上周,北京产权交易所企业国有产权项目成交金额3.76亿元,房地产业、建筑业、金融业居成交金额前三位。目前北交所在售的房地产项目达到了26宗,连续多周增加。同期,上海联合产权交易所新推挂牌金额居首的行业是房地产业,一周新推挂牌金额合计达到16.51亿元。
中原地产研究部对23家A股上市的大型房企财务指标进行分析,发现今年一季度房企资金链确实呈现紧绷之势,23家房企的平均资产负债率达77%。
融资需求上升
中原地产研究部认为,从剔除预收账款后的实际资产负债率指标来看,今年一季度,23家A股上市房企实际资产负债率达到55%,仅次于2008年三季度的历史峰值水平(56%),房企偿债压力不容小觑。
因此,在信贷紧张的大环境下,如果企业不能通过降价有效回笼资金,或找到其他有效融资渠道,显然将面临经营困境。
中原地产研究中心统计数据显示,5月合计有多家房企发布海外融资计划,合计融资额度为69.94亿美元。今年前4个月房企海外融资分别为86.16亿美元、51.75亿美元、34.14亿美元和26.18亿美元。从融资成本看,大部分企业的美元优先票据等成本都已经上升到7%以上,再叠加最近美元强势,以人民币销售的房地产企业受到的影响非常大。
但5月10家标杆房企共计融资31.50亿元,环比大幅回落73.3%。融资金额已连续三个月回落,并创近11个月以来新低。
分融资渠道来看,依然是以海外融资为主。据不完全统计,今年前5个月,10家标杆房企共计融资600.97亿元,相当于去年全年融资金额的46%。其中海外融资436.17亿元,占融资总额的72.6%;而境内融资占比仅为27.4%。
分房企来看,今年前5个月华润、雅居乐、招商的融资金额较高,均已突破120亿元;其次是富力,融资金额为60.53亿元;其他房企融资金额不超过40亿元。
中小房企资金压力增
统计局发布的数据显示,1-5月份,房地产开发企业到位资金46728亿元,同比增长3.6%,增速比1-4月份回落0.9个百分点。其中,国内贷款9379亿元,增长16.5%;利用外资150亿元,下降24.5%;自筹资金18222亿元,增长9.8%;其他资金18977亿元,下降6.4%。
在其他资金中,定金及预收款11458亿元,下降8.4%;个人按揭贷款5342亿元,下降1.2%。
整体而言,房企的资金压力在明显加大,目前房企均在加大融资努力,但资金成本明显上涨,中小房企资金压力剧增。今年以来,销售业绩下滑导致资金回笼较慢、融资难度的加大、开发贷和按揭贷的收紧,都令开发商的资金链进一步承压。由于难以获得银行贷款,一部分中小企业或面临资金面断链的市场风险。从今年上半年大多数资金面暴露出问题的中小企业来看,激进扩张与拿地成本偏高成为其企业经营层面较大的问题。以光耀地产为例,其从2009年开始在全国各地如惠州、扬州、威海、济州岛等地陆续推出全球候鸟度假地旅游项目,综合体设施单个项目的投资在30亿元左右,资金投入量相对较大。
房企对销售业绩的需要可能导致一二线市场跑量更重要。中原地产首席分析师张大伟分析认为,房企融资等压力将加大,人民币贬值将对资产价格出现冲击。而美国退出QE也会明显增加房企海外融资的难度。
相比三四线城市中小房企扎堆,一线城市的企业大部分都是上市房企,对业绩的要求更高,一旦没有销售量,就可能会波及业绩,从而引起股价暴跌,这些因素可能导致一二线城市的变化会出乎市场的预料。
高改芳
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