北京房价趋稳，“刚需”购房者缘何成为房地产屹立不倒的基石？

　　【北京房价在疑虑中飙涨，在困难中前行。】央视财经《经济半小时》记者奔走北京各大楼盘发现，房价继续同比上涨，销量稳定，房价下跌仍然只是传说。而在北京买房子的人并非大富大贵之人，而是大批三十而立的年轻人甘愿在北京蜗居，甘愿当房奴也不愿意回家乡。究竟是什么原因导致房价居高不下，谁才是北京真正的“刚需”购房者？

　　最近一段时间，有关房地产的各种传闻不断，说是房子都卖不动了、价格大幅下跌、开发商的资金紧张甚至断裂，联想到之前李嘉诚大量抛售国内的地产，潘石屹说中国的房地产是泰坦尼克号，快要撞到冰山了。国内房价似乎充满了山雨欲来风满楼的味道。那么，国内楼市真的到了拐点吗？

　　北京楼市纷纷跳水，开发商大力促销各显神通

　　北京，多年来一直是中国房价的晴雨表。根据国内最大的房地产网络平台搜房网公布的价格，目前，北京四环内的房价已经高达每平米4万到13万元不等，四环到六环的价格为2万到5万元不等。

　　北京华业地产股份有限公司副总裁陈云峰：实际五环以内的，我们所谓的市区的房产仍然是比较稀缺的。实际供应的楼盘和土地的放量都非常少。但是以通州、大兴、房山、顺义、昌平以这些县组团为代表的房地产土地的供应量和销售量实际上，现在还是很大的。

　　陈云峰，北京华业地产公司副总裁，同时也是中国房地产协会商业地产专委会副秘书长。他告诉记者，今年5月，国内商品房销售量下降已经是不争的事实。

　　北京华业地产股份有限公司副总裁陈云峰：我们统计的资料能够表明，实际一线城市大概销售量在5月份，五一期间实际下降了大概40%。二线城市下降了大概35%，三四线城市表面上好一点，就是下降了大概30%。全国情况大体并不理想，但北京的地产商则是有喜有忧。

　　陈云峰告诉记者，5月13日，他所供职的地产公司在通州的楼盘开始销售，销售均价24000元。一天之内，推出的300套房源就卖了260套，创造了5亿元的销售额，是当月通州的销售冠军。

　　陈云峰：北京它基于这种人口的迅速的涌入，所以它的这种刚性的需求和改善性的需求就是支撑这个房地产销售的一个主要原因。

　　在北京，虽然一天之内销售80%以上的楼盘随处可见，但一些楼盘降价销售的消息也开始出现。在五环外的亦庄，眼前这个名叫海梓府的楼盘，有媒体报道，开盘均价从去年的35000元每平米降到了如今的28800元每平米，也就是说100平米的房子，降价幅度达到62万元，在不少买房人看来，这就是降价的一个信号。

　　北京亦庄海梓府售楼人员：我刚才给您查了一下13号楼4层，4层是4万元一平米。

　　经济半小时记者：4万？

　　售楼人员：对，周边现在都卖到38000元到40000元，你说你这28000元确实就因为有这个活动，而且是针对特殊的户型去做，不是所有的房子我都到28000元。其实每个开发商每个促销手段不一样，正好现在有这么一个活动再加上媒体添点加点什么的。

　　销售人员告诉记者，此次推出的活动仅是对于一些特殊户型，整体上没有降价。离开海梓府，记者又在六环边找到了这个名叫珠江四季悦城的楼盘，这个均价14800元的楼盘正通过与房产网站合作，为购房人提供首付款，并打出了零首付的口号。有人对此解读为这是开发商急于卖房回款，不惜打起了政策的擦边球，为市场的投机炒房者提供帮助。

　　珠江四季悦城销售人员：对，现在是有零首付。零首付是我们为了推出三期的精品，所以和搜房做了一个零首付的金融活动。

　　记者：那首付我是要付还是不付？

　　珠江四季悦城销售人员：这个的话，目前来说，零首付的活动。

　　记者：怎么来做？

　　珠江四季悦城销售人员：怎么来做还不太清楚。目前先把资料交给，过几天 现在是排号阶段，拍好阶段之后您把这个具体的后期的资料都提交给搜房，搜房网根据个人的征信把一些贷款贷出来。但是前期我们排号，排号之后能享用5个月的免息。就比如这钱您贷出来5个月之内是免息的。

　　记者：我找谁去贷？

　　珠江四季悦城销售人员：搜房。

　　记者：我找搜房去贷？

　　珠江四季悦城销售人员：对。

　　那么，搜房网或房地产企业直接给购房人发放贷款的行为是否合法呢？ 1999年最高人民法院关于如何确定公民与企业之间借贷行为效力问题的批复表明：公民与非金融企业之间的借贷属于民间借贷。只要双方当事人意思表示真实即可认定有效。但是，具有下列情形之一的，应当认定无效：而认定无效的第三条就是企业以借贷名义向社会公众发放贷款。

