6月13日，上海市通过了《关于推进本市国有企业积极发展混合所有制经济的若干意见(试行)》，并提出用3到5年的时间完成国有企业改革。
虽然上海国资改革的具体方案还有待最终确定，但在房地产领域，上海地方国有地产企业的一系列最新动向，却反映出了国资改革的可能迹象：部分投资收益不明确和开发周转速度缓慢的资产被出售。
无独有偶的是海博股份、金丰投资两家上市房企将部分低净资产收益率的资产转出，而将相对高收益率的资产换入，也体现了上述趋势。
改革标准：低收益资产被置出
绿地集团对金丰投资的借壳重组进入最后冲刺阶段。
方案是金丰投资以全部资产及负债与上海地产集团持有的绿地集团等额价值的股权进行置换，置出资产由上海地产集团或第三方承接。拟置出资产估值约为22.1亿元，拟注入资产的估值约为667亿元。
金丰投资的2013年年报显示，上述公司去年的净资产收益率不足4%，而绿地集团去年的整体净资产收益率达到24.86%。
无独有偶，绿地集团的同城兄弟农工商房地产 (集团)(以下简称农房)目前在相似的处境之下。
6月12日，海博股份(600708，SH)公布了重组方案。公司原本主营的是出租车业、物流业及不锈钢器皿制造业，未来将把物流之外的业务置出上市公司，同时注入农房100%股权和农房置业25%股权。
根据海博股份公布的财务数据计算，其置出资产部分的净资产收益率仅约5.82%，而置入资产的净资产收益率要比置出的高。以注入25%股权的农房置业为例，去年的净资产收益率超过50%。
农工商房地产总裁沈宏泽告诉《每日经济新闻》记者，目前农房有11个在售、在建项目，未来农房做“刚需”的策略不会变，以住宅为主的策略也不会变，对于购物中心等商业地产项目考虑会非常慎重。在房地产行业，住宅的周转速度和ROE均远远高于持有型的商业物业，这也反映出上海上市国资地产企业未来的一个主要经营策略。
改革路径：甩卖问题资产
一位曾在上海国资任职的人士告诉《每日经济新闻》记者，上海国资调整的思路是将一部分效率低下的资产置出，同时引入民营资本。实行混合所有制稀释国有股、职工持股等都是这次国资改革比较新的点。而金丰投资和海博股份的资产重组显然非常符合上述思路。
据介绍，上海国资上一轮改革在国资管理、国资布局、国有企业层面分别确立了目标，改革方案涉及国企分类监管、国资流动平台搭建、股权激励扩容等20条。目前各项工作都是按照“20条”这一思路推进的。其中，上海国资企业分为竞争性和非竞争性企业，其中对于竞争性国企国资要逐步退出。
事实上，就在金丰投资和海博股份重组的同时，上海也在着手对另外一些企业的资产进行重组。
上海产权交易所近期有多个项目被挂牌。其中上海市金山区国资委旗下的上海金山新城区建设发展有限公司将持有的上海洪美置业有限公司股权及债权挂牌。这一项目闲置已超过两年，土地闲置的原因是政府土地规划的变更所致。
未能和金山区规划和国土局就开工达成协议，以及未能按照合同准时开工，均令上述项目的收益带来了一系列的不确定性。在投资回报和投资风险无法确定的背景下，上述项目显然不符合上海国资改革所追求的高效率要求。
同时，上海市土地储备中心也将持有的上海宝山地产开发有限公司60%股权挂牌。资料显示，上述企业的主营业务为土地前期开发整理；市政基础设施建设；房地产开发、经营。在过去两年间，上述净资产金额达到1026万元的公司，年净利润却从未超过10万元，净资产收益率甚至低于1%。
