雨未至，风已满楼。
6月11日，沈阳市官方对“全面”取消房地产限购进行辟谣，但据中国房地产报记者了解，辟谣之外，一些实质性的救市动作已经在暗地里推行。
与此同时，天津也已在暗地里推进楼市政策调整，调整力度比沈阳更大，基本上敞开了购买第三套房的大门。
此前，虽有近20个城市在试探和辟谣，但均无实质“救市”政策。本次沈阳、天津的调整将成为各个城市“分类调控”的“序曲”。
天津放开三套房
中国房地产报记者从知情人士处获悉，在6月初的天津市房管局内部会议上，公布了新的调控政策，内容共九条。核心包括：
开放购买第三套房。政策的第一、二、三、七、八条规定，本市户籍人员可在中心城区购买144平方米、价格在平均指导价以上的商品房；放开环外、滨海新区第三套房的购买，并且支持购买第三套房使用公积金贷款。
政策的第四、五条规定，对整建制迁入天津的单位职工，可享受天津市民购房政策；对于整建制迁出市中心的单位职工，在迁入区无住房的可以组织团购。
此外，政策的第六条则规定房改房不计入套房数。第九条则透露房管局签约系统已经对此作出调整，已经可以网上查询并签约，这意味着天津的调控政策已然落地实行。
相形之下，沈阳的调控政策更侧重于限购区域和豪宅标准。
“具体内容除了沈阳市政府的相关人员，外人也就只知道个一星半点。”沈阳本地某业内人士透露，这次正式放开的前几天，沈阳市政府召集房管局、住建局、经济办等相关部门开了一次会议。之后，沈阳市政府办公厅发布了一份名为《关于促进沈阳市房地产市场健康发展的意见》的内部公文。“我知道的主要有两个方面。”
第一方面是普通住宅的价格界定标准再度上调。一级区域和二级区域的普通住宅认定价格标准分别上调到11000元/平方米左右和9000元/平方米左右，整体上调幅度约15%。“如果是一级区域的精装房，每平方米的红线还要高1000元，也就是12000元/平方米以上的房子，在沈阳的一级区域才算豪宅。”
“普通住宅只缴1.5%的契税，而非普通住宅的契税是4%，放宽了普通住宅的认定标准，买一套房可以省几万块。沈阳市政府促进购房人尽快出手的用意再明显不过了。”这位人士说。
第二方面是打破了限购区域。沈阳在2011年3月8日开始在二环内实行居民家庭限购住房的政策。此次政策调整为：本市户籍家庭，若拥有一套或以上住房的，二环内仍可以购买；非本市户籍人口，提供在本市3个月纳税证明或社会保险缴纳证明的，可以在二环内购买首套住房；在二环外购房，本市户籍和非本市户籍人员，均不限制购买。
“就算限购没有完全放开，起码也是撕开了口子。”前述人士表示，这已经是实质性的松绑了。
创新调控前哨
从沈阳和天津的调控政策细节可以看出，二者指向性明显，符合了精准调控的思路。例如沈阳开放二环限购和天津针对滨海的局部松绑。
天津和沈阳政策的出台，背后是今年上半年冷清的房地产市场和日益增加的高库存。
据中国指数研究院天津分院提供的数据显示，由于前期积累较多，天津2014年库存压力仍然较大。从区域来看，以汉沽为首的滨海新区库存压力明显，截至5月底可售套数为66764套，出清周期高达45个月，形势依然严峻。远郊区县由于近几个月的政策取消传言到落实期间的末班车效应，因此出清周期有所回落，但是截至5月底可售套数也已高达50538套，蓝印政策取消后，市场消化压力巨大。
沈阳也是如此。一位不愿具名的房企人士在接受中国房地产报记者采访时说，目前沈阳楼市存量大是不争的事实，他们今年1~5月的销售目标完成很不理想。地方政府放开限购主要是迫于经济下行的压力。
实际上，上海易居房地产研究院6月10日发布的《5月份新建商品住宅库存报告》显示，截至5月底，受监测的35个城市新建商品住宅库存再创历史新高，一线城市上升最为明显。此外，35个城市新建商品住宅存销比为16.5个月，存销比指标在继续恶化。
正是高库存的压力，使得此前若干个城市都对“分类调控”跃跃欲试，而这一轮地方政策的出台由于中央“创新调控”的指导意见，有望加速行进。
6月10日，中共中央政治局常委、国务院总理李克强在两院院士大会上作经济形势报告时明确：继续坚持宏观调控政策的基本取向，要创新宏观调控方式、精准发力、定向调控。
据接近政府决策层的人士告诉中国房地产报记者，“在信贷差别化、资金流动性，引导刚需入市、下行城市适度放开限购等方面，近期会有较多的定向措施出台。”
限购放松象征意义明显
在深圳市房地产研究协会高级研究员李宇嘉看来，限购是在房价快速上涨、投资需求泛滥、供不应求的矛盾非常突出的情况下采取的应急措施。
“很多地方原来都没怎么严格执行，放不放开都差不多。”一位地产央企负责人认为，现在整体经济形势严峻，限购放开影响有限。
沈阳一家房产评估机构人士也认为，即便全面放开限购，对于楼市的推动作用也不大。
因此，与其说是政府“救市”，不如说是政府在“托底”，表明对房地产的扶持态度，给买房者以信心。
李克强总理在近日分析当前经济形势时表示，经济运行总体平稳、主要指标处在合理区间，但经济下行压力仍然较大。他认为，除了继续坚持宏观调控政策的基本取向，还要不断创新宏观调控思路和方式，丰富政策工具，优化政策组合，在坚持区间调控中更加注重定向调控，瞄准运行中的突出问题确定调控“靶点”，在精准、及时、适度上下功夫，做好预调微调，保持经济运行在合理区间。
住建部总经济师冯俊在6月4的国新办新闻发布会上强调：整个调控当中始终鼓励保护消费需求，遏制投资需求，这是政策的基调。
冯俊承认，现在的房地产市场确实出现了一定的分化，有些地方库存量过大，有些地方比较短缺。关于这个问题，他认为今年政府工作报告已提出了“分类调控”的基本原则。
“限购和限价是区域特点，这种限购不会是长期的。”国务院国资委专家组成员张春晓在接受中国房地产报记者采访时分析，国家定调是“让市场在资源配置中发挥决定性作用”，减少对市场的行政干预，“不刺激、不打压”；允许各地政府根据自己的实际有针对性进行调整。
全国房地产商会联盟执行主席顾云昌表示，现在政府考虑的不是楼市的涨跌，而是楼市要稳定，不要出现大幅度下降。从沈阳和天津的调控政策细节可以看出，二者指向性明显，符合了精准调控的思路。例如沈阳开放二环限购和天津针对滨海的局部松绑。
天津和沈阳政策的出台，背后是今年上半年冷清的房地产市场和日益增加的高库存。
相关知识
沈阳天津限购突围 楼市步入精准调控期
沈阳天津限购突围
沈阳取消限购传闻再显房产依赖症:不卖楼就没发展？
沈阳取消限购传闻再显房产依赖症:不卖楼就没发展?
沈阳楼市限购令名存实亡 地方政府下探楼市松绑底线
沈阳楼市限购令名存实亡 地方政府下探松绑底线
沈阳取消限购遭辟谣 武汉限购难松绑微调可能
天津限购取消无通知确已执行 二套三套均松绑
天津迈出楼市救市关键一步 限购闸门已经打开
业内人士证实沈阳限购取消 沈阳房管局称“不清楚”