中小房企生存调查
对于大多数房产开发商，2014年的春夏季节，带来的可能是深深的寒意。
随着楼市成交下滑，越来越多的楼盘开始降价，一些三四线城市频频出手“救市”……难以回避的现状是，经历了“黄金十年”的房地产业，这次或许要进入史上最长的一次寒冬。而在这种大背景下，那些资金实力本身就无法与大房企抗衡的中小开发商受到的冲击则更大，它们将如何抵御行业整体低迷带来的风险？如果这种低迷持续，它们未来的路又在何方？对此，《每日经济新闻》记者兵分几路展开调查。
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北京
拿地钱不够 部分中小房企“转型”理财
每经记者 尚希 发自北京
将资金投向理财产品，而不是用于拿地，凸显目前中小房企的生存困境。
日前，大龙地产(600159，SH)发布公告称，公司控股子公司出资1.5亿元购买银行理财产品，预期年化收益率为4.3%。据了解，这是大龙地产自2013年8月大龙地产董事会通过了《关于使用自有闲置资金购买理财产品的议案》后，该企业在近11个月里第18次购买银行理财产品。
土地价格的飙升、开发门槛的迅速抬高，使得一部分中小房企面临尴尬境地，特别是在北京市场，拿地游戏似乎已经只面向一些大型房企。
“目前很多中小房企都是这样，手里有点钱，但在公开市场又不够拿地，二级市场拿项目又找不到合适的，只能先买理财产品。”北京一家房企人士对《每日经济新闻》记者如是说。
部分中小房企忙于“理财”
昔日荣登“双料地王”宝座的大龙地产，如今则频频玩起了理财产品。
2013年8月2日，大龙地产董事会同意控股子公司北京市大龙有限使用总额不超过人民币6亿元的自有闲置资金购买保本型理财产品。此后，大龙地产便踏上了“理财”之路。
最近的一笔交易是在今年5月29日，大龙地产公告显示，其子公司北京市大龙有限出资1.5亿元，向江苏银行北京分行购买“聚宝财富2014稳赢112号”期限约1年的理财产品，预期年化收益率为4.3%。
《每日经济新闻》记者梳理发现，自去年8月以来，大龙有限已连续18次购买了理财产品。截至公告日，尚未到期的理财产品金额为3.5亿元，占最近一期经审计净资产的17.51%。
大龙地产2014年一季度业绩报告显示，公司营业收入为7366.98万元，归属上市公司股东的净利润为-234.58万元。而时间往前推5年，大龙地产的营业额在2009年高达17亿元，净利润达到了3亿元。
风头正劲的大龙地产在2009年豪掷50亿元拿下了顺义后沙峪天竺开发区22号住宅用地，成为当时单价和总价“双料”地王。但随即而来的新一轮调控政策则让公司措手不及，最终该地王项目被北京市国土局收回，大龙地产交纳的2亿元保证金也被没收。顺义地块被收回，可以说让大龙地产元气大伤。
记者粗略统计发现，自去年以来，宋都股份、荣安地产上市公司分别斥资数亿元不等购买了银行产品。但累计多次购买的情况并不多见，大龙地产的情况则较为突出。
“大龙地产将资金投向理财产品而不是拿地，凸显了目前中小房企的一个困境。很多中小房企在此前项目开发过程中，利用销售回款和土地增值，赚取了资金。但在后期，此类房企所处城市的地价上涨，拿地的成本比较大。而此类房企的融资能力又欠佳，所以难以借财务杠杆拿地。”上海易居房地产研究院研究员严跃进对《每日经济新闻》记者说，购买理财产品的期限比较短、收益高，是因为房企希望在合适的时机再介入土地市场。
对于未来在购地以及项目开发上有无新的动向，《每日经济新闻》记者就此联系了大龙地产，但截至发稿，未获得公司回复。
中小房企压力剧增
中原地产监测数据显示，21个大中城市近4周的新开楼盘认购率均在45%以下，而2013年的周平均值为56%，认购情况的不断下滑，更是进一步导致房企加速从促销转变为降价。
风暴来袭，最先抵抗不住的便是那些中小房企。特别是进入6月，很多房企都面临上半年最后一搏，“预计全国6月房企调整价格的数量将明显增加，在部分千亿房企销售上涨乏力的情况下，成群结队的百亿房企和中小房企，正在或者即将经历一场大浪淘沙。”中原地产首席分析师张大伟对《每日经济新闻》记者说道。
