近期，随着房地产市场分化调整的蔓延，不少地方土地市场也开始大幅降温，土地成交下滑明显。据统计，截至5月25日，北京（楼盘）土地市场土地成交金额仅为58亿元，比上月302亿元大幅减少八成，土地成交宗数只有4宗，也比上月减少了30宗。上海（楼盘）市场也不容乐观，进入4月份，上海经营性用地出让金额为66亿元，环比下降三成多，同比下降近五成，为2013年3月以来最低值。

土地市场降温，对地方政府性债务是一个不小的考验，在财税改革尚未到位，新的地方政府举债融资机制没有建立起来之前，高度依赖“土地财政”模式的地方政府恐怕要面临一段“苦日子”。

一季度尚且火热的土地市场，在进入二季度后，骤然降温。原因显而易见，房价分化、楼市调整，这让地方政府不得不谨慎供地，房地产企业拿地也不再像以前那样豪情万丈，供需两端同时降低热情，土地市场成交不下滑都难，并且这一趋势有继续下去的可能。

土地财政是地方政府收入的重要来源之一，近几年，地方财政收入的一半以上来自土地出让收入，土地财政已成为很多城市地方经济发展所倚赖的模式。相关统计显示，作为地方政府最重要的预算外资金来源，土地出让收入从2008年的不足一万亿元迅速增长至2013年的4.2万亿元，2013年与2012年相比增长了56%，占地方政府预算收入的六成。

也正是因为土地财政收入在地方政府收入中占如此大的比例，近些年持续增长的地方性债务的偿还，就高度依赖土地出让收入。去年末审计署公布的审计结果显示，截至2012年底，11个省级、316个市级、1396个县级政府承诺以土地出让收入偿还的债务余额接近3.5万亿元，占省市县三级政府负有偿还责任债务余额的37%，而此前审计署公布的调查已显示，2010年底，政府性债务大约有四成左右要靠土地收益来偿还。个别地区对土地的依赖程度更深，例如，一季度浙江、天津（楼盘）两地政府债务有约三分之二的债务份额要靠卖地来偿还。

在土地成交下滑趋势已经难以避免的情况下，地方政府的其他资金来源渠道也在收紧。

其中很重要的一条是，近期监管部门对金融机构同业业务的规范已影响到地方政府融资。过去几年，由于房地产业、地方融资平台存在巨额资金需求，且承受较高利率，这让银行等金融机构将大量同业市场的短期低成本资金投向信托等非标资产，这既给银行等金融机构同业业务埋下风险隐患，也使不少资金流向了属于限制类的地方融资平台、“两高一剩”和房地产等行业。近期，人民银行和银监会、证监会、保监会、外汇局联合发布《关于规范金融机构同业业务的通知》，旨在规范我国金融机构同业业务发展，使银行等金融机构通过同业业务投向非标的行为受到严格管制。这在一定程度上让地方政府融资平台的一条资金来源渠道受阻。

“开正门、堵偏门”，一直被认为是化解地方政府性债务的方向性原则。但现在的问题在于，当土地出让收入下滑，信托等“偏门”融资渠道逐渐收紧的同时，“正门”何时打开，以何种方式打开，成为未来化解地方政府性债务问题的关键。

目前来看，有三道“正门”正在慢慢打开。其一是规范的地方举债融资机制，目前经国务院批准，全国有10个省市即将试点地方政府债券自发自还，这意味着地方政府融资机制向市政债迈出重要一步。其二是有关部门正在积极探索的政府和社会资本合作（PPP）模式，在财政紧张的背景下，PPP被视为化解地方债务风险、为新一轮城镇化筹资的重要手段。日前，国家发改委首推的80个鼓励社会资本进入的示范项目，PPP就是其主要合作模式。第三就是探讨已久的财税体制改革。

地方政府对土地财政的过度依赖本来就不属于正常现象，更不可持续。土地市场降温，土地成交下滑，或可以倒逼地方政府走出土地财政“依赖症”，也利于促进地方政府性债务尽快“开正门、堵偏门”。从这个角度来看，土地市场降温，对地方政府是考验，也是契机

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