{个人房贷头上有三顶“帽子”：零售贷款、（中）长期贷款、房地产类贷款，三种分类对应三种逻辑]

从去年底至今这段时间里有过买房办按揭贷款经历的人，很可能有这样的困惑：个人的征信记录良好，也有稳定的收入和税单，且工资流水清晰，可是银行房贷却很难申请下来；好不容易申请到，首套房贷利率都上浮了5%～10%，相比几年前朋友购房贷款能打八九折，想想心里不是滋味。

这样的情况看来已不少见，以至于央行在近期的住房金融服务专题座谈会上对银行下要求：控制个人房贷的压单，接单、审批后就要尽快的放款。会上有两家股份制银行也承认，首套房贷利率上浮了8%左右。

个人房贷为啥又贵又难贷？上网搜索，发现几乎所有论点都将银行行为全盘归咎于“房价将下跌”。这一逻辑本身没错，房价有越来越大的下跌可能性，意味着贷款的“抵押物”有价值缩水的可能性。亦即贷款风险的上升，贷款定价自然要重估。可是，这一逻辑未免简单化。房价预期在多大程度上影响着各银行的决策？除此以外，在银行的计划财务（下称“计财”）考量里，难道就没有别的影响因素了吗？

对于央行苦口婆心将个人住房贷款解读为“有经济增长稳定功能”，并要求优先确保住房消费贷款的资源配置，银行将作何反应？当前各银行的额度情况又有哪些复杂性？换句话说，你的房贷接下去能宽松起来吗？

揭秘银行“放房贷”这一看似简单的业务背后的一把把小算盘：一个房贷，对于银行来讲，有三套逻辑。

零售贷款：资金定价逻辑

在银行的经营逻辑里，个人房贷究竟算个啥？其实，从部类划分看，房贷的头上有三顶“帽子”：在贷种上，房贷是个金业务，属于“零售贷款”；在头寸的期限上，房贷是“（中）长期贷款”；在投向的分类上，个人房贷亦属于“房地产类贷款”。

你去一个支行申请个人房贷，获贷的先决条件是它“有米下炊”，即这个支行和其分行本身要有相应的零售贷款额度给到你。为什么有些银行会“压贷”？问题就出在了额度上。

它的额度从哪里来？“说白了就像‘拍卖’一样，总行每年放出零售条线的额度大盘子，各个分行出价，出价高的得到更多额度。”一名城商行计财业务的人士这样告诉笔者。其中“价格决定论”显而易见。这名计财业务人士由此认为，“像上海这样的大城市的分行就比较吃亏”，因为这些地方的金融业市场化程度高，使得贷款的定价更透明以至价格偏低，而定价上不去也就影响了分行向总行的“抢”额度资源能力。

顺着这一资金定价的逻辑，有三个银行不愿告诉你的秘密，你在贷款时必须心里有数。

第一个秘密，是羊毛出在羊身上。下级行向上级行要额度时“拍卖”式的定价，会被转嫁给客户。当你的客户经理告诉你“排队等一等”时，你或许不知道，在你前头“插队”的情况时有发生：比排队多久更重要的是，你愿意接受上浮多少的房贷利率。稀缺的额度资源，往往被出价高者得。

第二个秘密，是“递延效应”。对银行运作有了解的读者或许听说过“年尾贷款难、年头贷款易”的说法，因为从收益角度考量，银行会把稍多的贷款资源放去年头，而市场需求旺盛的年份，不少银行在年尾都会面临贷款额度的短缺，零售额度亦不例外。

可是今年，年头去申请房贷的客户出乎意料地同样面临不受欢迎的窘境。那是不少银行的另一个秘密。笔者从若干银行听闻，去年底压下的贷款较多，不得不用今年的额度去满足实际发生在去年的需求。递延效应之下，年头的新客户们又被压到了年中，以此类推。而究其实质，是供求关系的失衡。

从“供求关系”来看，央行在前述住房金融专题座谈会上提出的办法是“切中要点”的。一名大行资负部门人士告诉笔者，央行在会上表态“如果银行有规模方面的诉求，可以找央行帮助协调各行际间的规模调节”，可让银行从房贷的供给层面上得以改善。

第三个秘密，对于银行“涨价”房贷，其实并非是其过于“黑心”，实在是银行有着维系利差的无奈。从行业来看，在负债端，利率市场化的逐步深化，加上互联网金融的强大吸存能力的“搅局”，银行获得储蓄/存款的成本已经越来越高。

一家中型银行的支行长表示他不倾向在个人房贷上花力气，因为“做房贷简直像义务劳动”。他的计算方式是，银行目前相对高成本的负债（如吸收金融同业的协议存款）有的年化利率已经超过5%，而这还不是银行的放贷成本，因为还要计入20%的不产生收益的存款准备金，由此，实际的成本至少是“5%÷0.8”，相对6.55%的中长期贷款基准利率，“银行简直不创利，白忙乎”。

这个秘密之下，银行也有了“贷款种类间再平衡”的诉求，当银行对于对公贷款，尤其是其中的中小企业贷款更具议价的能力，更多的头寸就可能被调整过去。

银行的实际情况并没逃过央行的监测。因此在住房金融服务专题的座谈会上，央行的用词是和逐利的银行谈“社会责任”：要求银行理解购房者的生存压力，做到财务可持续发展，能保本或微利就好。

只是，央行的殷殷期望对于理论上已被抛向市场化经营的银行，尤其是多家上市公司银行是否有效？一名上市银行总行人士向笔者表示，作为上市公司的银行若要从基本面上保证股价稳定、股东受益，就必然会看重业绩增长；总行每年制定利润指标，也都是要面对董事会审核压力的。

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