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城市发展得好不好，不能只看高楼、广场这些“面子”，更要看老旧小区这种不起眼的“里子”。
由于历史原因，很多城市都存在一些没有物业管理的老旧小区。这些小区公共设施不齐全，环境脏乱，且居民以老年人和低收入群体居多。改善这里居民的生活起居环境，既是群众的诉求，也是政府清还历史欠账的职责所在。
目前，不少城市都进行了大规模老旧小区改造，并探索着社区代管、业主自治等管理模式。
贵阳市近半数旧小区没物业管理，有的垃圾成山
管道堵塞大半月，污水横流没人管
本报记者 郝迎灿
“我住5楼，晚上都不怎么敢下楼了，怕摸黑摔着。”在贵阳市南明区火车站附近，家住玉田小区的周大爷抱怨说。现年65岁的周大爷告诉记者，楼道的照明灯春节前就坏了，一直没人修，晚上大家就只能用手摸着扶手上楼，“上个月小区下水道堵塞，粪水横流发出恶臭，路都没法走，拖了大半个月也没人管，一些住户忍无可忍，凑了一些钱给疏通了。”
据贵阳市住房和城乡建设局物业服务管理处郭明辉处长介绍，贵阳市物业管理服务起步晚，市内很多小区建成时间较长，存在的问题相对就多，贵阳市近一半的小区尚未实施规范化的物业管理。
周大爷所在的玉田小区属于经济适用房，小区内居住的人群比较复杂，有单位职工、搬迁户、外来人员以及承租户。该小区从建好前就一直处于无人管理的“真空”状态。由于没有物管，小区门口经常粪水横流，恶臭连连， 电线老化、楼道灯坏了没人修等小区公建维护难成了常常困扰小区住户的一个大问题。
“从2011年搬进来住到现在，小区一直没有物管，更没有监控保安，完全对外开放，去年我家就被偷了一次。”住户陈萍向记者反映，她家里的门禁系统已经坏了一年多，可一直也不知道该找谁来修，小山丘般高的垃圾常常堆满各单元楼门口，夏天许多苍蝇到处乱飞。由于小区没有物管，日常生活难免会多些不便，安全问题更是成为令她头疼的大问题。
记者走访发现“脏、乱、差”几乎成为玉田小区的代名词，由于没人管理，小区住户像一盘散沙，遇到问题大家只能干瞪眼，垃圾堆得太多卫生环境实在太差时，部分住户就自己掏腰包凑钱清运垃圾。
周大爷和陈女士反映的这些问题，在贵阳市扶风小区、花香南城小区等其他住宅小区也同样存在，物业管理处于空白状态，小区的脏乱差现象严重、社会治安混乱是贵阳市相当一部分小区所面临的难题。因为没有物管，小问题变成了老大难。
很多小区居民都认为，实施物业管理是改变现状的好方式。然而，“建成多年的老小区，没有物业管理公司愿意接手。”在采访中，一家物管公司的负责人告诉记者。业主自身观念落后、没有公共意识、物管费太难收和物业自身服务水平不足等因素成为小区无物业管理的主要原因。
据郭明辉介绍，目前贵阳市有关部门正在积极寻求无物业管理的老旧小区的治理之策。
鞍山市灵山小区原来是国企家属院，现由社区接管
邻里守望相助，很少有人家被盗了
本报记者 刘洪超
“区政府接手我们小区后，第一件事就是修路，就连路边也铺了花砖。自行车棚也由专人负责看管，还给我们安装了摄像头全天监控，小区内很少有人再丢东西了。”在辽宁鞍山市灵山社区住了27年的70岁老人阮绍琦对小区改造前后的变化印象深刻，“小区被社区接管前，自行车、摩托车经常丢失，许多人只能将车子锁在楼道里，每家每户都要准备几双雨靴，一到下雨天满脚都是烂泥。”
灵山社区曾是上世纪著名的红旗拖拉机厂的家属院。拖拉机厂1998年停产后，家属院一度陷入无钱管、无人问的境地。后来小区划归社区管理，立山区政府对小区进行改造，并引进了物业管理，小区面貌焕然一新。
在灵山小区被社区接管之前，小区内的绿化带上布满了违章建筑，不少人在这里搭起了简易棚，并出租给他人开起了小卖部、理发店，电线也扯得到处都是。今年69岁的梁老太曾经在小区的绿化带上搭起了几间小棚子养花种菜，许多居民对此敢怒不敢言。
“当时我就和社区拆迁队发生了冲突。”梁老太讲起当时的情况还有些不好意思，“后来社区书记刘娟到我家跟我拉家常，还给我儿子推荐了工作，整的我怪不好意思的，我和老伴就叫来亲戚，把那些小棚子给拆除了。”
