鱼珠旧城大部分房子已年久失修。新快报记者 孙毅/摄

广州市“三旧”改造政策实施后首个旧城改造项目进入实操阶段

新快报记者 谭欢 通讯员 黄逸熹

作为广州市“三旧”改造政策实施后首个获批的旧城改造项目,鱼珠旧城不仅是珠江黄金岸线重点打造区域,还是黄埔临港商务区鱼珠核心功能区首期启动区项目。改造项目酝酿十余年,旧城先后四次被列入危破房连片改造和新社区建设计划,均因故未迈出实质性的一步。

近日,《鱼珠旧城更新改造国有土地上房屋征收补偿安置方案》(以下简称《补偿安置方案》)结束公示,旧城动迁工作业已展开,改造终于进入实操阶段。

地处黄金地段却有1/3房屋危破

摊开广州市地图,鱼珠街道地理位置得天独厚,西接天河、南濒珠江,区域内地铁、BRT等公共交通便利。让当地居民难忘的是,30年前,广东电视台制作的第一部电视连续剧《虾球传》在此拍摄。

走进鱼珠旧城,目之所及却与“黄金地段”格格不入。大部分房子已年久失修,窗台锈迹斑斑,墙体破败。地处旧城中心地带的鱼珠街道办事处更是身陷危房重围,隔壁路口两边房屋都被标注“危房”,硕大的警示牌提醒着路人注意安全。据统计,旧城里房屋目前已有约1/3成为危破房,经历年的整治拆除后,仍有近百栋近万方的房屋被列为在册危破房,急需通过拆除重建,以消除安全隐患。

配套设施缺乏 购物吃饭成难题

项目所在的鱼珠街道工作人员介绍,鱼珠最早是一处市场,房屋多为临时所建,经商致富者常迁往他处。历经变迁后的这座古墟逐渐衰落,目前旧城内大部分建筑为低矮平房,整体建筑质量较差(见图表1)。

广受当地居民诟病的是公共配套设施的极度缺乏,生活着1040户居民的旧城内,仅有的一处市民小广场破旧不堪,水泥地粗糙不平,碎渣泛起。而公共健身器材更是近年才姗姗来迟。居住近30年的陈伯诉苦,旧城附近没有大型超市和餐馆,购买一些基本的生活用品,如粮油,或者逛街吃饭最近要到数公里外的东圃或大沙地。

当地一名社区干部坦言,目前的旧城居住环境相对恶劣,公共服务设施缺乏, 居民生活空间拥挤,社区缺乏足够公共空间供社区居民使用。最可惜的是,寸土寸金的土地资源未能得到合理有效利用。

居民可选择三种补偿安置方式

根据公示的《补偿安置方案》,鱼珠旧城居民可选择货币补偿、原址产权调换、异地产权调换(永迁)等三种补偿安置方式。

该项目被征收房屋的货币补偿标准,以2013年12月23日房地产市场评估价确定(见图表2)。对于拥有合法产权的“住改商”房屋,根据具体年限给予房地产市场评估价的50%或60%补偿。为改善被征收居民的居住条件,根据房屋的不同性质,被征收者可获得一次性更新改造奖励,每平方米500元至3000元不等。同时,每户签约即奖励2万元。在限期内搬迁者还可获得最高每平方米4600元的搬迁时限奖励。

鱼珠街道负责动迁的工作人员介绍,选择货币补偿再加各种奖励,平均每平方米可获1.9万元,达到同样区域或项目周边城区的一手房价格。而异地产权调换的房屋位于黄埔区政府附近安置房,目前已接近完工。安置房回迁将采取摇珠确认顺序。

规划前景

政府承担改造费用

将建临江高档小区

新快报讯 按规划,鱼珠旧城改造项目是广州临港商务区和打造珠江黄金岸线的重点项目之一,其周边区域改造后将建设成以国际航运服务为核心的现代（现代装修效果图）产业和生活服务中心。

黄埔区城市更新改造工作办公室(简称“黄埔城改办”)常务副主任侯奔介绍,公共配套设施将会是鱼珠旧城改造的亮点之一。改造后,鱼珠旧城将成为拥有2万平方米公建配套建筑、约18万平方米住宅、3.65万平方米商业办公的现代化城市社区,包括托儿所托老所各一家、一所小学和一所幼儿园和一家肉菜市场等。其公共配套设施面积约占总住宅建筑面积的11%,约为广州市标准的两倍。

黄埔城改办另一名负责人透露,鱼珠旧城改造是广州市政府下达给黄埔区的,由区政府直接承担征拆补偿、土地收储、复建安置的第一个“三旧”改造项目。政府将承担旧城改造的全部资金,房地产商不会参与其中。从某种意义上来说,鱼珠旧城改造是一个民生工程,坚持公共利益优先,公共配套优先,最大限度地保障居民利益,是该项目的出发点和落脚点。

该名负责人介绍,从以往经验来看,广州的旧城改造投融资难度大,旧城改造起来很难实现经济平衡。鱼珠旧城更新改造项目采用成片重建改造模式,由市政府投入改造资金,以复建安置后剩余的用地作为融资地块,用于公开出让回笼改造成本,由市、区政府共同承担改造风险。

改造进程

九成八居民同意改造

大部分愿意原址回迁

新快报讯 上个世纪90年代初至2007年期间,历届市、区政府先后以各种模式探索鱼珠旧城改造,旧城四次被列入危破房连片改造和新社区建设计划。但由于各种原因,改造工作均未能按计划启动。

2009年底,广州市实施“三旧”改造政策后,鱼珠旧城更新改造工作重新启动。2011年中旬,第一轮居民征询完成,同意改造的户数占征询总户数的98.35% 。去年11月12日,该项目获第十三次广州市土地管理委员会审议通过,并于同年12月获市“三旧”办正式批复。

目前,黄埔区政府已发布更新改造通告,项目改造成本已获广州市政府常务会议审议通过,文化遗产普查成果已通过黄埔区文化遗产普查领导小组会审议,项目安置地块已取得《建设项目选址意见书》和建设项目用地预审意见。相关部门正在编制《项目建议书》,并进行勘察设计招标。

鱼珠街道负责动迁的工作人员介绍,据初步摸查统计,大部分鱼珠旧城居民愿意原址回迁,选择货币补偿和异地产权调换的居民仅占少数。

住宅用途房屋补偿标准参考价

框架结构 15000元/平方米

混合结构 14000元/平方米

砖木结构 13000元/平方米

临街一线商业用途房屋补偿价

首层 31000元/平方米

二层及以上 16000元/平方米

内街巷商业用房补偿价

首层 17400元/平方米

二层及以上 15500 元/平方米

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