端午节前后,楼市临近“年中考”,济南各大楼盘忙着出招促销。有的“加量不加价”,还有的直接推出“一口价楼”。业内人士分析指出,“一口价”房源越来越多,标志着楼市变化进入一个新阶段,这在一定程度上具有“风向标”意义。

　　配套增加但不加价

　　端午假期最后一天,记者来到了位于经十东路的万科金域国际售楼处。该楼盘在5月29日晚开盘,目前尚有房源在售。

　　据了解,目前该楼盘销售的是二期北部靠山的高层房源,均价在1.2万元左右。以一套面积为122平方米的西户房源为例,价格在1.15万元左右,而同位置的东户房源总价要比西户房源高6万元。

　　开盘已有几天,销售人员介绍,如果当天签约,还可享受开盘时的优惠价格。“现在这个价格,和前期开盘价相差不大,基本上没涨,但现在签约的学校比较好。”一位销售人员表示。

　　记者了解到,有购房者认为,目前的价格与前期一些房源的价格相比有所降低,再加上这个项目刚刚签约了学校,整体性价比上升,所以决定出手。“原来很多项目一签了学校立刻涨价,但这次好像没有。”一位购房者说。

　　万科金域国际项目在5月中旬签约北师大,为小区配备了九年一贯制义务教育。“这给不少仍在犹豫的人吃下定心丸,比价格优惠更有吸引力。”山东世联总经理朱江说。

　　“教育配套是抵御市场下行的关键因素之一。”朱江分析,除了价格调整外,像学区、小区环境、物业等综合配套也是增强竞争力的重要因素。

　　整栋楼全部一口价

　　省城南部楼盘也没闲着,近日有开发商推出了“一口价”特价房源吸引购房者入市。

　　市民朱先生日前到中海国际社区看房,发现在售的整栋楼都是“一口价”,不分楼层,且价格实惠。

　　据记者了解,中海国际社区在端午节期间推出优惠措施,其中110平方米不分楼层全部82.8万元,92平方米不分楼层全部68.8万元,均价分别为7527元和7478元。

　　该项目从首次开盘到现在已卖了三四年,最贵时卖过9000多元,去年推出的房源也卖到了8500元左右。在不少购房者看来,此次“特价楼”优惠力度不小。也有分析认为,前后价格的差异,与房源具体位置和产品类型有关。

　　5月24日,该楼盘推出288套房源。虽然没有特价房,但是部分房源7000多元的优惠价接近了此前的开盘价。

　　6月2日下午,记者从售楼处了解到,目前“一口价”房源所剩不多。销售人员介绍,优惠措施确实吸引到了不少购房者。

　　省城房产评论人士赵鲁梁分析,从楼市降价过程来看,一般分成6个阶段,“一口价”房源应该属于价格调整的第三阶段,少量特价房和各种赠送相比,优惠力度更加明显。“一口价”房源越来越多地出现,标志着楼市变化进入新阶段,这在一定程度上具有“风向标”意义。

闫晓辉

　　龙湖项目“低于预期价格”开盘

　　业内分析指出,定价适当保证了此次开盘的高成交率

　　近日,省城房地产市场上较为引人关注的事件,莫过于龙湖地产在济南首次开盘。在当前的市场环境下,作为首个在济南开出的项目,龙湖名景台如何定价?市场反应又如何呢?

　　5月30日上午,在位于西部腊山河路的龙湖名景台项目售楼处,工作人员正忙着开盘事宜,现场也有一二十位客户在了解情况。

　　据介绍,龙湖此次开盘共推出了三栋楼,全部为洋房产品,其中一楼带院和地下空间,一房一价。记者当天所看的一套140平方米的一楼房源,总价大约在170万元。

　　销售人员称,许多客户都是冲着一楼房源来的。在售楼处附近,洋房产品7500元起价的宣传标语随处可见。

　　在此次开盘的三栋楼房中,位于小区南侧的一栋楼可能由于下面带商铺且临街,均价在7500元/平方米。在它北面的一栋楼均价则在8400元/平方米,第三栋楼正对小区南门,且楼前有绿化广场,所以价格最高,均价在8700元/平方米。

