5月底,半年业绩考核临近,面对观望的购房者,济南越来越多的楼盘由“假摔”变真降。

　　世联怡高山东区域总经理朱江告诉记者,本月济南的开盘去化率(指楼盘在开盘时的销售率)基本都在30%-40%,而去年开盘去化率70%比较常见。“观望气氛比较浓厚,降价的预期已经形成,买方的优势越来越明显。”他说。

　　几乎盘盘有优惠

　　“7981元,怎么这么贵?人家对面金科城特价房都6300元了。”5月27日下午,在槐荫区政府对面的外海·中央公园,市民王先生看中了122平米的三室户型,觉得贵。

　　“我们倒是有个活动,我帮您申请一下。”5分钟后,置业顾问的报价变成了7740元。

　　“你们就没有员工购房之类的活动吗?”王先生和另一组客户会心一笑,置业顾问无语。

　　记者连日探访了济南20多个楼盘,注意到几乎盘盘有优惠。

　　“首付3.9万起”、“10套特价房”、“端午双节特惠”、“精装房毛坯价”,西客站大盘恒大雅苑优惠条幅铺天盖地。7400元的单价比去年的7800元降了一些,还有零利息垫首付:首套房只需首付6%,开发商垫付24%；二套房首付28%,开发商垫付32%,3年还清即可。

　　为了不刺激老客户,恒大雅苑的优惠“暗送秋波”。“93折这个优惠价不写在合同上,合同上还是维持老价格,”置业顾问告诉记者,“事后给您打到卡上。”

　　种种优惠,但购房者似乎不为所动。记者看到,售楼处内有三五组客户,都是看看就走,洽谈区空无一人。

　　像上述楼盘一样,明促实降,5月以来在济南成为常态。中海·天悦府5月25日二期开盘,小高层售价比一周之前的高层还低。一位一期业主在业主论坛上抱怨:“有人比我套内多12平米,只多花了2万元!一周缩水10万元啊!”

　　万科城、保利海德公馆、绿城百合花园等大盘,都加入了特价房行列。卖到最后一期的老牌名盘阳光100,也一改不愁卖的架势,重新做了崭新的沙盘,将即将开盘的五区选择了低开,9000-11000元/平米,而去年年底的价格是1.2万-1.3万元。

　　大量二手房准备出手

　　一手房不停促销,二手房更难卖了。历下区居民陈先生在旅游路有套70平米的新房,挂出去几个月了,要价比周边的期房还底。开始还有人打电话,如今,电话越来越少,只剩下中介了,还在五万六万地压价。“真的变成买方市场了呀。”陈先生感慨。

　　5月25日,在齐鲁楼市不动产经七纬二店,屋内除了经纪人外,空无一人。该店主要卖学区房,南上山街小学、胜利大街小学、经五路小学,这都是济南最“王牌”的学区。但成交没了以往的火爆。

　　“主要是贷款困难,审批通过了,有的三五个月放不下来款。房东着急卖房的,都愿意找一次性付款的,可这么多钱,谁能一下子拿得出?”店长任继兰说,“最后,着急卖的房东只好降价,去年最高卖到1.8万-1.9万的学区房,成交在1.4万-1.5万元。”

　　任继兰认为,现在的房价回调一点是应该的。去年太疯狂了,“春天还是一万二三,下半年就噌噌涨到一万八九,连我们都看不明白。”

　　二手房数据监控中心数据显示,今年4月,济南全市二手房挂牌总量为233188套,比3月增加22141套,环比上涨了10.49%；比去年4月14.5万套的挂牌量,同比上涨了60%。

　　库存处历史高位

　　开车走在济南西客站片区,高楼林立,多是30多层的高层住宅。有的小区一跨三四个街区。20万平米算是小盘,中建锦绣城、金科城体量都在100万平米以上。

　　“2007年,济南市内七区只有30多个项目,现在则有100多个项目在售。”山东财经大学山东省房地产业发展研究中心副主任孙大海告诉记者。

　　济南住宅与房地产信息网上的数据显示,截至5月29日下午6点,目前济南市内六区(不含长清)可售住宅45759套。业内人士告诉记者,这个库存处历史高位。2012年、2013年,济南成交商品住宅44312套、64150套(皆为市内七区,含长清),估算一下,眼下的库存基本相当于1年的销量。

　　而土地出让数据显示,济南市2013年全年挂牌出让经营性土地216宗,面积约合1104.76万平方米,比2012年增长74.53%。按地上容积率2计算,建成后就是2000万平米房屋。

　　“现在,看房的并不少,关键是成交转化问题。开发商小步快跑,加快推盘节奏,抓紧把意向客户变现。至于没有报预售的,则放慢了建设节奏。”朱江告诉记者。

　　同时,记者注意到,济南住房与房地产信息网上公示的“解除合同”栏,5月26日至29日,4天时间出现了264条记录,虽然只显示一个姓氏,但有多条连续的记录,显示为同一个并不常见的姓,极有可能为同一个人。

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　　原标题：省城楼市:“优惠”难动买方心

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