记者了解到，之前小区内都是老式的水泥垃圾管道，还有些住户将垃圾直接扔到了绿化带上，社区在2002年就对这里进行了“垃圾不落地”改造。“每家每户的垃圾都集中到地下的垃圾池中集中处理，在刚实行之初确实还有些人不习惯，为此社区的老人们还自发成立了监督小组。”刘娟说，“现如今小区这么干净，大家伙都也不愿意再给小区抹黑了。”
39岁的小区治安巡逻员吕艳说：“巡逻队大约有30人左右，最小的年龄38岁，最大的65岁，大家伙都是自愿的，确保全天24小时有人巡逻。”
除了负责小区安全外，巡逻队还对小区“牛皮癣”进行有效管理。“之前楼地上、扶手、入户门上都被那些卖药、办证等小广告占据，有次我回家，连锁眼都糊上了。”吕艳告诉记者，“现如今我们每次巡逻时还会提高警惕，社区居民也十分配合积极给我们举报，如果发现那些乱贴的人责成他们现场处理，我们也会随手带着清理工具，渐渐地那些乱贴乱涂的人也不敢来我们这了。”
记者发现，灵山小区每户人家中都有一张信息卡，上面不仅写着社区各个负责人的电话，还写着疏通下水道、电器维修、煤气公司、供电、供暖公司等各种与居民生活息息相关的电话号码。“信息卡上的这些公司，都是社区为大家精挑细选的，一个电话十分钟左右就赶到，价格便宜且服务也好。”17栋的齐女士告诉记者。
天津市柳林街东海里小区由政府投资改造
热心居民参与，交6元就有物业管理
本报记者 靳 博
“我们小区是上世纪90年代初建的，45个楼门，近7000位居民，一直没有物业，直到2012年市里旧楼区改造，小区的硬件设施跟上来了，物业管理也成了眼前的问题。”天津市河西区柳林街东海里社区的居委会主任范作芳告诉记者。
硬件改造好了，为何物业管理却“成了眼前的问题”？原来，东海里社区的居民大多是退休人员和低收入群体，他们收入普遍不高，像新小区那样根据面积收物业费，许多居民表示难以承受。与此同时，由于小区公共面积有限，很难划分车位进行出租以补贴经营，不少物业公司也不愿意进驻。
经过居委会协调，东海里社区的居民决定在小区物业管理上“自治”，每个楼门的楼门长联合成立了东海里物业管理委员会，居民张宝凤当选为物业管理委员会主任。“都是热心居民义务承担物业管理工作。”物业自治后，居委会、物业管理委员会和经过政府统一招标的盛泰物业，三方签订了“准物业管理合同”：居民每户每月缴纳6元钱，盛泰物业提供保洁、保安等服务；物管会代表居民对物业公司的服务提出意见。“小区大门24小时有人看守，4位保洁员每天把小区内道路和每栋楼的楼门、楼道都打扫一遍。”张宝凤告诉记者，这6元钱的标准是居委会帮着和物价局沟通之后确定的服务价格，“居民都说真不贵。”
为了切实维护好居民权益，物管会的居民代表每天排班巡视小区，有问题当场向物业主管指出，每月还会在居委会召开例会，为了沟通方便，这些大爷大妈还用上了微信、QQ。“讨论的就是居民反映强烈的问题，会议记录向居民公开。”记者随手打开今年5月的会议记录，讨论的是即将到来的夏季居民楼楼顶防漏和小区排水问题。“树枝挡了阳光、路上有宠物粪便，这些问题都能随时反映随时解决，真心不错。”居民宋玉兰大娘说。
“不少想买二手房的人，一看小区环境不错，物业费便宜，特别感兴趣，房价也涨了一些。”物管会成员、楼长李杰对自己的工作还算满意。物业管理委员会的努力，居民都看在眼里，对物业公司工作的认可程度从物业费的缴纳情况上也可见一斑。“东海里的物业费缴费率稳定在七成左右，这在所有小区里已经是非常高的水平了。”小区物业主管宋治说，目前物业公司在小区有13名员工，都是可享受补贴的“4050”人员，根据目前的收费情况，基本上可以保证运转。“单这一点，已经比很多靠出租车位才能维持经营的物业公司强很多了。”
“我们小区规模不大，居民也都是老街坊邻居，即便有的居民想拖欠物业费占小便宜，也不大好意思。”张宝凤说。但她坦言，目前物管会的运行还是靠热心居民义务参与，也曾有成员因为工作繁忙或其他原因退出。
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