上周，北京产权交易所企业国有产权项目成交金额3.76亿元，房地产业、建筑业、金融业居成交金额前三位。目前北交所在售的房地产项目达到了26宗，连续多周增加。同期，上海联合产权交易所新推挂牌金额居首的行业是房地产业，一周新推挂牌金额合计达到16.51亿元。
中原地产研究部对23家A股上市的大型房企财务指标进行分析，发现今年一季度房企资金链确实呈现紧绷之势，23家房企的平均资产负债率达77%。
融资需求上升
中原地产研究部认为，从剔除预收账款后的实际资产负债率指标来看，今年一季度，23家A股上市房企实际资产负债率达到55%，仅次于2008年三季度的历史峰值水平(56%)，房企偿债压力不容小觑。
因此，在信贷紧张的大环境下，如果企业不能通过降价有效回笼资金，或找到其他有效融资渠道，显然将面临经营困境。
中原地产研究中心统计数据显示，5月合计有多家房企发布海外融资计划，合计融资额度为69.94亿美元。今年前4个月房企海外融资分别为86.16亿美元、51.75亿美元、34.14亿美元和26.18亿美元。从融资成本看，大部分企业的美元优先票据等成本都已经上升到7%以上，再叠加最近美元强势，以人民币销售的房地产企业受到的影响非常大。
但5月10家标杆房企共计融资31.50亿元，环比大幅回落73.3%。融资金额已连续三个月回落，并创近11个月以来新低。
分融资渠道来看，依然是以海外融资为主。据不完全统计，今年前5个月，10家标杆房企共计融资600.97亿元，相当于去年全年融资金额的46%。其中海外融资436.17亿元，占融资总额的72.6%；而境内融资占比仅为27.4%。
分房企来看，今年前5个月华润、雅居乐、招商的融资金额较高，均已突破120亿元；其次是富力，融资金额为60.53亿元；其他房企融资金额不超过40亿元。
中小房企资金压力增
统计局发布的数据显示，1-5月份，房地产开发企业到位资金46728亿元，同比增长3.6%，增速比1-4月份回落0.9个百分点。其中，国内贷款9379亿元，增长16.5%；利用外资150亿元，下降24.5%；自筹资金18222亿元，增长9.8%；其他资金18977亿元，下降6.4%。
在其他资金中，定金及预收款11458亿元，下降8.4%；个人按揭贷款5342亿元，下降1.2%。
整体而言，房企的资金压力在明显加大，目前房企均在加大融资努力，但资金成本明显上涨，中小房企资金压力剧增。今年以来，销售业绩下滑导致资金回笼较慢、融资难度的加大、开发贷和按揭贷的收紧，都令开发商的资金链进一步承压。由于难以获得银行贷款，一部分中小企业或面临资金面断链的市场风险。从今年上半年大多数资金面暴露出问题的中小企业来看，激进扩张与拿地成本偏高成为其企业经营层面较大的问题。以光耀地产为例，其从2009年开始在全国各地如惠州、扬州、威海、济州岛等地陆续推出全球候鸟度假地旅游项目，综合体设施单个项目的投资在30亿元左右，资金投入量相对较大。
房企对销售业绩的需要可能导致一二线市场跑量更重要。中原地产首席分析师张大伟分析认为，房企融资等压力将加大，人民币贬值将对资产价格出现冲击。而美国退出QE也会明显增加房企海外融资的难度。
相比三四线城市中小房企扎堆，一线城市的企业大部分都是上市房企，对业绩的要求更高，一旦没有销售量，就可能会波及业绩，从而引起股价暴跌，这些因素可能导致一二线城市的变化会出乎市场的预料。
高改芳
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