传统“红5月”的楼市成交惨淡,以降价和大幅优惠为核心的相关广告词汇充斥于深圳各家楼盘。一方面地方政府陷入“救市疑云”,一方面持币购房的“刚需”则在冷眼观望。
头脑清醒的地产商已意识到危机正在逼近,已开始部署战略退却。在市场陷入低迷时,个人投资者最先感受到寒意。
除此深圳楼市除了乌云密布外,有关住宅空置率至少85%传闻喧嚣之上。业内流传的一份报告称,深圳约有950万套住房,但供电局统计中交电费的仅有250万户左右。也就是说,房屋空置率达到近四分之三。
深圳五月新房成交量暴跌近5成
“最近我一直接到房产中介的电话,不是叫你看房,就是问你有没有兴趣投资商铺。”深圳市王小姐说道,类似这种事情并不是个案。
深圳炒房者感受到楼市寒意的逼近,在深圳有数十套房子的邓先生也按捺不住,开始抛售自己手上的房子,“最近市场不好,楼市一直在降温,我不如卖了商品房买商铺,投资回报率高一些。”邓先生表示。
往年被业内称为“红五月”的这段时期,并没有进入旺季,楼市和土地市场表现均较为平淡。据深圳市规土委公布统计数据显示,5月份深圳一手住宅成交套数为2547套,同比跌48.8%,环比降13.2%,但成交均价从容,23981元/平方米,环比稳涨1.1%。因市场整体环境欠佳,除福田外,各区成交量均明显下滑。
二手房市场则出现大量抛盘现象,即使有大幅降价出售成交也不理想。5月深圳市二手房成交套数为4758套,成交面积为39.8万平方米,相比4月下跌8.4%,与去年同期相比则大跌24.99%。
据中原研究中心监测,全市188个楼盘样本成交均价为29829元/平方米,相比上个月下降0.4个百分点。
美联地产中介告诉21世纪网;“现在大量公务身份的业主抛盘,抛出房源大约占到了二手楼盘的三分之一,另外企业主近期也在市场上大量抛盘。”
在利率方面,5月以来,房地产信贷收紧态势在央行“喊话”后较上月并没缓解,反而商业贷款的优惠利率逐渐减少,利率普遍走高。
融360最新报告显示,深圳27家银行中,目前最低利率是汇丰银行的9折利率,其次是招商银行的9.8折利率,汇丰银行规定贷款额在150万以上才可以享受利率9折优惠,100万至150万只能拿到9.5折。同样的情况还出现在建行、工行及农行,其利率浮动与贷款额度、贷款方式挂钩。广州银行、杭州银行、光大银行、平安银行和上海银行等五家银行暂停了房贷业务。
近日,万科董秘谭华杰在机构组织的一次电话会议上表示,5月是市场接近底部的状态,6月是市场能否复苏的关键时间段。
深圳住宅空置率至少85%?
房价的涨跌与房屋的空置率有着相辅相成的关系。而房屋空置率是衡量房地产市场健康程度的重要指标,房地产泡沫必然伴随高空置率。
近期,有人士通过深圳的实际用电户除以存量房建筑面积,推算出了深圳住宅空置率至少85%,虽然数字的准确度有待商榷,但这样的推算结果却是让人大跌眼镜。国际上通行的空置率,是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率,商品房空置率在5%至10%之间为合理区;空置率在10%至20%之间为空置危险区;空置率在20%以上为商品房严重积压区。照这个数据来看,深圳楼市已在危险的区域内。
中原地产深圳公司副总经理贺晓丽告诉21世纪网:“写字楼的空置率在20%以上就属于危险区域。住宅则很难得出完美答案,因为居住的功能性不同,有的为了学位房、有的则为了交通便利,但一般楼盘在3年交盘后空置率低于50%就属于危险范围。”
但如何计算空置率,业界历来存在争议。除了计算实际用电量,也有通过用水量、看亮灯率来计算的,早在2011年,就有深圳大学的学生,历时半年调查121个楼盘的4.1万套住宅,通过查水表算出,深圳一手楼空置率达到43%。
此后,有媒体记者前往深圳各大新兴住宅区以灯亮情况来判断空置率,称龙岗片区八成空置率,后海片区六成空置率,龙华、坂田的空置率更是高达八成。
北京联大应用文理学院城市科学系主任张景秋曾表示,查两次水表调查间隔两个月,其间正值炎热的夏季,如果有常住户的话,其用电量应该较大。因此假定,如果两个月内某住宅用电量在10度以内,就可以认定该住宅为空置。
但深圳大量的农民房给空置率的计算带来困难,深圳楼市在全国来说非常独特,在已有的住宅存量中,只有大约25%是真正意义上的商品房。剩下的75%,绝大多数是违法建筑(小产权房),此外还有部分安居房、单位集资房、军产房和村子建设的统建楼,这部分的面积每年都在变化,不利于监测与计算。
另外,深圳一些违法建筑(小产权房)则会出现一户电表后面有十几户同时用电的现象,所以以电表判断空置率有一定局限性。
值得注意的是,关于空置率达到60%以上的信息,得到了众多业内人士在微博、微信上的竞相转载,他们认为,这或表明,深圳也开始进入消化存量房的阶段,也就是说,“一线城市”房价相对坚挺的说法或许站不住脚。
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