同样，上海实业(集团)有限公司近期挂牌的湖南浅水湾湘雅温泉花园(资料、团购、论坛)有限公司67%股权也不能算是优质资产。虽然上述项目过去两年按净利润/所有者权益计算，净资产收益率高达50%以上。但是却与中南大学湘雅医学院、湖南上地置业发展有限公司陷入了旷日持久的马拉松诉讼中。这一项目于2008年1月15日向湖南省高级人民法院提起诉讼。由于中南大学、湖南上地置业发展有限公司对上述判决不服，于2012年向湖南省高级人民法院提起诉讼，湖南省高级人民法院于2014年3月21日裁定撤销前面2次判决，发回长沙市望城区人民法院重审，目前法院对该案尚在审理中。
兴业证券(601377,股吧)研究报告称，上海国资国企改革推进速度非常快，国企集团层面改革及涉及上市公司层面改革密集推出，优势行业重组整合做大做强、国资大力度退出传统产业、优质公司积极引入战略投资者等改革特点明显。在各国企改革方案审核评级工作结束后，上海市国资国企改革势头可能将更猛。
改革目标：注入更多优质资产
上海国资企业大多拥有数十年历史，拥有宝贵的历史财富但同时面对激烈市场竞争的压力。由于种种历史原因，诸多上海国企都拥有上市公司，但结构上不尽合理，资源上存在错配，上市公司表现不如人意。
以上实集团为例，旗下就拥有上实城开和上实发展(600748,股吧)两家上市公司，在业务上存在重合、竞争等情况。上实集团一位内部人士向 《每日经济新闻》记者表示，目前上实集团还没有大的改革动作。
通过这一轮改革，大举重组上市公司，将优质、高周转资产置入上市公司，提升上市公司表现；同时帮助优质非上市公司提升融资能力、品牌价值、梳理公司治理、加强管理层激励，是这一轮上海国资大调整的题中之义。
此外，上海国资地产企业中华企业(600675,股吧)、上海建工(600170,股吧)是否有相应的变化也备受关注。
中房数据研究院执行院长陈晟告诉记者，上海国资企业的处境各不相同，国盛、仪电这样的企业和绿地这样的房企差异很大，市管、区管的国企改革遇到的情况也不尽相同。总的思路是实行混合所有制，从而增强企业活力，为减少执行过程中的风险，改革是有步骤、有计划执行的。
陈晟介绍，目前涉及房地产的上海国企很多都有沉淀的老厂房、工业用地等资产，这部分资产效率极为低下，甚至被戏称为“僵尸”资产。将这部分资产重整、变更为商业用地是未来关键的工作。将这些“包袱”放下、激活是关键步骤，而上市公司需要的则是优质、高效、有竞争力的资产。
企业样本
绿地启示录：小规模国资怎样逆袭？
每日经济新闻记者 卢曦 发自上海
今年，房地产行业最热门的话题，无疑是绿地在今年的销售目标将达到2400亿元，有机会超过万科，晋身为行业的新老大。
但是，并没有太多人知道，截至去年，绿地集团的净资产规模只有万科的一半。正是依靠着绿地的混合所有制，公司才得以实现营业收入超过万科一倍的高效资金周转。
对目前正在寻找改革方向的上海国资地产军团来说，绿地的混合所有制模式，无疑是他们可以效仿的一个方向。学习绿地公司有望以不多的资金规模，实现更快速的增长和更高的净资产回报水平。
混合经营带来高净资产收益率
按照绿地的重组方案，上海市国资委在未来上市公司中的角色将大大淡化。在2013年底以前，绿地国有股的比例总计超过六成。而按照方案重组完成后，国有股比例将降至50%以下。
事实上，绿地的混合所有制改革早就已经开始实施。很多业界人士发现，绿地的很多项目都是选择和其他房地产公司合作的。这种项目层面的混合所有制，给绿地创造高收益带来了机会。
根据金丰控股公布的绿地集团财务审计资料，绿地集团2013年的少数股东权益已经大幅度提升，由2012年的总额仅61亿元，上升至去年的140亿元。股本的大幅增长，令绿地的资产规模在去年底大幅猛增，总资产从前一年的2387亿元到去年底的3676亿元。
大幅激增的资产规模，令绿地可以在境外大规模布局，去年宣布总投资200亿美元开拓海外市场，并预计在今年实现海外销售200亿元的目标。混合经营制也给绿地带来了很高的净资产收益率，去年达到25%，远超同等规模的竞争对手。
