上半年市场供应高位收官

  随着5月即将结束，房企开始全力冲刺上半年销售业绩，此外，2013年出让的地块已逐步进入上市周期，房企去库存压力有所上升，因此在叠加作用下，近两个月上市项目量开始有所增多。据亚豪机构统计数据显示，6月份，包括泰禾1号公馆、龙湖滟澜新宸等项目在内，北京共有33个项目计划开盘，仍处于2014年以来市场供应的高位水平。分析人士认为，下半年，随着自住商品房带来的竞争加码与信贷环境的持续紧缩，房企销售预期也更加趋于谨慎，这更加促使“快速出货”的销售策略成为当下房企的普遍选择，直接造成了自3月份以来，北京市场连续近四个月的供应高位。

  开盘 纯新盘占比高达6成

  6月份，包括泰禾1号公馆、首开香溪郡、保利·春天派、中海枫丹公馆、京洲世家、龙湖滟澜新宸等项目在内，北京共有33个项目计划开盘，开盘项目个数与前几个月基本相当，仍处于2014年以来市场供应的高位水平。

  在6月份预计入市的33个项目中，纯新盘项目共有19个，占到6月整体计划入市量的6成。而截至5月20日，今年前5个月仅有29个纯新盘上市，尚不及开盘项目总量的三成。

  今年自住房政策如同投向平静湖面的石子，涟漪越扩越大，北京楼市供需格局开始出现逆转，与自住型商品房竞争同一类客群的刚需项目开始舍价换量、抢跑出货，5月开始，首批降价的刚需盘已经消化了大量目标客户，跟进降价的项目则难以争取更多销量，普遍进入平缓销售期。

  进入6月，房企打出“差异牌”，推出纯新项目，在产品特点上与同区域的老项目后期形成明显区隔，借以锁定剩余客群。

  价格 入市项目价格趋向透明化

  与老项目后期相比，纯新盘项目由于没有前期售价的比对，定价上也相对灵活，这也使得6月份的供应市场价格更加透明化了起来。

  与今年前五个月多数项目对价格三缄其口的销售态度不同的是，6月份拟入市的33个项目中，近半项目给出了预期的销售价格，而在公布价格的16个项目中，包括韩建青春誌、泰禾拾景园、龙湖滟澜新宸、汇航桃园、京西·金泰丽湾等项目在内，有八成的项目都是首次入市。

  对此，亚豪机构副总经理任启鑫分析，与旺市时期开盘定价保持神秘，根据最终蓄客量制定价格，从而实现利润最大化不同，当前购房需求不足的背景下，新盘及早公布定价是为了让购房客户更直观、透明地了解项目情况，才能更好地促进客户购买。

  行情

  中高端项目与自住商品房供应加码

  在自住型商品房将逐渐挤压刚需项目生存空间的业界共识下，从6月份开始，市场供应结构的调整已经初现端倪。据亚豪机构统计，在6月份北京计划入市的33个项目中，中大户型的中高端项目数量多达16个，占比高达5成。

  而与此同时，自住商品房项目——金隅汇星苑、金隅汇景苑已经于5月21日进入联网资格审查查询阶段，5月25日起接受官方咨询，并有望于6月上旬摇号，率先进入市场。

  由此，6月份的供应市场中，不但改善型房源的供应正在持续提速，而且以刚需市场为支撑的中低端市场也开始出现变化，商品房项目经过前一轮的抢跑后，供应速度开始减慢，而自住商品房将逐渐步入历史舞台。

  对此，亚豪机构副总经理任启鑫分析，纯商品住宅市场将日渐偏向高端化，而刚需市场将由越来越多的自住型商品房占据主角。任启鑫预计，经过6月份市场供应端的调整，从今年3季度开始，市场成交也将会出现小幅度的结构调整，而在中高端项目对价格的拉升与自住房对价格的拉低两方作用下，成交价格将出现拉锯式调整，但长期来看，随着中低价位的自住型商品房项目的相继入市与成交量的增多，今年整体市场价格下滑将成为必然。

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