王肖邦
风雨飘摇的住宅市场也许并没有看上去那样脆弱不堪。
万科A(000002.SZ)和富力地产(02777.HK)最新公布的5月份销售数据显示，大型住宅开发商似乎正在走出今年以来的颓势。
德意志银行的分析师在对一些企业和城市调研后相信，企稳的迹象正在显现，开发商只需动用适当的降价策略，便足以撬动依旧强劲的需求。
房价越跌越没有人买的“崩盘情节”并未曾发生，看空者期待中的“硬着陆”情形今年恐怕难以上演。
五月弱市回暖
万科在3日晚间发布了5月份销售简报，真实的数字比许多人预期的要乐观不少。
5 月份万科实现销售面积122.9万平方米，销售金额145.4亿元，环比分别增长12.44%及14.04%，成为今年以来表现最突出的单月。前五个月， 万科累计实现销售面积647.3万平方米，销售金额815.2亿元，也较2013年同期分别增长了7.0%和16.2%。
富 力地产的表现虽然不及万科出色，其5月份合约销售额约为27.8亿元人民币，合约销售总面积约为22万平方米，与去年同期相比分别下降5%和16%，但前 五个月合约销售金额约217.58亿元，合约销售总面积约142.3万平方米，仍然较去年同期分别上升了40%及4%。
万科与富力地产的表现并非个别现象，德意志银行5月底对大型发展商的调研显示，随着推盘量的上升，各家5月份的销售业绩普遍优于4月，这是一个积极的信号。
德意志银行对多个一二线城市的调研也显示，购房需求在这些城市依然强劲，个别项目通过降价10%~15%即能换来理想的去化表现。
而政策方面，虽然大规模楼市刺激政策推出的可能性微乎其微，但5月中旬央行约谈商业银行要求加大首套房贷的支持力度以及地方政府陆续放松限购政策，均显示出政府面对“风声鹤唳”的楼市并未摆出放任不管的姿态，此外A股上市开发商再融资通道的打开，也表明监管机构必要时仍愿意对房地产业支持一把。
“总的来说，唱衰的市场参与者以及看空的海外投资者声称的崩盘并没有发生。”德意志银行的报告称。
绿 地集团董事长张玉良在最新的讲话中也表现出谨慎的乐观：“短期来看，预计未来3~4个月市场会继续呈现比较严峻的状态，但与此同时我认为外部环境可能会发 生一些变化，但我不认为这是‘救市’，而是中央及各地为国家经济的稳定增长，按照市场化原则有所作为，随着时间的推移会起到一定调节作用，因此预计今年四 季度可能会好于现在。”
如果不以2013年为参照
如何理性地理解今年的市场？房地产业从来不缺少被情绪放大的分歧甚至对立的观点，对看似矛盾的观点作出进一步分辨往往比作出坚决的判断更具有价值。
事实上，唱衰今年楼市的观点很大程度上建立在将今年数据与去年数据所做的对比之上，但不能忽视的一点是，去年的楼市表现实属异常。
2013年全国住宅销售额同比增长达到26.6%，这样的高增长从任何一个理性的角度来看都是难以维持的，这也直接导致今年的楼市数据呈现出同比增长放缓甚至下滑的局面。
换言之，如果把今年的住宅市场表现放在更长的一个时间段内予以观察分析也许更能得出具有参考意义的结论。
“有几个方面原因导致去年楼市表现‘太好’，一是政策环境相对宽松，二是2010年至2012年楼市调控压抑的需求被集中释放，三是在利率优惠、房价上涨的刺激下一些购房者选择提前入市。”世邦魏理仕亚太区研究部主管金纬对《第一财经(微博)日报》记者表示，与去年相比，今年的住宅市场难免有所回落，但情况并不算太糟，世邦魏理仕预计今年全年销售量同比会出现5%的下跌，但整体房价仍然会有所上升。
德 意志银行的分析师也认为，如果不与2013年的数据作对比，今年的楼市数据其实并没有看起来那么糟糕。以4月份的数据为例，今年4月住宅销售金额和销售量 分别较2012年同期上升了49%和29%，价格则上升了15%，今年全年的数据预计也会明显好于2012年以及之前的年份。
评级机构穆迪5月底预计，未来12个月房地产销售同比将温和增长0~5%。
高库存风险犹存
虽然对楼市整体行情的判断并不一致，但业内在一个问题上至少达成了某种共识，今年大型开发商与中小开发商的表现将出现分化。
由于今年流向房地产企业的信贷资金出现减少，资金将更多流入资质较好的大型发展商，这无疑将增加中小企业以及个别项目的困难程度。
另一方面，去年大规模高价拿地的企业也将为之前激进的举动吞下苦果，德意志银行的分析师认为，信贷收紧以及销售增长放缓都将给这些企业的现金流带来压力。
此外，住宅市场仍然面临积重难返的困境，其中最突出的风险在于库存。
穆迪的研究指出，近年来新房开工项目较多，提高了开发商的未售库存水平。在销售增长放缓的情况下，库存水平将保持高位。
截至4月底，穆迪跟踪的8个一二线城市的库存约为14个月，接近此前的高点，即2012年2月大约16个月的库存。
高库存背景下的住宅市场仍然像一艘灌满氢气的飞艇，只是暂时无虞。
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