　　在观望下平稳，北京楼盘市场仍然供不应求

　　5月的北京楼市，不同的地产开发商有着不同的诉求，有的为一天卖完而高兴，有的希望通过促销回笼资金，有的试图以打擦边球的形式，向市场提供零首付的产品。真是几家欢乐几家愁。那么京的楼市到底跌没跌呢？

　　在北京，记者见到了北京房地产协会秘书长陈志。他告诉记者，今年1到4月，北京不含保障房在内的新建商品住宅成交量虽然创下了4年来的新低，但并没有出现断崖式的下跌。

　　北京房地产协会秘书长陈志：这四年做一个平均数的话，我们现在的数就是比平均水平略低。

　　在陈志提供的数据中，记者也看到，2011年到2014年，1到4月的不含保障房在内的新建商品住宅成交量分别为1.94万套、1.58万套、2.99万套和1.58万套。 2013年之所以成交量特别高，是因为受当时国五条的刺激，以及北京市对二手房交易征收20%个人所得税的政策刺激下产生的，并不具有代表性。

　　北京房地产协会秘书长陈志：我们的市场应该说现在呈现出来的是一种在急剧观望下的平稳。

　　和前四年相比，目前1到4月的成交量没有大幅萎缩，那么从统计来看，北京的房价究竟是涨还是跌了呢？

　　北京房地产协会秘书长陈志：价格是在3月份有所回落，但是同比价格是上升的。

　　陈志提供的数据显示，在总销量和往年基本相当的情况下，2011年到2013年1到4月，200万元以下的新建商品房占比约为45%，但今年这一数字下降了10%，只占35%。而200万元到800万元每套的商品房从前3年的占比55%左右，今年上升到了65%，这在相当程度上拉动了新建商品房的统计价格。

　　北京房地产协会秘书长陈志：叫改善型的户型面积偏大的，在今年1到4月交易量是一个增加。

　　就在记者采访期间，一些媒体发表文章，认为北京目前新房库存高达7.5万套，并得出购房需求萎靡不振的结论，对此，陈志并不认同，他告诉记者，从前3年的1到4月看，北京预售批准的商品房上市量分别是11200套、12000套和9900套，但今年却达到了21300套，是往年的2倍左右，因此，他认为用库存的增加推导出需求萎靡不振是不准确的。

　　北京房地产协会秘书长陈志：库存的上升是由于我们的许可入市的量增加，所以你单纯用库存的量去表达说市场现在不好了，去化下降了，你看库存在增加也不科学。

　　此外，陈志还告诉记者，今年1到4月，由于银行对房地产贷款不积极，也造成了交易速度的下降，以往20天就能完成的交易，现在往往要2到3个月才能完成。

　　北京房地产协会秘书长陈志：银行对于买房人的支持力度在减弱。

　　目前很多买房人持币待购，在他们看来银行减少贷款、地产融资难都会导致开发商的资金链紧张，从而可能降价销售。那么统计的情况又如何呢？

　　陈志：目前全国就是整个行业的企业资金链的状况是不太理想。看到的全国一季度，全国这个角度来说市场的资金到位率是明显放缓的。跟2013年同比是从26%点几下降到6%点几。全国这个下降速度还是比较大的。利用外资、其它资金也都是同比下降的比较大。开发商在不断的努力开发企业的资金到位率仅仅是增长了4.5%。

　　针对房地产可能出现的资金问题，5月12日，央行召集了16家商业银行行长，要求各银行合理发放个人住房贷款，目前，虽然从实际执行的效果看还不理想，但陈志也认为，中国房地产和银行业已经深度关联，和地方财政已经深度关联，和已经买房居民的利益深度关联，因此，作为中国地产的风向标，北京的地产价格不太可能发生深度下跌。

　　陈志：它对中国经济的这种深度的关联，它的涨跌、它的不稳定对中国经济的影响度从这个角度去看它的重要性还没有一个行业能够替代。

　　另外，陈志也告诉记者，北京是一个人口大量涌入的城市，每年新增户籍人口30万到50万人，这都会对住房产生巨大的需求，以北京推出的比周边商品房价格低30%的自住房为例，今年北京推出5到7万套的自住房，已经申请的居民竟然达到四五十万人，也就是说，如果自住房不增加的话，至少将有三四十万居民将走向普通商品房的市场，但每年北京的一手房和二手房的供给量只有20万套左右。

　　陈志：40万和20万仍然是一个供不应求的局面。

　　从销量、价格、地产商的资金状况、以及北京房地产的供需现状，北京房地产协会秘书长陈志都做了详细的分析。采访中，虽然地产界的从业者表示，未来北京的房价还会上涨。但市场中，决定房价涨跌的还有另外一只重要的力量，那就是购房人。那么，被称为“刚需”的购房人，他们又是怎么看待北京房价的呢？

　　出租司机：你觉得你是刚需吗？我绝对是刚需啊。从需求上来看，你是刚需。从买房的能力来看买房能力上我是强努，那就不是刚需了。对，我是强努着买这房。在北京，仅仅有住房需求的人不能被称为“刚需”，要成为“刚需”，还需要强大的经济实力。不瞒你说，我买这房，我借了一屁股的帐。这房这号还没有摇下来呢，我就先把钱借好了。

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