用途申报的，不能拿到房屋所有权证。

除此之外，记者了解到，此6套特价房源的地下跃层大约100平方米，按照6000元/平方米计算，总价在60万元左右，并且需要一次性付清，不可以分期付款。

记者看到，除此6套特价房外，该项目目前少量现房在售，仅剩下113平方米的三居，均价为25000元/平方米。如此看来，该项目的降价促销是“雷声大雨点小”。

尽管开发商绞尽脑汁推出各种优惠政策，但此番降价促销效果有限。记者在探盘过程中发现，几乎每个售楼处都是门可罗雀，大多销售人员也都在聊天解闷。一位销售人员在记者离开时悄悄告诉记者，“最近销售难做，看房的人太少，每个人的压力都非常大。”

供需格局生变

在楼市下行的大环境下，北京不是这次房价调整的先行者，目前全国楼市都出现调整痕迹。从降价城市来看，杭州、宁波、无锡等库存都相对较高，开发商去化压力较大。

目前，北京商品住宅库存量已突破7万，与今年1月相比增加了将近15000套，这是2013年3月中旬北京商品住宅库存量首次重回7万套以上，也创下13个月来新高。

相关数据显示，今年前4个月，北京商品住宅的累计销量为22509套，与去年同期相比降幅高达51%。

中原地产首席分析师张大伟告诉记者，今年以来，购房者和开发商之间的关系发生了改变，在信贷收紧、自住房供应增加的情况下，购房者观望情绪日浓，再加上开发商“降价跑量”的心态，供需格局已经发生改变。

亚豪机构市场总监郭毅也表示，目前楼市下行趋势日益显现，在房价持续调整的情况下，部分开发商开始寻求新的销售模式，试图通过价格策略、打折优惠、降价促销等手段拉动需求。

不过，在银行信贷紧缩的市场背景下，对于部分开发商来说，某一区域的个别楼盘出现大幅降价，更多是战略调整以适应当前楼市发展趋势，而不是资金面短缺的市场表现。

张宏伟指出，变相促销或小幅优惠小幅促销的“平价”策略已没有办法支撑上市房企“抢收”半年报业绩的需求，因此，从接下来一个月左右时间来看，上市房企势必会采取大幅降价的措施“抢收”半年报业绩，房企大幅“降价潮”即将来临。