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银监会发声难阻楼市交易下滑

https://m.biud.com.cn 2014年06月16日07:11 家居装修知识网

随着上月房地产市场期待的“红五月”未曾出现，呼救声四起。尽管此前央行曾给出“窗口指导”，但似乎并无实际效果，各银行依然执行小幅微调、大方向不变的房贷政策导致楼市依然低迷。

6月初，银监会“要继续执行差别化的住房贷款政策，大力支持首套住房需求，抑制投资和投机性的住房需求”的表态再次激起市场期待。

21世纪不动产市场发展中心总监桑豫峰认为，如果说央行的表态，更多只是一种窗口性的“政策指引”，银监会作为银行业务直接监管部门，各商业银行就必须执行。预计银监会即将发布相关通知，以确保各商业银行对首套房贷款利率能回归基准利率，甚至给予优惠。

而在中国房地产报记者采访的多位分析人士看来，从商业银行必须按照贷款的安全性、流动性和盈利性三原则来看，在目前房地产市场低迷和房价下行的大环境下，未来房贷宽松的可能性不大，货币信贷再次大举进入房地产领域基本无望。

楼盘销售

依然清淡

央行喊话一月有余，但从楼市的反应看，效果并不明显。

位于北京与天津枢纽之地的河北香河，有万科、绿地、富力、珠江、首创、万通、香江控股(600162,股吧)等18家国内知名的大型房地产开发商进驻，基于价格因素，香河成了北京外溢购房者重要选择地之一。

目前，香河楼盘中销售情况较好的是富力新城。

中国房地产报记者在走访富力新城时看到，售楼处聚集了大量的销售人员而看房者寥寥。“现在的成交量下降得很厉害，跟去年相比三分之一都不到。香河的房价不是很高，来看房的多是刚需，近一个月看房客数量在急剧下降。”一位销售人员向记者表示，“更多顾客是冲着富力的品牌而来，其他楼盘的销售情况更差。”

首套房按揭方面，该销售人员表示：“目前跟富力合作的有农行和工行，利率方面还是执行上浮5%的政策，建行由于房贷额度已满而停贷，如有申请意愿，就需要承担利率上浮20%的代价。”

在富力新城附近，其他楼盘的销售人员同样在卖力地散发传单揽客。通过交流了解到，销售情况普遍不是很理想。

记者在走访中了解到，像富力这样的知名房企楼盘卖得相对较好，每天能保持一定的成交量，但更多顾客处于观望状态，期许房贷利率能有所松动。

央行窗口指导

成效不佳

在央行“喊话”后，虽然停贷银行逐渐减少，放款速度明显加速，但是商业贷款的优惠利率仍在逐渐减少，利率不降反升的趋势仍在继续，首套房利率水平依然处于高位。普遍上浮至基准利率的1.1倍至1.2倍；二套房利率也加速调高，最高上浮至基准利率1.4倍。房地产信贷收紧态势较上月并没缓解。

贷款机构“伟嘉安捷”数据显示，5月份京个贷市场交易量环比下滑10%。此外，中国房地产报记者从贷款机构了解到，5月份以来，包括首套房在内的房贷利率并未出现明显宽松迹象。

融360数据显示，央行以“窗口指导”喊话后，5月首套房利率依然继续收紧，优惠利率减少，九成银行首套房贷利率升至基准利率或上浮10%。

对于贷款的发放，平安、民生、广发三家银行均表态，暂时不会改变既有的信贷策略，今年的信贷方向主要还是大力发展小微贷、企业贷等业务。而一位不愿具名的银行人士告诉中国房地产报记者，总体来说，房贷偏紧的局面仍将延续，仍会有部分股份制银行对个人房贷惜贷。

对于央行喊话后发出的“央五条”政策至今仍没落地，同策咨询研究部总监张宏伟在接受中国房地产报记者采访时认为，原因主要有三点：

首先，商业银行存款成本受利率市场化、互联网金融等因素影响，成本较高，目前还很难降下来，虽然随着央行对影子银行、同业竞争等整顿措施的展开，余额宝等货币基金收益率会降低，这有可能会为商业银行利率降低提供机会，但市场调节的变化仍需一个过程。

其次，目前来看，即使首套房贷维持基准利率，其盈利水平保持为微利，银行也很难有首套房贷利率下调的动力。

再次，“央五条”政策只是一个口头通知，没有实际的执行效力，所以，当正式的通知没有下达前，商业银行很难有实际利率下调的动作。

银监会发声难阻楼市下行

5月30日，银监会相关部门明确指出“房地产开发贷款、土地储备贷款和个人贷款等，没有任何松动，没有任何折扣，没有任何讨价还价的余地”。而有意思的是，仅一周后的6月6日，银监会的“口风”发生转变，表态“大力支持”首套房贷。

据多位业内人士称，银监会作为监管机构发声，可看作是对央行隔空喊话的呼应和延续，在中央政府层面执行稳中求进，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策背景下，定向宽松和微刺激的措施无关楼市，若见效果还得看后续政策的出台。

“我们觉得三季度房贷可能会继续维持收紧，到四季度如果房贷存量能消化得差不多，可能会好一些。”伟嘉安捷市场部分析师吴昊接受中国房地产报记者采访时表示，随着年中银行盘点考核临界点的接近，银行在未来能否放开房贷利率仍然有待观察。

张宏伟认为，整个市场尚不能形成连续降准导致的“流行性”宽裕局面。因此，市场流动性总体仍然是偏紧的。从房地产市场的角度来说，当前市场低迷的基本面难以改变，贷款额度仍然会受限制，利率也不可能有立即下调或大幅下调的可能性。这样来看，也就难以刺激房地产市场成交量复苏和好转。

他认为，未来若大多数城市商业银行依然不下调首套房贷利率，甚至还继续上浮首套房贷利率，房地产市场交易量仍然会维持当前比较低迷的状态，企业资金面仍然还会相对紧张。那么，在未来2~3个月里就会有更大范围、更大幅度的降价现象出现，楼市“降价潮”将真正来临。