2014年，面对房地产市场突如其来的变局，有人认为黄金时期已经结束，市场将进入下行周期。但也有人依然坚持乐观的判断，认为时下的波动属于市场的正常调整，不值得大惊小怪。坚持看多的判断中有一理由似乎十分充分，即城镇化人口比例才刚刚超过50%，距离70%还需要十多年的时间。在笔者看来，我国人口城镇化的实际进展可能要远远超过统计数据所揭示的情况。因为统计数据大大低估了人口城镇化的进程。即使统计数据没有低估人口城镇化的实际进程，未来还有大量的农民工进城，但这些农民工与城市的房地产市场不存在太大的关系，希望农民工进城来消化城市大量的房地产存货也不现实。
被低估的人口城镇化
根据统计数据，截至2013年底，我国人口城镇化比率为53.7%。但从实际调研情况来看，农村的现况并非如此。无论是在中国的哪个地区，几乎所有的农村青年都已经离开农村进入城市，仍然留在农村的主要是老人和孩子。尽管有些年轻人并非完全离开农村，但他们大多数已经不再从事农业生产，即使还从事农业生产，农业收入已经不占主导。
从农民收入构成的分析可以印证上述结论。根据国家统计局公布的农民工监测报告提供的数据，我们发现，2013年在城市工作的农民工的月均收入是2609元，折算成年度收入为31308元。而全国农民的平均收入是8896元，其中工资4025元，占人均纯收入的45.2%，超越家庭经营纯收入成为农民收入的首要来源；家庭经营纯收入3793元，占42.6%，同比下降2个百分点；第一产业收入占31.8%，下降2.6个百分点。可见，农民从事农业的收入在他们的收入结构中只占1/3的比例，务工收入已经占主导。
假如一个农民只是从事农业劳动，他的收入将远远低于进入城镇务工的农民工收入。一个农业劳动力一年从事农业的纯收入大约只有3000元，与城市农民工的收入相差近十倍。在人口流动没有限制，就业没有限制的情况下，收入的巨大差异一定导致劳动力从农村流向城市。
从城市的就业状况看，从2010年就开始出现“用工荒”，说明农民到城市就业并没有找工作方面的困难。城市出现“用工荒”现象说明我国农村劳动力转移已经接近尾声。
从数量上看，依然留守在农村的老、弱、病、残、儿童占全部农村人口的比例应该在30%左右，不会超过35%。依此估计，当前的城镇常住人口比率应该占总人口的65%~70%，远高于当前的统计数据。笔者的这些观察与统计数据存在很大的差异，是否正确值得关注？
官方的人口统计数据为什么会低估城镇化人口的比例？这是需要认真分析的问题。作为地方政府官员，人口基数扩大则意味着各项人均的经济指标会降低，不利于其政绩考核，因此，城市常住人口被低估符合情理。客观而论，人口频繁流动也的确给人口统计带来相当难度。
按照国家统计局的农民工监测报告数据，2013年的农民工数量是2.69亿，这些农民工在就业所在地的统计中，很多没有纳入城镇常住人口中，而在户籍所在地一般把他们仍然当作农村居民。因此，从总体上低估了人口城市化比例。
将上述2.6亿农民工纳入城镇常住人口统计存在异议，主要的问题是这些人没有城镇户籍。从经济增长的角度看，农村居民城镇化之所以能够促进经济增长，是因为这个过程提高了生产效率，因为农民从事农业劳动的生产率低于从事工业或服务业的生产效率。因此，只要人口从农村流向城市，整个国家的生产率就会提高，经济增长的动力就不会衰竭，与他们的户籍无关。
如果笔者的估计符合实际情况，则意味着我国的人口城镇化过程已经基本结束，将城镇化当作未来经济增长动力的期盼可能要落空，房地产的行业繁荣仍然依靠城镇化的想法是不现实的。
不仅如此，中国未来还会出现逆城市化的现象。从农民工的年龄结构看，第一批农民工大多数是1960年后或1970后出生，他们赶上了新中国建立后的第一个人口高峰期，他们向往城市生活，可以忍耐恶劣的生活环境，吃苦耐劳是他们共同的特点。当他们进入城市与现代化的机器结合后，生产效率大幅度提高，创造了惊人的生产力，让中国迅速成为世界工厂。但现在他们已人到中年，继续在城市打拼越来越困难，而城市并没有因为他们曾经的贡献而给他们提供相应的养老保障，他们将被迫返回农村，继续从事农业劳动。
城市化意味着生产力的提高，那么，逆城市化是否意味着生产力的降低？这无疑是个值得思考的问题。
难以形成有效需求
过去十几年时间，人口城镇化快速推进，伴随的是城市房价大幅攀升，于是，很多人把这两个现象用因果关系联系起来。从简单的逻辑看，农民进城就需要住房，因此，进城的农民越多则城市的房价就越高。
但事实情况并非如此。从国家统计局公布的农民工监测报告看，农民工居住方式大多数是通过非市场化的手段获得，独立租赁的占18.2%，务工地购房的只占0.9%。农民工在城镇打工主要通过单位宿舍及工地工棚来解决居住的问题。因此，中国式的人口城镇化并不是推高房价的真正因素。
从收入水平考虑，只有城镇户籍人口才有购买住房的能力。在城镇人口的增长中，户籍人口每年增加约220万，按照每套住房居住2个人计算，由城镇常住人口增长所创造的住房需求约为每年100万套左右。
城镇化人口当中很大一部分是将城镇范围扩展到郊区或周边乡镇，将乡村从行政上纳入城市范围，而这些地区的原有住宅并不需要全部拆除重建。另外，城镇常住人口中的流动人口无法参与到城镇住房市场。虽然放松三、四线城市的户籍政策可能会吸引一些农村户籍人口购买城镇住房，但流动人口购房的最大障碍不是户籍政策，而是收入和社会保障。
如果简单地从总量上推算，每年城镇常住人口增加2000多万，可以新增约1000万套的住房需求，但只要认真分析一下新增城镇人口的来源及他们的收入水平，住房的实际有效需求十分有限。
相关知识
尹中立：城镇化难解房地产困局
尹中立：关注房地产市场的供求错位现象
尹中立：三大因素导致楼市预期出现逆转
社科院尹中立：降首付无法从根本上提振楼市
市场趋淡 地板行业“弱需求”困局难解
危险的富力:淡出一线地产开发商 困境难解
富力危局:淡出一线地产开发商 困境难解
内涝问题难解 燕郊陷“京郊威尼斯”困局
对话家居界 | 龚志云×尹虹：至暗时刻，指点迷津
实录：破题保障房困局 家装工装企业如何抢食蛋糕?