楼市成交低迷导致房企业绩不振。中原地产市场研究部统计数据显示，截至5月中旬，20大标杆房企合计年内销售为18.8万套，销售额为2414亿元，仅完成了2013年全年销售额8515亿元的28.3%。截至5月5日，A股117家上市房企一季报及业绩预报显示，这些房企的合计净利润为96.49亿元，相比2013年同期的127.36亿元，下降了27%。有61家公司业绩利润出现同比下滑或亏损。
世联行集团市场研究部监测的数据显示，2013年TOP10开发商购置土地金额/销售金额的比例是36%，远低于2009年的77%和2010年的57%。2014年第一季度，万保招金的现金偿付比例高达1.53，2008第四季度为0.94，2011第四季度为1.47。
“因此当前品牌开发商现金流充沛，降价意愿不强，但是，相比品牌房企，中小房企面临的偿付压力则非常大。”世联行分析人士对记者表示，除万保招金外，A股上市的其他房企2014年第一季度的现金偿付比例为0.74，远高于2008年及2012年。“这也是今年地产市场的调整是由中小房企主导的原因。”该人士对此表示。
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上海
有的卖项目 有的借高息债部分房企面临“保命还是保本”抉择
每经记者 卢曦 发自上海
如果拿2002年时的上海房地产50强和现在的上海房地产龙头企业作比较，可以发现，当时大部分企业如今都已经消失了踪影。即使当年凭借新天地、瑞虹新城、翠湖天地等名牌项目叱咤风云的瑞安房地产，如今也不得不发行高息票据以归还债务。
至于同样在当年排名靠前的华丽家族、上海新梅等地产公司，如今则已慢慢淡出行业，而开发了半岛酒店这一著名地标物业的盛高置地，在去年甚至已经把整个公司卖给了绿地。
在中小企业处境艰难的同时，大公司的市场份额则日趋增长。克而瑞研究总监薛建雄说，整个上海房地产市场的市场份额日趋集中，大公司的优势未来将更趋明显。
卖项目成部分房企出路
6月3日，瑞安房地产有限公司宣布，全资附属公司ShuiOnDevelopment拟发行5.5亿美元的优先票据，年息9.625%，将于2019年到期。这一贷款利率大大高于今年2月瑞安发行的一项三年期总额25亿元的优先票据，后者的年息只有6.875%。
据称，所得款项净额用于偿还将于短期内到期的现有债务，余款则用作拨付集团房地产或设备的资本开支。瑞房方面进一步表示，进行票据发行旨在偿还集团现有债项及补充该集团用作其扩展及增长计划的资金。
另外，根据瑞安房地产此前的披露，截至2014年4月，瑞安房地产偿还银行贷款及其他借款合共人民币51.55亿元，并产生额外银行借款合共人民币48.45亿元。
不可否认的是，瑞安房地产从去年底开始就一直处于“瘦身”状态。
5月30日，瑞安房地产公司宣布，其子公司已将杭州西湖天地项目全部售出，收购方是金稻投资有限公司。对于这笔交易，瑞安房地产董事总经理兼财务总裁尹焰强表示，公司的策略是通过出售非核心商业资产以提高资产周转率及投资回报期。
去年12月，瑞安房地产发表公告称，旗下全资子公司和中国人寿(14.21, 0.33, 2.38%)信托达成买卖协议，向中国人寿信托出售兴建中的上海商业物业，涉及金额约33.23亿元。去年11月底，瑞安房地产与买方阳光保险集团订立框架协议，出售重庆渝中区重庆天地企业天地2号的办公物业及停车位，总代价24.12亿元。
在售出西湖天地后，瑞安方面曾向《每日经济新闻》记者表示，“今年全年商业物业销售目标为人民币50亿元，我们将继续寻求合适的市场机会，以扩大盈利基础及增加商业资产的资产流转。”
对此，有业界人士评论认为，瑞安卖出项目是正确的决策，对于其他更小的房地产企业来说，不卖项目加大现金流就是“等死”。根据以往的规律，每次出现危机的时候，都会产生房地产公司卖出项目的现象。有些房企甚至将以往高价拿下却无力开发的地块直接卖出，如同制造企业卖出原料，图的是“方便快捷”。
