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为何地方政府连楼价适度调整也不能容忍

https://m.biud.com.cn 2014年06月04日09:36 家居装修知识网  

商品住房具有公共属性,其价格变动具有外部性,政府引导或干预在国际上也是惯例。地方政府商品住房价格“限降令”也有法律依据。问题在于,由于楼市在地方财政体系框架下的独特作用和依赖模式,地方政府承担楼市风险的能力太小。

李宇嘉

近年来,地方政府针对调控房价而出台的各种限制性措施,如限购、限贷、限价、限签(限制高价盘网签)、限证(限制高价盘预售)等等,不仅没有控制住房价上涨,反而因行政干预造成楼市种种乱像,引来了社会各界如潮的批评声。近期,一项反向的楼市限制性措施又激起了舆论极大反响,这就是在杭州、东莞等城市推出的楼市“限降令”。这一新的行政限制性措施甫一出现,批评声就一浪高过一浪:对多年来一直期待房价下跌而屡屡落空的平头百姓来说,好不容易看到房价开始松动,可“限降”人为阻断刚刚开始下跌的房价,其住房梦想不啻为又一场“竹篮打水”。在专家和业内人士眼中,楼市再也经不起折腾了,“限降令”是行政干预的复潮,不利于通过深度调整来暴露并攻克楼市前行的体制性障碍。价格是资源配置的核心要素,政府赤裸裸地干预价格,违背了让市场在资源配置中起决定性作用的改革大方向。

事实上,根据《中华人民共和国价格法》,我国在逐步完善主要由市场形成价格的价格形成机制基础上,对于关系国计民生的少数商品,如公用事业、公益性服务和自然垄断经营的商品等,根据其平均成本、市场供求、国民经济与社会发展要求、社会承受能力等,实施政府指导价,甚至是政府直接定价是合理的。商品住房具有公共属性,其价格变动具有外部性,政府引导或干预在国际上也是惯例。

笔者翻阅了相关资料,商品住房价格“限降令”的法律依据,来源于各地都在实施的商品住房“价格备案制度”:在首次开盘定价时,开发商必须提前到当地价格主管部门申请价格备案,价格主管部门根据成本核算、平均利润、群众购买力和市场供求,引导开发商定价,实施“一房一价”而非“随行就市”的定价制度。据此,实施商品住房价格备案的制度,符合《价格法》关于政府引导类价格的商品范畴和基本精神。

过去10多年来,由于房价快速上涨,商品住房价格备案制度主要服务于控制房价上涨的调控目标。国家对房价上涨的直接干预始于2011年,为贯彻楼市调控精神,发改委当时发布了《商品房销售明码标价规定》,各地为贯彻这一上位政策而相应出台了地方性法规。目前,杭州和东莞发布的“限降令”,其法律依据也就是这些地方性法规。

不容混淆的是,国家对于关系国计民生的产品的价格引导,其目的一方面是为防范这类商品价格过快上涨,降低消费者福利水平,另一方面也为防范价格过快下跌,影响供应商供应的积极性,人为减少供应规模。众所周知,对于商品住房,不管从保护消费者福利,还是从供求关系匹配来看,当前价格引导的重点恰恰应放在让价格适度下跌上。这不仅是提高居民住房支付能力的需要,也是楼市挤泡沫、消化供应过剩的需要,更是暴露体制性沉疴,扫清行业发展障碍,避免“硬着陆”的需要。

问题在于,对地方政府而言,房价岂止不能过快下跌,适度下跌也不能容忍,这主要源于楼市在地方财政体系框架下的独特作用和依赖模式。在地方,税收是吃饭财政,能保证地方政府正常运转就不错了,而土地出让对地方而言不仅可自由支配,而且还是实现政府经济发展蓝图的唯一资金来源。任何一个政府意图发展的项目(商业或公益)或规划,政府投入的资本金或来源于土地出让金,或以土地抵押来获得贷款,或干脆以土地替代资本金,或以未来土地出让收入为保障来举债。

随着城市中心区优质土地出让殆尽,而拆迁补偿成本快速上升,近年来土地出让纯收益越来越少,年均纯收益已不足土地出让金的三分之一。地方政府以土地入股或抵押、以未来土地出让作为偿债保障越来越普遍。而且,由于财政收入有限,本应由政府直接承担的拆迁补偿、土地整备(七通一平)、基础配套建设,甚至是保障房建设也由开发商来承担了。为了鼓励开发商为政府分忧解难,地方政府以土地让与来补偿开发商的额外投入,这就需要地方政府对未来房价上涨做隐性担保。由此造成几个问题:一方面,项目开发周期越来越长,风险也越来越大;另一方面,房地产在建面积越来越大。截至4月底,全国房地产在建面积达到56.4亿平方米,足够未来4至5年的销售;此外,房地产开发越来越冒进,开发企业高成本融资、在非常不成熟的城市外围拿地。

因此,房价下跌的反应是一连串的、连锁的。若房价下跌,地价便会随着下跌,土地市场就会迅速冷却下来,地方政府的土地经营模式就“玩不转”;因为隐性担保,房价和地价下跌,房企在建工程价值缩水,财务成本压力就会增加,地方政府就得弥补开发商在建工程的损失;此外,房价和地价下跌,不仅土地出让金减少、占财政收入两成的房地产相关税收都会减少,吃饭财政也难以保障。

目前,尽管楼市成交量跌落了谷底,市场也比较悲观,但房价下跌趋势并未形成,各地也都在积极地采取措施缓解局面,楼市整体运行的态势可以总结为“胶着”。最近几个月,开发商一直在采取各种优惠措施来增加销售规模,但效果不彰。由此可以预见,未来将会有更多开发商采取实质性降价行动来确保回款、保卫资金链。但值得注意的是,我国房价一旦下跌,便是一个下跌周期的形成,这不仅会反过来恶化本已悲观的市场预期,还会使得上述连锁反应迅速形成和蔓延,极大地冲击地方政府的土地经营模式,这就是为何地方政府可以容忍开发商采取各种隐蔽的降价手段,却不能容忍实质性的降价的根本原因。房价超过15%的下跌幅度,其影响和连锁反应已大大超出了地方政府的承受力!

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