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“微地王”逆市而生难救市

https://m.biud.com.cn 2014年05月23日11:21 家居装修知识网  

  上周四,新黄埔原萝岗片区的一宗“微地王”成交,备受业界关注。而就在4月底,增城也曾推出一宗“蚊型”宅地并成为区域“微地王”。

  不过,两宗“微地王”对区内在售住宅项目的价格调整乃至对成交量的带动,功效甚微。

  文/图:记者 王雯倩

  上周四,新黄埔原萝岗片区的一宗“微地王”成交,备受业界关注。该宗地块为毗邻萝岗奥园广场的一幅小型住宅用地(LGPQ-A1-3地块),地处开创大道以北、香雪大道以南、香雪八路以东,与未来地铁六号线的香雪站相邻,其土地面积仅9611平方米,容积率介于1.0~3.5之间,起始价1.9580亿元。在不到8分钟就结束的土地拍卖上,“原地主”广州尚水酒业有限公司力压其他七家竞买人,在十余轮举牌后将地块收入囊中,成交价定格在3.15亿元。以楼面地价9364元/m2,挤掉去年的云埔地王,成为新晋区域单价地王。

  而就在4月底,增城也曾推出一宗“蚊型”宅地并成为区域“微地王”。该宗宅地位于荔城街中山路与西园路交汇处,周边配套较为成熟,经过激烈的举牌竞买后,最终被广州市全益实业有限公司以9850万元拿下这宗土地面积仅3375.21平方米(最大计算容积率总建筑面积11259平方米)的“蚊型”宅地,折合楼面地价8748.6元/m2。

  “微地王”威力亦微

  同区楼盘不升反降

  在不到半个月的时间内,东部楼市接连出现两宗“微地王”,这种“低总价、高单价”的宅地热卖现象,颇为耐人寻味。

  从两宗地块对周边楼盘的影响来看,“微地王”对区内在售住宅项目的价格调整乃至对成交量的带动,功效甚微。以萝岗“微地王”为例,不但没有楼盘因地王出现而涨价,反倒有个别楼盘出现了“裸卖”或者小幅度下调新组团价格的情况。

  对此,合富辉煌(中国)首席分析师黎文江表示,虽然该宗“微地王”刷新萝岗片区单价地王纪录,但若从周边在售楼盘的行情来看,其成交价格并未超过市场预期。因此,对周边楼盘的带动作用有限,“很大程度上只是心理层面的一种带旺,而未反映在实际售价上。”

  房地产专家韩世同亦指出,此类“微地王”由于总价不高,占地面积较小,其所具备的指标性不强。在他看来,4月底拍出的增城“微地王”已经是“面粉贵过面包”,日后开发风险要比萝岗“微地王”略高,“有可能会面临保本略亏的窘况”。而萝岗的“微地王”楼面地价仅为周边在售住宅项目的一半,未来还有一定的升值空间,“保守预估,可以保本略赚”。

  大房企不屑拿“微地王”?

  不出手只因地段不够优越

  尽管“微地王”的影响力有限,但“地王出,房价涨”的怪圈被打破,多少反映了在广州楼市逐渐回归市场的当下,供求关系决定着市场行情,地王效应的威力也大不如前。

  令人好奇的是,这两宗“微地王”都吸引少数知名房企,用披着“马甲”的小公司或自然人身份入场围观,但最终的竞得者均是名不见经传的中小企业,是否意味着此类面积小、总价低的“微地王”盈利亦较为“微利”,难以吸引大房企出手相争?

  广东中原项目部总经理黄韬指出,接连成交的两宗“微地王”有其一定的特殊性,对于拿下增城“微地王”的全益实业而言,他们有非拿不可的理由——地块上有企业老板的祖屋。而萝岗的“微地王”则是对原地主尚水酒业额外开恩,“如由原地主拿下该地块,原地主将获得部分返还款,从而降低拿地成本”。基于两宗“微地王”的特殊情况,并不能将大房企止步的原因简单归咎于其蚊型的土地面积。

  而从开发利润来看,虽然面积小的地块可赚利润有限,但利润率不见得会低。“面积小并非大发展商止步的主要原因,地段才是大房企最为看重的关键因素,如果这两宗地块是在珠江新城,估计土地面积再小也会有大房企争崩头。”黄韬表示,倘若是在市中心核心路段的住宅地,即便面积不大,以其地块的稀缺性,日后开发成豪宅产品,发展商仍能赚到钱。

  哪些“蚊型地”吸引大房企出手?

  要么地段绝佳

  要么周边有盘

  翻查过往“微地王”的成交记录,吸引实力房企出手的小面积宅地通常具备以下几种条件。

  首先,地理位置要较为优越,未来发展前景可观。譬如2010年由中海地产拿下的白云新城齐富路地块,尽管占地约2万平方米,算不上大型宅地,但发展商看中白云新城未来的发展前景,当年以楼面地价近2万元/m2的价格力挫群雄。两年后,周边商圈日渐成熟,推出市场的产品最终近4万元/m2,在成交畅旺的同时更是刷新区域豪宅价格纪录。

  其次,如果发展商在“蚊型地”周边已有在建或在售项目,或是已有相邻地块在手,此时出手便是情理之中。“这种做法,一是可以便于大房企在同一区域内联动开发,增加对区域楼市的话语权。二是可以带动周边房价上涨。”韩世同指出,番禺区就有不少大房企为了拔高在售项目价格,借助拿下项目周边总价不高但单价很高的“蚊型地”,让自己的项目顺势涨一涨。

  而据多位业内人士透露,除了上述两种“见得光”的情况外,个别“微地王”的背后,还藏着一些“见不得光”的隐形条件,当中不乏某些地区政府试图借助小宗地块拍出高单价,抬高区域的土地及房价,为当地楼市造势。不过,在市场化程度越来越高的当下,这种不透明的特殊情况发生的几率也在减少。

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