瑞安房地产尚且如此，其他销售规模比瑞安房地产还要小的中小房企处境更为艰难。
卫民不动产智库营销负责人蔡卫民观察发现，很多中小房企从今年初开始选择撤退，逐步剥离房地产业务，将重心放到其他产业上。
2008年以来，华丽家族陆续抛售旗下的地产资产，其中包括上海福地投资管理有限公司等4家子公司股权。2013年上半年，华丽家族宣布调整发展战略，逐渐从房地产行业退出，进入其他领域。
上海新梅的处境与之相似，2013年底，公司计划剥离房地产资产，转向文化传媒领域，但这一计划在2014年3月宣告失败，公司前景不明朗。
上海楼市“冰冻预警”
让房地产企业感到生存压力的是目前低迷的市场环境。
德佑地产市场研究部监控数据显示，2014年5月，上海商品住宅成交量继续走低，共计成交59.6万平方米，环比下跌21.8%，同比下跌34.9%。当月全市商品住宅新增供应85.3万平方米，环比上涨15.5%，同比下跌36.6%。
从成交面积看，一手商品住宅成交量跌至2011年以来同期最低水平，是2013年以来除了春节月份外成交量最低的月份。
德佑地产市场分析师赵葆根表示，5月全市一手商品住宅成交量已经跌破了60万平方米，一般楼市月成交低于50万平方米，就可视为冰冻期，因此5月楼市已经进入了“冰冻预警”的阶段。而在接下来的6月，开发商为了冲刺上半年业绩，将面临更严峻的去化压力，6月新推的楼盘将与此前去化不佳的项目一起陷入更为激烈的竞争中，这或将使得目前上海初具规模的降价潮在广度和深度上都得到提升。
“现在很多中小房企的想法是，再不收缩就来不及了。”上海一家国资背景的房地产企业高管告诉《每日经济新闻》记者，过去几年许多开发商盲目拿地，没有做出准确的预估，在房价上涨的时候问题被掩盖，随着房地产市场转冷，压力开始迫近。
据介绍，目前在上海这样的一线城市，中小房企处境还不算最差，在绍兴、萧山等民营经济发达地区，由于纺织等行业出口形势不好，企业主没有多余资金投资房地产，房产供应过量、成交低迷的情况更为严重。
蔡为民告诉记者，很多中小房企在去年盲目乐观，拿了大量土地，他们寄希望于用卖房的收入偿还土地出让金，但销售的低迷让这一计划难以顺利施行。
雪上加霜的是，资本市场极为敏感。上述房企高管告诉记者，现在房企要从银行贷款做开发几乎是不可能的，而针对购房者的住房贷款却仍然严格。另据记者了解，以往一些房地产企业的供应商可以通过与开发商的合作合同作为保证，从银行获得贷款，但近期这类贷款也被终止。
贷款搜索平台融360近期报告显示，在调查的21个城市中，首套房贷利率上浮至基准利率1.1~1.2倍已是普遍现象，超过40%的银行将利率上浮10%，部分甚至上浮达20%，明显高于4月份水平。
部分房企存偿债风险
中小房企的饱受煎熬，一方面给有意并购的房地产基金带来机会，一方面也给之前向这些房企提供借款的金融机构带来了经营风险。
“基金公司永远是在你最困难的时候出手，绝不会雪中送炭。如果在一家公司快破产的时候买项目，对他们来说就是最成功的。”上述房企高管说。
瑞安房地产没有透露近期出售的西湖天地的交易价格，但据推测，在目前的行情下，价格不会很高。
蔡为民了解到，目前国内众多房企都处在资金严重缺乏的状态下，市场上有大量的项目待转让，最近数月，房地产项目的转让非常频繁。另外，很多信托公司对房地产公司的要求越发苛刻，除了要求20%以上的高回报率之外，还会要求房企在一、二线城市有项目。
“中国前100强的房企中有不少缺钱的，可以说除了央企、国企，其他公司都缺钱。”蔡卫民说。
蔡为民甚至预言，今年下半年房地产行业可能出现四种现象，包括房地产信托违约、楼盘降价、房地产项目股权转让以及房产中介公司倒闭。对于基金来说，地产行情眼下还未见底，要到下半年，上海等一线城市价格降幅达10%~15%时，基金才可能会较大规模出手。
