上周末开盘直击

　　5月24日，位于南沙的新盘凯德新玥和位于清远的中国美林湖同时开盘，万科·欧泊则推出200多套B区单位，在目前楼市降价、成交下跌等各种消息不断的时刻，郊区盘销售表现如何也格外引人关注。因为，按照以往的情况来看，一旦楼市出现降价调整行情，郊区盘往往首当其冲，不仅价格容易波动，而且销售也会受到影响，更能直接反映出整个市场的状态。不过，从上周末南部北部三个楼盘的销售成绩来看，通过有效的营销策略运作，郊区盘在降价潮来袭，市场环境恶化的状态下仍能表现不错。 记者 刘丽琴

　　郊区货量大 跑量需求急

　　近期市场就开始刮起降价风，新黄埔，甚至珠江新城豪宅都出现不同程度的价格调整，在市场观望情绪日益严重的情况下，郊区盘面临的考验也更大。因为除了地段劣势外，郊区盘巨大的供应量大也让其销售压力倍增。据“阳光家缘”的统计数据显示，近郊楼盘的库存量显然较城区要高。到本周二，累计未售货量最多的是番禺区，有24828套，其余依此分别是花都、增城、黄埔、南沙，未售货量分别为19499套、14588套、14161套、12790套，而中心城区货量最多的天河区则为9904套。

　　降价到位 郊区盘仍有机会

　　在压力巨大的情况下，降价跑量成为不少楼盘的选择，万科显然再次扮演了领跑者角色，相较于前一周周末一些楼盘推出的“脱装”降价，“边角料”单位特价，万科·欧泊新货直降5000元/m2，显然是足够力度的，降后最低1.4万元/m2，这个价格基本回到了2012年12月项目首次开盘价。据悉，万科·欧泊本次推出的新品去化率达到九成。而当时这个价格开盘却是“日光”的，虽然有产品本身受靠近变电站等原因影响，但市场环境持续转冷也可见一斑。有业内人士表示，近期楼市市场观望气氛浓厚，后市确实不乐观，不过对于郊区盘而言仍然有机会，因为市中心区价格持续坚挺，而楼价高企让众多购房者难以企及，只能将选择的目光集中在郊区盘，只要价格合理到位依然能激发购买需求。至于各盘要如何在激烈的竞争中脱颖而出，则是对营销策略的巨大考验。

　　凯德新玥:“七字头”开盘 去化率八成

　　24日上午的晴天，给南沙新盘凯德新玥开盘开了个好头，记者9时30分左右到项目现场，只见门前等候大棚里已坐了不少下筹的买房客，据悉下筹1万元可有9.5折，从现场看，开盘价格在7500~8800元/m2（毛坯），与吹风价8000元/m2相比，没有太大出入，惊喜不算多。据悉，到场购房者以榄核本地周边客为主，尤其是市桥客人比较多，现场推出的78~96平方米的四种户型，吸引的也以“刚需”客人为主。相对于记者经常见到的开盘火爆的场面而言，现场人气只能用“麻麻地”来形容，对于现场销售人气，相关负责人表示，还算满意，因为周边并没有其他项目可选，整个区域还处于发展阶段，目前以吸引本地客为主，相对于客源来源地市桥区域，项目的价格优势比较明显。

　　营销策略分析：作为南沙榄核镇唯一在售大型楼盘，凯德新玥面临的是区域内无竞争对手的局面，项目以70~90多平方米的两到三房为主，入市门槛不算高，加上开发商的品牌效应，减轻了项目销售压力。不过，周边各项配套还在起步阶段，而地铁18号线更是极其远景的规划，对于外区域客户吸引力不强，所以项目基本采用了一种稳扎稳打的营销策略，逐步推出适量单位试探市场，而不是追求大规模大场面。因此，经过两个多月的蓄客，开盘当天项目只推出了A3、A4栋248套单位，据悉，项目今年要推出的货量约600多套。整个项目预计用三到五年时间结束开发，到时将有2000多户。记者刘丽琴

　　万科·欧泊

　　单价一夜降至开盘时

　　位于番禺华南板块的万科·欧泊上周末推出B5~B6栋200多套单位，价格几乎回到2012年12月首次开盘时，最终当天售出所推货量的九成。该批单位除有项目经典的95平方米左右带主套三房外，还有约80平方米的舒适两房。包装修单价最低在1.4万元/m2左右，主要价格区间在1.5万~1.7万元/m2，最贵的也在1.8万元/m2。据了解，该批单位价格整体偏低主要因为比较靠近变电站，因此低层个别单位折扣下来只在1.4万元/m2左右，但主要推售产品都在1.5万元/m2以上，价格拉差较大。不过，上周末开售的这批单位和万科·欧泊最佳的中央南北向望园林的产品相比，单价大概便宜了5000元/m2不止。

　　据网易房产监控“阳光家园”统计数据，万科·欧泊最近3个月的签约均价已达到20845元/m2，相比之下，上周采取的促销力度显然足够猛烈。

　　绿地·时代云都汇

　　开盘收3亿

　　上周日，白云新城板块唯一可售创意综合体绿地·时代云都汇正式开盘，产品为拥有4.5米层高的47~53平方米Loft公寓。项目有关负责人表示，首批推出的单位开盘当天便售出八成左右，大约200多套，销售金额超3亿元，有买家一下子购买了半层或者一层。 记者陈白帆

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