近日，上海黄浦区规划和土地管理局公布了董家渡13、15号地块的最新控制性详细规划，并将于今年完成出让。
从地价估值来看，地块总价或将超过300亿元，成为新的全国总价地王。然而，从2002年董家渡首批地块开始出让至今，区域内频繁出现项目延迟开工的情况，13、15号地块的规划也已经历过三次修改，准地王前景如何还有待观察。
地块规划 前后经历三次修改
上海打造国际金融中心，重点布局“一城一带”，“一带”即指外滩金融聚集带。董家渡13、15号地块一直是黄浦区建设外滩金融集聚带的重点项目。事实上，从2002年开始，董家渡首批地块就已经开始进行出让。
根据最新的规划方案显示，董家渡13、15号地块东至中山南路、南至东江阴路、西至南仓街、北至王家码头路，总占地面积约20万平方米，总建筑面积达70.1万平方米，是上海“外滩金融集聚带”的核心地块。地块共由13个子地块组成，其中住宅占3块，总建筑面积达12.6万平方米；商业用地占4块，总建筑面积为11.7万平方米；写字楼占6块，建筑面积45.9万平方米。
由于对地块相当重视，黄浦区政府对地块的规划已经历了三次修改。2013年年初，在上海市规土局初次公布的南外滩重点地区详细规划中，董家渡13、15号地块将打造成一个集商业、办公、公寓式酒店于一体的商业综合体项目，总用地面积在18万平方米左右，由6宗地组成，为商业、办公、文化、居住用地组成，当时要求居住比例不超15%。
今年2月，上海市规土局公布了《上海市黄浦江沿岸W11、W13、W15单元控制详细规划、黄浦区董家渡社区(C010401单元)控制详细规划重点地区普适图则和附加图则》(公众参与规划草案)，根据规划，董家渡13、15号地块上的董家渡路两侧将建设两幢建筑高度达240米的高层建筑塔楼，成为南外滩地区的全新地标。而根据最新调整的规划显示，位于董家渡路北侧的最高建筑限高已由240米提升为300米。与此同时，居住部分比例也从原来的15%上调到18%，上调幅度为3%。
另一个引人关注的点是，地块很可能和外滩8-1地块一样，采用“先招后拍”的勾地模式进行出让。曾有黄浦区政府工作人士透露，政府对这组地块的设想精确到了外立面等细节，地块肯定是带方案出让，拿地企业需遵照执行。由此可见，无论是从出让体量、出让总价还是出让方式上看，董家渡13、15号地块都将是今年上海土地市场最受关注的地块。
出让板块 多次现动工拖延
从2002年开始，董家渡的首批地块就开始进行出让，首批出让的地块被华润置地、泛海建设、华浙集团三家公司拿下。其中华润拿下的9号地块被建设成为华润上海滩花园，并于2005年面市，而其余两家房企在董家渡板块则分别遇到了项目进展拖延的问题。
其中，华浙集团拿下了11号地块，用于建设商品房项目。2005年，在华浙集团拿地3年后，绿城悄然吃下项目公司——上海华浙外滩置业的51%的股权。但绿城的介入在当时并没有加快项目的建设。2009年，11号地块上建设的住宅项目绿城黄浦湾正式开盘，且到2012年也仅落成两栋高层公寓楼。其中除了历史建筑的保护问题以外，还有地块上居民动迁的问题和绿城期间的自身发展问题。
而泛海建设拿下的10号、12号和14号地块则更加“命途多舛”。这3幅地块总占地面积达12.02万平方米，建筑面积达54.41万平方米。自2003年泛海接手地块至今，项目依然没有什么实质性进展。
2007年底，泛海建设曾宣布将向控股股东泛海建设控股增发从而获得其所持有的4个房地产公司项目，合计作价约72.65亿元，其中，涉及上海董家渡三项目的通海建设100%股权的收购价格为18亿元。泛海建设在当时的公告中表示，10号地块的“动迁工作已近尾声，计划2007年年底开工。”而12号地块和14号地块都计划于2008年正式启动动迁工作，此后，董家渡地块项目就一直不见动静。
2010年，泛海建设又曾公开发布一份公告，其中提及泛海董家渡项目中的10号地块将率先启动，计划投资15亿元建造8幢高层住宅楼和部分商务楼。这一项目名为“泛海国际公寓”，并已规划通过，目前处于前期开发阶段，但具体开工日期未定。
2011年10月，10号地块项目终于正式开工。到了2013年，泛海建设再次发布公告，称为了推动上海市董家渡聚居区10号、12号、14号地块的开发建设，公司控股子公司通海建设有限公司向中国农业银行股份有限公司上海虹口支行申请金额为12亿元的贷款，贷款期限为3年，将以上海市董家渡聚居区10号地块土地使用权抵押，并由公司提供连带责任保证。
无论是绿城黄浦湾的11号地块，还是泛海目前依然进展缓慢的10、12、14号地块，董家渡地块项目建设缓慢的缘由都和拆迁成本高企有关。这种现象是否会发生在准地王项目中，我们也会继续关注。
地价估值今非昔比 出让门槛也高
早在2008年，泛海建设发布的一份定向增发公告中曾提及，预计董家渡项目建成后销售均价在2.6万元/平方米以上，则总销售收入132亿元，税后利润19亿元，投资利润率约19%。现在看来，这一估价已经低得“不合理”。位于11号地块的绿城黄浦湾在售一期尾盘已经达到了10万元/平方米，而就位于泛海建设董家渡地块隔壁的华润上海滩花园二期外滩九里，均价更直逼14万元/平方米。
而与董家渡地块一江之隔的黄浦江沿岸E-18地块也在土地出让中屡出高价。2013年10月，嘉华旗下的天宝远东有限公司以5.68亿竞得浦东新区潍坊新村街道黄浦江沿岸E18单元7-7住宅地块，楼板价约为40106元/平方米，溢价率达到63%，成为当时上海的单价地王。
目前，董家渡地区住宅平均楼面地价4.5万元/平方米，商业办公楼平均楼面地价3.8万元/平方米计算，再结合董家渡13、15号地块周围的楼盘均价，董家渡13、15号地块地上面积估价将高达276亿元，再加上11万平方米的地下面积，地块出让总价将轻松突破300亿元大关。然而，由于设置了较高的出让门槛，地块最终以较高价成交的可能性犹存。准地王的最终成交价能否突破300亿大关，本报将拭目以待。
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