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众安分拆商业闯关多家内房新股扎堆港股市场

https://m.biud.com.cn 2014年06月17日10:36 家居装修知识网

经过长期筹备，众安房产有限公司分拆中国新城市商业发展有限公司独立上市事宜，迎来最后关头。

6月16日，众安房产于香港召开分拆中国新城市上市新股记者会。众安房产宣布，就全球发售的中国新城市招股章程将于6月17日刊发，预期上市日期为6月27日。

众安透露，全球发售下的每股中国新城市股份的初步指示性发售价范围将不会超过2.92港元，而现时预期将不会低于2.12港元。

公司计划发售4.68亿股，当中10%公开发售，10.1%为优先发售项下预留股份，90%国际配售，另设15%超额配股权。以发售价中位数计算，集资净额为10.97亿港元。

董事局主席施侃成表示，市场的需求就是集团的增长动力，未来会随着城镇化及老年化发展相关产业，如农业现代化及养老管理服务。

目前，据不完全统计近期有多家新股将于港股主板上市。与中国新城市一道，本周香港资本市场便有10只新股招股，竞争较为激烈。

市场分析认为，在市场暂时缺乏资金流入背景下，多只新股密集上市，只有个别有卖点，以及行业有国策支持的股份，才会较受投资者青睐。

募集10.97亿港元

据招股文件，中国新城市计划发售4.68亿股，当中10%公开发售，10.1%为优先发售项下预留股份，90%国际配售，另设15%超额配股权。

交银国际为独家保荐人及全球协调人；并连同海通、凯基金融及广发证券为联席账簿管理人及牵头经办人。

招股价介乎2.12港元至2.92港元，每手1000股，入场费2949.43港元。以发售价中位数计算，集资净额为10.97亿港元。

中国新城市表示，募集资金当中约70%用于公司国际办公中心的发展提供资金；约20%用于其他项目建设及发展；以及约10%作营运资金及一般企业用途。

数据显示，截至今年4月30日止四个月，众安集团收入7330万元，按年减少59.6%；毛利由去年同期8490万元降至今年4690万元，毛利率则由46.8%升至64%。

据招股文件显示，首四个月广告及推广开支增加，预期会对短期内收入及盈利能力有负面影响。

而据董事局副主席兼总裁金妮介绍，截至目前，中国新城市公司开发的建筑面积，已完工的面积是85万方，5个开发中项目建筑面积是124万方。另外3个是未来开发项目，建筑面积是65万方，未来有4个收购项目，面积有120万方。

此外，整个商业的建筑面积会达到390万平方米。除已经完成的项目如国贸大厦、综合服务中心，正在开发的大型的城市综合体位于宁波、苏州、杭州等地。

目前集团与Bondic International Holidings订立基础投资者协议，已同意认购合共2000万美元(约1.55亿港元)可购买的发售股份数目，设有6个月禁售期。

对于2013年毛利率由70.5%跌至42.1%，财务总监兼公司秘书郑承熙表示，期内隐龙湾项目的物业销售大幅增加，而物业销售的毛利率一般低于物业租赁及管理收入的毛利率，故造成毛利率下跌。

他还强调，我们整体的毛利率有很大幅度的增长。

投注新城镇化发展

对中国新城市未来发展方向，董事局主席施侃成表示，市场的需求就是集团的增长动力，未来会随着城镇化及老年化发展相关产业，如农业现代化及养老管理服务。

他强调，中国新城市将以新型城镇化业务为核心，以现有商业为基础。

公司的增长点将是3个方向。首先是提出农业产业化，把传统的农业用现代加工和现代物流配送方式转化，直接面向消费者。

其次是养老产业，通过专业养老机构来保证老人们快乐生活；最后是利用具有民族特色的古镇，通过综合开发、土地利用，让城镇整个经济提升。

具体到业务模式，金妮指出，集团营运模式是持有酒店及购物中心物业作租赁用途；而酒店式公寓、部分办公室及具独立性的购物店铺将作出售。

“出售和出租的比例，是根据不同区域位置的项目来确定。一般购物中心和酒店都会考虑自己持有。”

对物业布局，中国新城市高层并未作详细说明。据了解，众安房产旗下项目在布局上，更多是位于二线城市副中心以及三四线城市。并且，公司方面也多次表示，长三角三至四线城市及市郊地区是其拓展的一个重心。

对此有分析师就指出，就分拆商业独立上市来说，投资者肯定是青睐那些在一线城市市中心拥有商业地产的企业，而三四线城市的商业地产会比较受限。

就此施侃成在新股记者会上谈到，中国新城市的定位是围绕着新型城镇化的综合开发，围绕着国家的城镇化开发的相关政策，以及城镇化开发的市场需求来全面推进新型城镇化发展。

“在城镇化发展的过程当中，把商业作为配套内容来经营，作为新型城镇化开发过程当中的生活配套、城镇配套。这次分拆以后，它不仅仅是土地开发，它是产业开发。”

不过，市场有分析认为未来在三四线城市发展商业地产的风险仍然不容小觑，有专业人士指出，在一二线城市，在一二线城市市中心的商业写字楼的出租率都是比较高，而且一线土地也相对很稀缺，但三四线城市则已接近饱和。