每经记者 区家彦 发自广州
对目前“留学”海外的万科、绿地、碧桂园、中海、苏宁环球等房企来说，需要学习更多的技能。
中国房企在海外开发，除了需要过技术关外，还需要过当地的政策关、法律关、文化关。不仅如此，境内房地产企业惯用的“高周转”技能在海外市场也将被“禁用”。
澳洲辅诚集团董事长陈寅向《每日经济新闻》记者表示，在开发、预售甚至售后制度更为完善的海外市场，如果缺乏对当地政策的深入了解，尽管国内房企拥有强大的资金实力，简单地把“高周转”模式复制到海外也极有可能面临失败。
“高周转”面临众多制约
很多开发商说，“高周转”已经成为中国内地开发商的基本技能。没有能力“高周转”的企业，在当下的市场，基本不可能有高速发展的机会。但在海外，中国房地产市场练就的这项“过硬”本领却基本没有用武之地。
在马来西亚新山，中国地产商为当地人展示了其快速开售的能力，碧桂园金海湾项目从拿地到开售只用了7个月时间。同时，记者也获悉，去年12月成功拿地的富力地产新山项目，最快将于今年内开售。此外，碧桂园于今年2月份才成功拿下的澳大利亚莱德花园也将于今年内公开发售。
“上述案例只是少数，不少中国房企到海外发展由于不了解当地法律法规，无法获得足够的人力、材料，导致工期一再耽误，国内擅长的‘快速开发’模式在海外无法施展”，英国最大地产商邦瑞驻中华区首席代表白兮向记者表示。
据白兮透露，英国当地报纸报道称，去年5月某家中国地产商在英国伦敦皇家码头获得一个优质项目，为了让项目尽快动工，该企业试图向英国政府申请引进中国团队以及劳工，但最终申请却被驳回。“英国政府对于外地劳工的引进有明确规定，必须是短缺型的工种才能获得签证批准，上述开发商在拿地前没有摸清楚当地法律，结果很被动”。
白兮表示，英国政府对于建筑工人的工作时间也有严格的保护措施：工人每天最多工作8小时，中间还得有两个小时的休息时间，但薪酬却是内地工人的9~10倍。此外，英国政府制定的环境保护法规定，建筑工地在每天早上9点前、下午6点后不准施工，加上英国公民的公众假期较国内多一倍，多种因素叠加影响下，这个项目的开工时间表被迫推迟1~2年。
陈寅也向记者透露，一家在国内排名靠前的房企前几年花了4500万澳元在悉尼拿了一块地，用地性质为工业用地，但该地块内有一个别人仍在使用的仓库。如果在国内这样的问题开发商可能较容易解决，但在澳大利亚，政府卖地后不会过问这些事情，开发商如果想让对方的仓库搬走，不仅需要征得对方同意，还得帮其找新地方并赔偿损失，结果谈判几年都达不成共识，至今仍然动不了工。
“海外市场尤其是发达国家，从拿地到动工均有一套完善的法律法规，开发商必须要遵守规则循步渐进，由于国内地产商往往追求短平快，有时候甚至会选择‘走捷径’，类似的做法在海外成熟市场根本行不通”，陈寅说。
此外，严厉的预售款监控制度也对房企的资金回笼造成极大影响。记者了解到，虽然在马来西亚房地产项目可以在没有开工的时候就可以销售，但购房者此时购买只需要支付总房款的10%作为首付款，按照马来西亚的预售制度，随着工程进度的推进应分阶段交付房款。澳大利亚的预售制度更为严格，购房者所支付的10%首付款需存放在政府监管的账户上，剩下的90%房款要等到交房的时候银行才放贷。
这进一步提升了对开发商的产品质量要求。如果开发商在某一个施工环节上，质量无法尽如人意，那么等待他们的很可能是购房者拒付购房款，以及前期的预售合同解约。
质量与服务可能影响销售
在澳大利亚拥有开发经验的香港粤海证券投资银行董事黄立冲告诉记者，失去了“高周转”这张王牌，中国房企在产品开发、物业管理等领域的劣势表露无遗，要成功吸引海外购房者并真正打入当地市场的难度不小。
“长期以来，中国房企崇尚‘快开发、快销售’的发展模式，这种批发商似的经营策略尽管对企业规模的扩张带来极大的帮助，但也导致它们长期在产品本身以及物业管理等领域投入甚少。与国内买家相比，海外买家更注重产品品质与物业服务，中国房企如何迅速弥补这一软肋面临极大挑战”，黄立冲认为。
根据中房协发布的《房地产开发企业经营管理状况蓝皮书2013》统计，目前百强房企中92%的企业都在推行产品系列化和标准化开发，每个企业平均有3.7个产品线，几乎所有的一线房企都形成了多个产品系列和多条产品线，并在不同城市、不同项目上进行着标准化连锁、复制开发。此外，由于缺乏可观的利润，大多数房企在项目销售后对物业服务投入甚少，导致国内客户物业服务满意度长期处于低位。
对此，白兮表示，“目前在英国开发房地产的中国房企中，超过70%的企业客户目标都是瞄准中国投资者。但从长远来看，这部分买家的购买力毕竟有限，满足本地买家的需求才是持续性发展的根本。”他告诉记者，以英国为例，物业管理是购房者最看重的因素，拥有良好声誉的本土老牌企业或者由国际物管企业管理的物业更容易获得购房者的垂青，中国房企要与本土企业竞争没有丝毫优势。
此外，不少海外国家对于房屋质量与售后服务有严格要求。据白兮介绍，在英国根据相关法规，如果房屋质量出现问题，开发商有可能在当地被禁止盖房，甚至面临巨额赔偿。黄立冲也告诉记者，澳洲的商品房都大多是装修交楼，产品保修期长达七年。
“在这波出海潮中，中国房企应该抱着学习的心态，虚心学习海外房企先进的开发管理经验，弥补自身在产品以及物管方面的不足，进而提升企业的竞争力，更好地为国内市场服务”，黄立冲认为。
最大风险是喜欢走捷径
由于海外市场有更为成熟、透明的政策法规存在，开发商必须老老实实，按部就班地按照当地的政策、法规来完成房地产开发。但是，白兮介绍说，很多开发商却希望能在海外市场“复制”在境内的成功模式“走捷径”，这样做的后果恰恰可能给公司带来巨大的开发风险。
在前述案例中，开发商试图向英国政府申请引进中国团队以及劳工被否决后，他们还希望通过和伦敦市政府协商，冲破法律底线引进中国劳工。
事实上，不仅在英国，中国房地产商都试图钻政策空子，以让企业能在海外实现和境内一样的发展速度。
白兮表示，这种想走捷径的思维，恰恰是在海外市场最大的风险所在。在境内靠这个套路迅速扩张的中国地产商，很有可能在这个层面上“栽跟头”，付出巨大的代价。
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