家居装修知识网
楼市半年考|31家房企销售1131亿 九成房企下半年业绩承压
中房网讯(记者陈伊颖 殷雯)2014年几近过半，在今年不甚明朗的市场环境下，房企业绩完成情况难言理想。
据链家地产市场研究部统计，截至6月18日，31家已公布公布5月销售数据的上市房企，前5月共完成销售业绩5550.97亿元。尽管多数企业5月业绩较4月有所上升，但同比均低于去年同期。其中23家房企仅完成了销售目标的33.4%。
房企业绩表现严重分化
中房网综合机构数据整理发现，2014年1-5月，万科等31家房企共实现销售额1131.26亿元，环比微涨3%左右。其中，18家企业与去年同期相比业绩下滑，达到六成。其中，公布销售目标的23家房企的统计显示，1-5月销售目标完成率为33.4%。
“2014年开年，楼市低迷，房价出现下降苗头，购房群体预期变化，观望情绪升级。从5月的销售数据看，环比小幅微涨，同比则出现下降，房企销售尚未出现明显起色”，链家地产市场研究部张旭认为，从销售目标完成情况看，5月已过，整体的销售目前完成仅为1/3，对于个别销售情况不容乐观的房企来说，年内销售目标基本难以完成。
与此同时，各大房企业绩表现分化尤为明显。恒大、碧桂园、富力、旭辉、奥园1-5月销售额同比去年达到30%以上的增长。其中，广东房企奥园地产同比猛增72%。而华润、远洋、方兴、恒盛、花样年、瑞安1-5月销售额同比减少30%以上。其中，恒盛、瑞安双双骤减56%。
这也说明，虽然大型房企可能对下行因素防御能力更强，但在整体波动行情下，并不是所有企业手握“免死金牌”。同时，中小型企业只要策略得当，仍有机遇“逆袭”。若市场波动持续，房地产行业有望在小范围内迎来一轮洗牌。
值得一提的是，部分企业业绩完成情况较差，也跟年初业绩目标过度“拔高”有关。在2014年行业增长减慢的前提下，一些企业在年初制定了较高的目标，影响了完成情况。如旭辉今年合同销售目标为220亿元，较去年实际销售额增加约43.8%，即便前5月业绩增长44%，仍不足全年目标四成。奥园地产今年目标较去年增长50%，至150亿元，尽管前5月大步前进，仍仅完成22.8%。
行业景气指数全线回落
企业业绩普遍难言理想伴随的是整个行业各方面的指数走势回落。
国家统计局数据显示，2014年1-5月，商品房销售面积为36070万平方米，同比下降7.8%。其中，住宅销售面积为31946万平方米，同比下降9.2%，降幅较上月增加0.6个百分点；商品房销售额为23674万亿元，同比下降8.5%。其中住宅销售额为19720万亿元，同比下降10.2%。
与此同时，5月房地产开发景气指数为95.02，比上月下降0.77点，刷新近17个月最低值。链家地产市场研究部报告指出，今年以来的大部分时间，代表房地产行业开发情况的三个重要指标：新开工面积、施工面积和土地购置面积同比增速都处于负值，这说明行业将进入并在一定时期内都处于下行和收紧状态。可以判断，目前，房地产行业面临进入不景气状态的风险。
2014年1-5月以来，房地产行业销售情况持续冷淡，住宅销售面积和销售额同比涨幅持续下降且呈扩大趋势。其中，销售额下降更为明显，从销售均价来看，今年以来，各月累计销售均价都比去年同期有所降低。
对此，同策咨询研究部总监张宏伟认为，今年银行信贷紧缩持续影响楼市成交节奏，导致1-5月份市场短期表现仍然“马力不足”。尽管当前大型房企开始降价，但还没有大范围拉开。他认为，在当前的市场博弈阶段，能否真正降价到位是激活当前的楼市成交量的关键，也是缓解各个房企及当前市场库存相对较大的关键。
附：房地产开发景气指数走势
数据来源：国家统计局统计范围：2011年1月-2014年5月
下半年深度降价可能性加大
“买涨”和“杀跌”的买卖逻辑中，今年下半年后者或将得到进一步发挥。
今年以来，不少知名企业在多个城市掀起降价优惠活动，部分城市微调限购，但大多数大中城市成交量仍同比去年同期下滑2-3成，市场普遍性面临着去库存的压力。
而据中房网观察，上半年多数企业抛出的优惠活动更近似于噱头，实质降价深度降价案例较少(更多信息可关注中房网“楼市降价调查”系列报道)。
