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房地产业营改增“对开发商影响不大”

https://m.biud.com.cn 2014年06月04日11:46 家居装修知识网

根据《经济参考报》报道，目前财税部门已经开始着手对房地产业进行“营改增”调研，房地产业营业税改缴增值税后，税率很有可能为11%。

报道指出，今年3、4月间，万达、万科、碧桂园、中粮等一批房地产企业已经将调研材料交给相关财税部门。记者致电该批房企，得到的回答均为没有听到相关消息，中粮地产(000031)相关负责人称，他们未收到财税部门的调研要求。

目前，房地产业营业税率是5%，房地产业营业税改缴增值税后，税率或达11%。浙江省浙报传媒(600633)地产研究院院长丁建刚对此的解读是，因为建筑业的税率在财税2011110号文中规定的是11%，因此人们这样推导和猜测房地产“营改增”后的税率。

在税率调整，房地产开发商的盈利将受影响的舆论声中，早报记者从多位开发商和分析师处获悉，房地产业如果进行“营改增”，对开发商影响不大。

利好利润率低的中小房企

营业税是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。增值税是对销售货物或提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，就其实现的增值额征收的一种税。目前，增值税是国际上比较流行的税种，也是税收改革的方向。

“通俗点说，营业税是按营业额交的，而增值税是减去成本后交的。”中房信分析师薛建雄提到，根据以前的市场环境来看，土地开发成本占房价非常大的比率，“营改增”后，利润高的房企就会多交税，而利润低的中小型房企可以少交税。对于以中低利润率项目为主的房企，其实是利好的。

上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉早报记者，增值税的效应对于供应链条复杂的产业有比较大的影响，而房地产涉及的环节比较多。

严跃进表示，此前征收营业税，往往使得产品重复计税。同时，部分房企在营业额上做文章，变现逃税。通过增值税，能够使房地产开发、销售的各个纳税环节清晰，也可以体现公平性。换言之，一些开发节奏快的房企涉及的开发环节比较少，“营改增”将利好税务结构的优化，并使得此类房企体现出竞争优势。

目前的综合税率已达11%

多位开发商的反应也是“影响不大”。某开发商表示，“现在政府对营业税、土地增值税、土地使用税等的征收，总计已经达到11%左右。如果房地产"营改增"之后，税率定为11%，所缴纳的数额和现在比，不会相差太多。”

严跃进则表示，增值税的税率确实比营业税的税率高，主要影响的是销售回款和净利率，总体上会加大房地产企业的税务负担。除非在实际操作过程中能够抵扣比较大的进项税额，但其预计抵扣税额不会太大。

进项税额是指，纳税人购进货物或应税劳务所支付或者承担的增值税税额。因此，进项税额的大小直接关系到纳税额的多少。

德佑地产研究总监陆骑麟表示，“开发商在开发过程中，存在大量的"费"，并非"税"，而且每个地方征收的费用也不一样，因此我们不能统一地看待此项政策对开发商的影响。”

薛建雄指出，目前中国房地产财务管理还比较弱，“营改增”的改革估计还得过几年才推进得了。