2014年领降全国的杭州，在新一轮政府救市中并没有看到其政府的援手，而事实上商业地产则成为杭州调控的新目标。6月16日，杭州市政协会议，杭州市发改委提出，杭州的商业综合体开发要回归理性，优化布局。其中，城北、城东暂停新大型商业综合体开发，滨江、下沙重点发展社区型商业综合体，这是继苏州对商业地产“开刀”后，更加严格的调控。

不同于市场自主降价的信号，杭州政府今年首次调整商业地产。吸取杭州本土娃娃哈首个商业地产失败的教训，商业地产整顿在即，而对于表示加码商业地产的房企，是机遇还是挑战？

2014年，万科、恒大、世茂、华远、合景泰富等多家房企表示加码商业地产，甚至家居行业的红星美凯龙等非房地产开发商也开始挑战万达、太古、凯德、恒隆这些商业地产大佬。如何在此轮商业地产的调控中获得新增长，值得期待的点有很多。

过热后的降温 住宅与商业要同升温

意外之举，情理之中，正是早期住宅响起的警鸣让杭州率先对本土商业地产进行调整。从2011年年初开始，“限购”“限贷”“限价”等楼市调控政策出台，让过热的住宅投资开始“降温”，但是商业地产却迎来了春天，市场变得越来越活跃，而2014首次地区调整将会带来什么？

住宅与商业地产关系越来越密切，住宅与消费早已成为人们生活必不可少的一部分。 2014年，住宅市场出现波动，购房者多持观望心态，呈现买方市场，而商业地产面临了和住宅市场同样的局面，房企加紧进入商业地产与传统百货及商业地产开发商竞争，使得商业体增长迅速。

事实上，在住宅市场持续低迷的前提下，杭州市场新推出的几个商业项目如下沙区的万亚·金沙湖1号、之江区的昊元·之江时代中心刚投入市场就斩获不俗成绩，获了5月一周销售金额的前两位，足以看对于杭州商业市场投资的热情并不低。

再看此次杭州调控中，采用“四个一批”的方式进行调整，即对过剩区域采取推出机制，而对于新开发区域和重点区域仍是鼓励建立商业地产。分析人士称，这对于即将开业的几大综合体来说，却是极大利好，而对于未来也是合理分配资源的一项重要举措，以新开发区域多建立起来的综合体来帮助住宅销售，这更能促进住宅与商业的共赢。

住宅地产老大万科和商业地产老大万达，完全相反的发展模式，如今交汇到一个点上——住宅与商业并举。万科从住宅渐渐发展商业体如万科广场及社区商业，而万达从第三代产品中加入底商住宅产品。恰恰，万科代表了广大的房地产开发商的产品发展模式，从单一住宅到“住宅+商业”的综合开发商，两条腿走路更加稳。对于合理产品结构的市场，兰德咨询总裁宋延庆更是大赞华润6:4的住商比。

商业地产调整战略 黄金时代创新升级

在毛大庆口中，住宅市场进入了白银时代，商业地产则刚刚进入黄金时代。然而，黄金时代也需要政府的调控来防止过度开发造城资源浪费。未来面对住宅市场逐渐饱和，更多房企可能更加关注从商业综合体到社区商业，如何开发利于城市发展的商业体需要综合考量。

商业地产发展势头迅猛，为避免同质化及控制空置率攀升，商业地产必须升级。无论是购物体验还是经营管理，大数据、WIFI、线上APP等新技术都在推动商业的革新。为了应对电商的冲击，众多房企的商业项目加大体验业态，如提升餐饮业态的比例来拉动客流量，一些商业地产还选择加大儿童业态，吸引家庭型消费。基于微信平台，三里屯太古里开通了新的微信营销通道，凯德为白领提供在线吃饭娱乐等服务，银泰与阿里巴巴展开合作，万达、凯德开发和利用数据化工具，百度、万科合作智能Mall项目，甚至在商业社区内，房企也开始提供以APP或微信等形式提供便捷服务。

在亚太商业不动产学院院长朱凌波看来，房企选择转型商业地产是市场决定的，从而进行中长期战略规划调整并持续加码商业地产，商业地产已经从畸形恶补到规律性逐渐升级。中国商业地产联盟秘书长王永平更看好商业地产主动拥抱互联网，他认为O2O将成为商业地产革命的工具。

RET睿意德高级董事王玉珂认为，房地产必然从单一产品路线发展多元产品，寻找新的机会点。同样，他提醒房企加大商业地产投入时，要看到其未来的融资能力，如果融资不好，拿到地也会出现卖项目的可能。

商业地产回归一二线 四线城市有望成为新增长点

如今，最先调控的城市杭州属于二线城市，而2010商业地产的高速发展期，也是二三线城市居多。随着2014年房企回归一二线市场开发住宅市场，商业地产也随着大势有序回归一二线城市的新城区，如杭州大力引商业体进入新城区。

自2010年，转型进入商业地产的房企多聚集二三线城市，随之而来的商业地产面临竣工交付、供应过剩危机重重。其中，部分城市商业过剩趋势已经较为明显，空置率远超6%的国际警戒线。美桥资产管理董事段建设曾预测，许多转型做商业地产的住宅开发商，在2014年会遇到重重风险，而一二线新城区则成为一个新温床。

王玉珂认为，机遇很重要：“同一个城市，有机会但不多，抓住可能就是你的。单独来看，一二线城市尤其是新城区可能优于二三线，但是二三线城市数量更多，北京一个店可以在全国建设连锁，从量上形成商业模式一样可以增长。同样一个城市，三线城市因为消费水平没有提升上来，可能卖不出去，而北京城市的消费能力决定总会有人来买，这样就决定了你的风险性。”朱凌波也认为一二线城市更容易做出差异化消费，北京、上海更容易形成新物业，成为创新型商业地产，目前商业市场有回归一二线市场势头。

坤鼎投资管理集团有限公司副总裁张硕则认为，消费变化十分迅速，四线的县级城市消费需求也不断提升，未来还是有空间的。

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