在项目和股权的交易过程中，目前买方的议价能力更强，因此开发商面临的是“保命还是保本”的选择，决策存在失误、抗风险能力差的中小房企将会经历一轮洗牌。
而对那些提供给房企借款的金融机构来说，上述洗牌很可能会孕育一定的金融风险。事实上，去年记者就曾报道过上海新江湾城、松江等地区的房地产项目因为债务到期无法偿还，而给信托借款机构带来的一系列负面影响。而在今年，这种中小房企到期不能偿债的风险有可能继续存在，甚至比去年更严重。
房企积极布局新领域
面对愈发艰难的市场环境，中小房企的出路在哪？房地产市场的不景气，导致一些房企通过各种途径逐步退出房地产，而那些具有一定优势，只是存在暂时困难的房企，开始在业内转型。
融创对绿城的收购提供了一种思路。宋卫平将绿城出售后转向新 “蓝城”，不再从事高风险、资金需求庞大的全产业链房地产开发，而是将精力集中于其擅长的代建业务，以优势与同行合作。此外，上海的仓储物流地产并未受住宅市场的气候影响，反而出现了机会。
世邦魏理仕数据显示，自2011年以来，国内主要城市优质仓库整幢收购交易金额约为44亿元，其中上海独占九成。平均投资回报率高达6.7%。近期工业用地新政的出台，将对上海工业土地和物业市场产生重大影响。
世邦魏理仕中国区工业及物流服务部主管高级董事罗瑾认为，新政的出台是因为上海建设用地指标迫近上限、土地使用效能亟待优化，万科等龙头房企都开始积极布局这一领域。
一些房企尝试通过服务、深化利用资源创造更大价值，以降低投资风险。其中，大数据的运用让房企在拿地前有更精准的判断，在项目开发设计和配套上更令消费者满意。总之，房企精细化运作、升级转型已经势在必行。
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记者观察
中小房企的出路在于模式创新
每经记者 杨羚强 发自上海
无论在经济界，还是在自然界，大型企业或者动物，总会比中小型的企业或动物来得更具优势，这是亘古不变的准则。
目前，虽然银行只向大企业提供开发贷的策略，以及全国多数城市的市场出现成交量大幅下滑现象，给中小地产商在短期内带来了经营上的困难，有些甚至已经威胁到了企业生存的根本。但眼前的困难未必是一件坏事，中小房企有可能重新思考开发经营的模式，从而找到新的生存之道。
过去的三四年里，虽然有大批的中小地产商因为融资成本和土地成本的高企，经营利润削薄，随着市场环境的不断变化而慢慢退出房地产行业。但也有一小部分企业逆势而上，适应市场的发展趋势，由小变大。
收购绿城的融创就是一个例子。要知道，就是在上市的2010年，融创的销售额也不过只有84亿元。而当时销售额超百亿的房企已有近20家。融创当时在全国的房企中也只能算是家“中小企业”，但通过合作，融创借助国企、央企力量获得了低廉的项目融资成本，借助绿城、方兴的力量，丰富了自己的高端产品线，利用自身强大的销售能力，最终在短短四年里成为了房地产行业的一线房企。
同样，阳光城、旭辉、泰禾等福建房企，也是通过调整经营策略等方式，在短短几年内完成了销售额的爆发式增长。
上述这些案例告诉我们，尽管房地产行业目前的经营环境不如已经过去的“黄金十年”那么美好，但也并不代表中小企业只有死路一条。
最根本的是，企业能够及时进行模式创新，根据整个宏观经济面的发展趋势，在行业内开创全新的经营模式。
比如，朗诗、三湘借助于国家发展绿色科技环保产业的政策，积极发展具备高科技含量的地产特斯拉；又比如，一些房企在海外市场找到了属于自己的天地；也有一些企业利用对土地和行业的熟悉，发展房地产基金，投资优质地产项目，为投资者创造更多的收益；还有企业从事物流仓储物业的开发，获取了可观的收益。
对于中小地产商来说，也许眼前的经营困境，让它们不得不卖掉部分项目，有的甚至要退出房地产行业，但也给它们打开了另一片前景更为广阔的天地，假以时日，这些企业未必不会在新的领域迅速成长为行业龙头。
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