链家地产市场研究部张旭也认为，从趋势来看，2014年4、5月的销售均价都出现一定幅度下调。从4、5月份房价下行后的成交量情况看，并未出现明显的成交量增长，并未达成“以价换量”的目的，降价幅度也未撬动购房者预期。
对此，一些分析机构大胆预测，今年下半年将迎来大幅降价潮。
“市场成交量普遍性下滑、房企负债和存货增幅的压力、房贷收紧局面并未实质改变等因素使得上市房企在二季度销售压力、经营压力明显增加，尤其是2014年即将过半，对于上市房企来讲，6月份半年报业绩压顶，房企势必会采取相对应的措施‘抢收’半年报业绩”，同策咨询研究部总监张宏伟认为，同时，一些大型品牌开发企业也开始出现大幅降价的市场行为，并且大幅降价的楼盘越来越多，房企大幅降价潮即将来临。
值得关注的是，若下半年“以价换量”成为企业必然出路，这将进一步压缩盈利空间。据Wind统计数据显示，今年一季度126家房企归属母公司股东的净利润106.23亿元，同比下滑6.36%。在此情况下，房企2014年第一季度的负债和存货均现大幅增长。这126家房企负债合计2.31万亿元，同比增长25.07%，今年首季存货高达2.01万亿元，较去年同期的1.59万亿元上升26.17%。
这无疑将给一些杠杆过高的中小房企加剧风险。在市场预期低迷，周转不畅的情况下，如果销售在短期内难以出现明显好转，不排除还会有一些中小房企出现破产倒闭现象。
据克而瑞统计，今年3月以来，宁波兴润置业、南京盈嘉地产、海宁立德房产、南京福地房产、南京亚细亚置业、青岛君利豪、惠州光耀集团等十余个企业均被媒体曝光陷入倒闭、濒临破产和老板跑路事件。
张宏伟认为，楼市已进入下半场，市场难免会有分化、洗牌的现象发生。尤其是对于2014年，我国正处于宏观经济触底与转型的关键一年，此时，楼市行情也不容乐观。
附：2014年5月房企销售业绩情况
房企
5月销售额
环比
同比
1-5月销售额
同比
目标完成率
万科
145.4
14.0%
2.7%
815.2
16.2%
——
保利
122.2
46.8%
9.7%
486.2
-5.3%
——
恒大
118.2
-14.9%
28.3%
562.2
64.4%
51.1%
中海
105.1
0.7%
-18.0%
560.7
-13.6%
40.1%
华润
56.6
39.4%
3.7%
193.3
-32.4%
27.6%
龙湖
30.7
-11.8%
-34.0%
156.8
-13.2%
27.5%
世茂房地产
60.4
-2.7%
-13.8%
240.4
-5.1%
30.0%
富力
27.8
-27.2%
-4.5%
217.6
40.0%
31.1%
金地
26.2
12.4%
-9.3%
126.5
-11.3%
——
融创
51.7
5.1%
24.0%
235.6
25.7%
36.2%
远洋
21.0
13.5%
-28.6%
90.6
-38.6%
22.7%
碧桂园
83.2
-9.7%
44.7%
493.7
71.4%
38.6%
绿城中国
55.0
1.9%
-16.7%
217.0
-15.6%
33.4%
佳兆业
21.6
2.6%
2.6%
83.3
-4.3%
27.8%
雅居乐
32.5
11.7%
6.2%
164.6
27.5%
23.5%
新城B股
10.2
-22.1%
-38.4%
58.3
15.1%
24.3%
建业地产
10.7
-26.3%
16.5%
40.5
-13.9%
23.8%
越秀地产
19.6
66.1%
72.1%
75.0
-1.0%
34.1%
保利置业
21.0
16.7%
-16.0%
101.0
-11.4%
36.1%
恒盛地产
3.2
16.7%
-35.7%
17.2
-50.9%
——
方兴地产
6.2
-27.1%
-56.3%
40.0
-34.7%
——
首开股份
12.2
-17.6%
-39.5%
55.1
-48.6%
——
合景泰富
13.6
-33.5%
-10.5%
82.1
19.8%
39.1%
旭辉
14.2
-6.0%
17.4%
82.0
44.0%
37.3%
宝龙地产
6.4
21.6%
9.8%
26.5
26.0%
22.1%
首创置业
11.3
-28.5%
7.6%
51.3
17.4%
18.3%
花样年控股
4.1