　　从房源情况看,多是123平方米和130平方米的户型,二楼和顶楼房源带露台,价格相对较高。记者在现场了解到,除了一层,其他多数房源价格从7000多元到9000多元不等。

　　晚上7点的时候,售楼处热闹起来。经过严格的验证身份后,前期认筹客户进入开盘现场。记者在现场看到,到场人员有300人左右,许多是全家几口人一起来的。

　　现场开盘房源共144套,认筹客户182组,通过摇号的方式,每10人一组进入现场选房。

　　“进去以后速度很快,先选房源,选完房源以后才会看到价格。”选完房子后,一位购房者向记者表示。

　　这位购房者买的是最南边一栋楼低楼层房源,123平方米总价93万元,折合每平方米7560元。这位购房者表示,为了参加各种优惠活动,前期也交了4万多元,但这些钱不计入93万元房款中,因此实际每平方米价格接近8000元。

　　对此,龙湖方面相关负责人表示,这位购房者的理解并不准确,其中3万元的定金是包含在总房款里面的。

　　据了解,龙湖首次开盘销售情况不错,所剩房源不多。6月2日下午,记者了解到的信息显示,此次开盘总共剩余不到10套房源,每栋楼还有两三套房源。

　　“现在房源楼层还可以,今天还可以享受开盘当天的优惠,过了今天就不行了。”一位销售人员表示。

　　在当前观望情绪浓厚、开盘成交率较低的情况下,龙湖开盘取得了相当高的成交率,迅速引发关注。

　　“价格是一个很关键的因素,这次龙湖开盘价格低于市场预期,原来估计八九千元开盘,没想到是7500元/平方米起。”省城一家楼市机构负责人分析说,龙湖此次虽以适当偏低的价格开盘,但符合其低开高走的策略。

　　“作为龙湖的第一次开盘,主要是把品牌打出去,销量是最重要的,所以价格定得很合适。”该楼盘相关销售人员表示。

　　记者注意到,龙湖地产去年底首次在济南拿得5宗土地,按照容积率计算,其楼面地价都在3000元以上,在西部地块中楼面价相对较高。在业内人士分析看来,加上前期和建安等各项成本,总造价应该在六七千元。因此,龙湖以7500元价格起售,确实是“低开”,不排除是为了应对当前市场环境做出的定价选择。考虑到不少房源价格依然卖到了八九千元,龙湖此次开盘也不是无钱可赚。

　　开盘成交9成以上是因为低价吗

　　龙湖项目相关负责人称,产品有优势,不存在成本价开盘

　　龙湖此次价格是为了走量而底价开盘,还是随行就市?记者联系了龙湖方面,相关负责人在2日给出了答复。

　　据这位负责人介绍,此次龙湖济南项目开盘推出144套产品,开盘成交在90%以上。针对所谓“成本价开盘”的猜测,这位负责人表示,成交均价为8300元每平方米,不存在成本价开盘的情况。这一均价还是远远高于项目周边7100元左右的楼盘价格的。

　　多位参加开盘活动的购房者向记者表示,他们听到现场主持人喊出“最低的6450元/平方米”。那么,此次开盘7000元以下的房源多吗?对此,上述负责人称,7000元以下的房源没有。

　　那么,在当前市场情况下,龙湖项目此次开盘销售情况很好,是价格原因还是产品本身存在优势呢?这位负责人认为,开盘成交情况好的最主要原因是产品本身好。比如一梯两户、低公摊以及小区景观等。这位负责人同时指出,周边没有9层、11层的产品,因此,此次开盘的房源属稀缺产品。

　　今后龙湖项目再开盘时,是否会考虑提高价格呢?面对记者这一问题,这位负责人的回答是:下一步的开盘策略未定。

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