事实上，“混合所有制”的模式，已经在房地产行业广泛流行。除了绿地，股权更为分散的万科开始推行的 “小股操盘”模式，也旨在更大规模地吸收社会资本扩大房地产开发规模。根据万科去年的财报，少数股东也已经占到了万科合并资产报表中净资产比重的27%。
给管理层更大经营自由
多份公告强调，上海国资委不参与企业日常经营管理，国有股东相互独立，作为财务投资人，未来上海市国资委将更多地考虑上市公司的净资产回报率。
绿地重组的一大亮点在于“混合所有制”，对此绿地董事长张玉良表示，混合所有制既能确保国有资本的主导地位，又能发挥混合所有制市场化、灵活高效的优势。未来职工持股将在上市公司拥有更大的话语权。
这样的思路可能给眼下重组关键时期的国资房企带来新的活力。
农工商房地产 (以下简称农房)董事长张智刚向《每日经济新闻》记者表示，作为国企，农房一直“憋着一口气”。以往，由于农房大股东是光明，农房的项目被视为固定资产投资，规模上受到了限制。
据透露，农房专门成立了部门，将历史楼盘的增值税等问题进行了全面的清理。公司官方网站上公布的数据显示，2013年2月至2014年2月，公司储备土地3290亩，是前3年土地储备的总和，累计增加项目25个。目前其土地储备65%集中在长三角地区，其中上海占13.8%，江苏占23.4%，浙江占27.8%。
作为国企，农房以往承担了不少社会责任。据透露，2013年农房有较大资金投入了动迁房和经济适用房，同时配套建设学校和道路，这部分的利润按要求被控制在3%以下，未来农房将降低在保障房方面的投入比例。
张智刚认为，上市后企业自主权更大，可以按照市场化规律运作。如果一直受到条条框框制约，农房就很难成长。改变机制体制带来的活力，是不可估量的。农房还有大量的农场地块，未来公司有意开发养老地产。
农房总裁沈宏泽表示，住宅仍是农房最主要的产品，定位在自住、改善型需求。上市后的农房一方面可以在资金上更为宽裕，另一方面，上市公司的品牌效应对扩张有帮助。
国资改革有望激活房企
上海国资这一轮改革，规模大、牵涉范围广，不仅影响了多家上市公司，对上海的房地产行业也有深远影响。
某机构研究总监张宏伟告诉记者，对于国资企业来说，以往在政府保护下，在拿地等环节有一定的优势。虽然国资委以往也注重企业效益，但并不能像民营企业那样高度关注和考察投资回报率等指标，不能激发企业的活力。
许多其他行业的国资企业早早展开了市场化改革，家电等行业如今已经实现了全行业的成长。而房地产龙头企业的市场化改革还在继续寻找机会的过程中。上海、南京等不同城市的国企改革进度、思路都不一样。未来可以肯定的是，国资房企面临的市场竞争会更加激烈，产品品质也将得到提升。
张宏伟认为，上海的房地产市场比较成熟，过去十年里，上海房企大多立足于上海本地市场。只有绿地这样的超级房企视野遍及全国乃至海外。随着大量全国性的开发商进入上海，上海房企也开始意识到“走出去”的重要性。
除了国资淡化之外，绿地、农房等房企未来在资本市场上将有更大的空间和挑战。亿翰智库张化东认为，绿地未来业绩的提升趋势非常明显，而农房则面临一定的不确定性。
“未来对于股东来说，净资产回报率是最关键的指标，整个企业体系都会以此为重。对于绿地，财务杠杆的提升可能并不大，在经营杠杆上变化更明显。”张化东说。
以往这些企业涉足代建、合作开发等模式，上市之后，可能会采取更开放的态度面对这些合作。
另一方面，管理层以往就有一部分持股，未来股权激励政策推出，新老管理层都将受到激励，管理层潜力有望得到最大程度的开发。
作者：卢曦
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