63.9%
-35.7%
13.6
-56.0%
9.0%
招商地产
25.7
19.2%
-24.4%
143.3
-2.6%
28.7%
中骏置业
8.8
6.4%
13.9%
47.5
15.2%
33.9%
奥园地产
8.2
60.9%
66%
34.2
72%
22.8%
合生创展
3.06
-40.8%
-65.2%
15.67
-64.3%
10.4%
瑞安房地产
3.64
-13%
-58%
24
-56%
18.5%
合计
1131.26
5550.97
来源：综合各上市公司公开信息、链家地产市场研究部
相关阅读>>>房企业绩面面观
中房网 陈伊颖 殷雯/文
千亿军团 仅一家完成率过半
◇万科保持稳健
今年1-5月，万科共实现销售金额815.2亿元，同比公司去年1-5月701.8亿元的销售额来看，有16.16%的增长。在销售面积上，今年1-5月份万科累计实现销售面积647.3万平方米，与去年同期的604.8万平方米相比，增长了7.03%。
◇中房网分析
以稳健著称的万科今年前5个月销售额和销售面积与去年同期相比均有所增加。分月来看，1月、2月业绩表现较佳，不排除部分来源于去年年末业绩的 转结。较能客观反映今年业绩表现的月份应当从3月开始，但3月份开始销售情况同比有小幅回落，依靠万科全国较大范围的城市覆盖，对市场整体敏感性较强，万 科率先在北京、广州一线城市的个别项目采取价格优惠，4月开始销售额同比止跌回升。
据悉，万科今年的销售目标为2000亿元，以此推算，前五月的业绩完成率为40.76%。对万科来说，下半年的销售压力将比上半年略有增加。
◇绿地、万达加大海外布局
据克而瑞数据显示，今年一季度，绿地和万达分别实现了340.04亿元和186.48亿元的销售额，同比去年分别有30.78%和36.12%的增长。但由于两企业都未整体上市，截至目前的销售数据暂缺。
◇中房网分析
今年，绿地、万达都将今年销售目标锁定为2400亿元。据此，绿地和万达今年一季度目标完成率分别为14.17%和7.75%。尽管完成率较低，但在当前市场情况下和较高的业绩目标面前已属不易。
今年，两公司在策略上也不约而同地加重了海外市场的投资力度。万达在本月初以2.65亿欧元购下西班牙马德里市中心的地标性建筑西班牙大厦，计 划发展酒店、高级零售及公寓。而2月14日，绿地“洛杉矶绿地中心”落地北美；3月8日，绿地就投资加拿大多伦多市中心项目签署合作备忘录；4月中旬，绿 地澳大利亚悉尼绿地中心第二期项目开盘。绿地方面预计今年海外收入将增至200亿元人民币。
◇碧桂园模式今年面临考验
去年“千亿军团”中新晋黑马碧桂园，今年将目标定为了1280亿元，在所有房企的目标业绩中位列第四位。今年1-5月，碧桂园碧桂园已经完成了493.7亿元的销售额，合同销售建筑面积约758.8万平方米，比去年分别提升了71.42%和75.24%。
◇中房网分析
碧桂园当前完成率仅38.57%。今年制定的目标相比去年营业收入620亿元，翻了一倍多。且从5个月的单月销售来看，碧桂园1-5月份实现合同销售金额分别176.7亿元、76.7亿元、65亿元、92亿元、83.2亿元，销售状况并不稳定，时有出现下滑。
目前，碧桂园离目标业绩还有786.3亿元的距离，未来的7个月，平均每个月需至少完成112.33亿元，才能实现目标。而在过去的5个月，碧 桂园仅1月份销售额达到100亿元以上。另外，今年以来楼市的整体下行，对三四线城市影响尤为严重，考虑到碧桂园多在三四线城市发展的布局模式，1280 亿元业绩目标的达成将相当有压力。
◇恒大业绩完成情况最好
今年前五月，恒大地产共达成562.1亿元的合约销售额，相比去年同期增长了64.4%，已经完成全年目标51.1%，或许有望提前达成今年的业绩目标。
◇中房网分析
2013年“千亿军团”里的恒大地产今年业绩目标仅为1100亿元，相当于去年业绩的基础上提升约9.57%，可谓相当保守。尽管如此，并不影响恒大成为去年千亿企业中唯一一个今年前5月目标业绩完成率过半的房企。
但从销售均价上来看，去年恒大每平方米的合约销售均价为6741元，而今年1-5月，恒大的销售均价分别为7738元/平米、6592元/平 米、6762元/平米、6875元/平米、6333元/平米。总体看来，恒大的销售均价有所回落，“以价换量”成就恒大“快跑”。
第二梯队普遍完成3成
◇世茂销售额同比持续下跌
世茂地产，在去年以670.6亿元的销售业绩，位居几大房企第九。世茂房地产控股有限公司6月6日发布公告称，截止5月31日，公司实现业绩销售240.4亿元，相比去年同期的253.37亿元减少了约5.12%，目前已达成的销售占全年销售目标的30.05%左右。
◇中房网分析
细看发现，世茂地产自今年1月，就已出现了销售额同比下滑的现象。今年首月，世茂实现合约销售约30.59亿元，较去年同期下降26%；2月合 约销售额约27.1亿元，同比下跌17%；3月份销售有所提升，合约销售额约60.2亿元，但同比仍下降了5.2%；4月合约销售额约人民币62.1 亿元，同比出现增长，涨幅35%；但5月，世茂地产实现合约销售额60.4亿元，较去年同期的70.1亿元，同比再次下跌13.84%。
◇雅居乐、融创“割肉”降价
在年初，曾有消息称，雅居乐今年的业绩目标为700亿元，但3月28日，雅居乐高层在年度业绩会上则表示，今年的目标实际为480亿元。根据雅 居乐6月9日发布公告显示，截止5月31日，公司已完成164.4亿元的销售金额，同比增长27.5%。目标完成率为34.25%。
融创全年的销售目标定位为650亿元。前五个月，融创已完成235.6亿元，完成率为36.25%。
◇中房网分析
融创、雅居乐同属第二梯队房企，在今年营销对策上也比较一致，从月成交均价上看，两企业同为“降价跑量”策略。
今年雅居乐前五个月的销售业绩同比上升，但成交均价自今年2月以后一直处于下降趋势，且下降幅度在不断扩大。其中，1月销售均价为截至目前的今 年最高点，12917元/平米。至5月份，销售均价已跌至今年最低点9291元/平米，同比下降3257元/平米。同时，5月融创合同销售均价为 20950元/平方米，也达公司今年以来最低点。
值得一提的是，雅居乐是盈利能力较强的房企之一，去年实现毛利率35.6%。融创去年毛利率为23.3%。今年的以价换量或会为融创带来更大影响。
中小企业表现分化
◇合景泰富领跑中型房企
在上市房企前5月任务完成情况普遍不佳的大环境下，合景泰富以近四成的完成率，成为行业佼佼者。今年1-5月，公司共实现销售额82.14亿 元，同比上涨19.6%，占全年210亿元销售目标的39.11%。除了5月份的销售额出现10.5%的同比下滑，前4月都保持同比增长30%左右。
◇中房网分析
合景泰富去年的业绩额为163亿元，今年的目标任务在去年业绩基础上增长了28.83%。同时，为了防止重蹈集团2012年楼盘可售量不足的覆 辙，公司从去年开始就增加库货量，去年的可售货值为230亿元，而今年预计将新推10-15个新盘，可售货值同比增长52.17%，至350亿元，项目类 型上也从过去的大户型、高端定位向中小户型刚需产品调整。
◇花样年完成率不及一成
中小型企业中，花样年目前业绩完成情况暂居“垫底”位置。公告显示，今年1-5月，花样年集团累积销售额仅为13.57亿元，同比下滑了56.08%。以150亿元的目标计算，目前花样年的业绩完成率仅9.05%。
但花样年主席潘军表示，按照公司今年的推盘计划，一季度推货量很小，4月底至6月份才开始密集推盘，8-10月将进一步加大力度。
◇中房网分析
据了解，花样年去年前三季度销售业绩也并不被看好，到去年第三季度截止时，集团的销售业绩为56.3亿元，仅占去年全年目标100亿元的 56.3%。而进入第四季度，公司销售情况逆转，第四季度的完成率占全年总目标的45.47%，全年目标得以达标。而今年在花样年目前仅一成的业绩完成情 况下，能否在下半年重演去年“神话”，给业内留下悬念。
相关知识
楼市半年考|31家房企销售1131亿 九成房企下半年业绩承压
31家房企首9月销售额破万亿元 同比增长6.8%
10月31家房企销售额创年内新高
31家房企存货直逼6100亿元 过半库存难消化
宜家借TCL进彩电市场 九成消费者持观望态度
楼市半年考|房企业绩面面观
楼市半年考之北京卷出炉
楼市半年考之全国卷：哪座城市拉开楼市降价序幕
保利广东半年床下“双百亿” 龙头房企强者愈强
房企半年考迎业内百态丛生